本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

過去一年，房地產(chǎn)市場政策底部與市場底部逐步明晰，保交房工作取得階段性成效，構筑高品質住房已然成為行業(yè)共識。2026年作為“十五五”開局之年，國內經(jīng)濟結構轉型升級步伐加快，房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調整與轉型攻堅的關鍵時期。

4月2日，在2026觀點年度論壇上，業(yè)內人士的共識與實踐表明，轉型攻堅之路雖有挑戰(zhàn)，但機遇并存。從政策層面的“優(yōu)化供給”到企業(yè)層面的“品質創(chuàng)新”，從“好房子”打造到城市更新、數(shù)字化轉型、輕資產(chǎn)運營的多元探索，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步擺脫傳統(tǒng)規(guī)模依賴，向民生屬性回歸、向品質競爭轉型。

新舊模式交替的歷史節(jié)點

針對行業(yè)轉型這一核心議題，業(yè)內專家學者、企業(yè)代表紛紛發(fā)表觀點，解讀行業(yè)政策導向與發(fā)展方向。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶指出，相較于“十四五”，“十五五”房地產(chǎn)核心政策已從“增加供給、平穩(wěn)發(fā)展”轉向“優(yōu)化供給、高質量發(fā)展、新發(fā)展模式”，標志著房地產(chǎn)從規(guī)模擴張向質量提升、從“經(jīng)濟刺激工具”向“民生穩(wěn)定基石”轉變。

面對新發(fā)展階段，房地產(chǎn)也面臨著高質量發(fā)展的內涵要求，其核心在于實現(xiàn)“增長的穩(wěn)定性、發(fā)展的均衡性、環(huán)境的可持續(xù)性和社會的公平性”的多維統(tǒng)一，同時平衡短期穩(wěn)定與長期健康發(fā)展關系。

王韶強調，好房子的終極目標是回歸民生屬性，實現(xiàn)人人享有適當住房：“讓城市空間更好地服務國民各行各業(yè)發(fā)展，這與現(xiàn)代化人民城市建設的終極目標高度一致?！狈科笮柰瑫r將“好房子”與“好服務”的價值轉化為經(jīng)濟增長動力，刺激消費、帶動有效投資；構建高品質的生活生產(chǎn)場所空間和場景，持續(xù)釋放“好房子”的長期持有價值，系統(tǒng)深入推進“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設，助力房地產(chǎn)回歸民生屬性，成為支撐高質量發(fā)展的重要抓手。

中信城市開發(fā)運營有限責任公司黨委書記、董事長楊勁直言，當前房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式交替的歷史節(jié)點，?，F(xiàn)金流還是保利潤，成為當前企業(yè)必須面對的兩難選擇。

楊勁認為，行業(yè)當下的挑戰(zhàn)，本質上是宏觀經(jīng)濟轉型與城市發(fā)展階段迭代的必然結果。過去房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模增長模式已失靈，行業(yè)重心轉向做優(yōu)增量、盤活存量資產(chǎn)。目前國家政策大力支持的城市更新、城中村改造、保障性住房建設、好房子打造等領域，既是國家重點引導的賽道，也將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的價值主戰(zhàn)場。

基于這一行業(yè)判斷，中信城開目前確立了“開發(fā)+運營”雙輪驅動格局，依托中信集團“金融+實業(yè)”產(chǎn)融協(xié)同優(yōu)勢，聚焦風險化解、城市更新等核心賽道。同時，主動構筑“探索新模式、打造新產(chǎn)品、運用新技術、構建新生態(tài)”的四新轉型模式，走出一條具有自身特色的轉型發(fā)展之路。

企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展路徑

站在行業(yè)“量變向質變”轉化的關鍵節(jié)點，順應行業(yè)發(fā)展趨勢、創(chuàng)新發(fā)展路徑，成為當前房企的核心任務。各大房企紛紛發(fā)力品質提升，探索符合新周期要求的發(fā)展模式，推動行業(yè)向品質競爭時代邁進。

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司城市研究院院長孟偉透露，招商蛇口正推進“好房子2.0”探索，核心聚焦技術集成與創(chuàng)新，已在深圳總部搭建好房子實驗室，開展新問題發(fā)掘、新技術探索及客戶感知印證工作。

綠城生活科技集團同樣在探索“好房子”的具體打造方式。綠城生活科技集團副總經(jīng)理、綠城建筑科技集團總經(jīng)理朱快指出，很多房企之所以陷入經(jīng)營困境，根源就在于普遍采用的是拼裝拼湊式的開發(fā)模式。

“未來房地產(chǎn)的競爭，本質上是‘科技+人文’的智能人居式競爭，這也正是傳統(tǒng)拼裝式開發(fā)模式無法適應，也無法打造出好房子的關鍵原因。”朱快介紹說，目前綠城好房子相關技術體系已在多個項目落地，未來綠城將持續(xù)以科技與人文為核心，讓更多人住進符合綠城科技“6633”標準的好房子。

作為代建行業(yè)的頭部代表之一，金地管理也建立了打造“好房子”的一套獨特模式。據(jù)金地集團開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王欣介紹，金地在商用代建（即非住領域）已構建全鏈條管理服務體系，全面覆蓋前期投資決策、產(chǎn)業(yè)策劃、開發(fā)階段及后期運營等所有環(huán)節(jié)。

針對行業(yè)現(xiàn)狀，金地管理推出“代建+”與“代建－”雙模式。一方面，面對傳統(tǒng)標準化代建競爭激烈、客戶需求多元化的情況，金地管理憑借在產(chǎn)業(yè)園運營、長租公寓、融資顧問、物業(yè)服務、康養(yǎng)體育等領域的能力，提供“代建+”增值服務；另一方面，鑒于房地產(chǎn)從業(yè)人員飽和，城投平臺、科技企業(yè)易招募專業(yè)人才，業(yè)主需求轉向局部板塊或個別服務，金地管理通過模塊化構建業(yè)務能力，打造“代建－”模式以適配需求。此外，金地管理還在多地探索輕資產(chǎn)咨詢模式，拓寬業(yè)務邊界。

行業(yè)走向筑底企穩(wěn)

貝殼旗下貝好家憑借平臺優(yōu)勢，具備敏銳的市場感知力。貝好家C2M創(chuàng)新中心總經(jīng)理武斌表示，當前房產(chǎn)市場結構巨變，頭部城市二手房交易占比超70%，其價格走勢更能反映市場真實情況。同時市場供求關系逆轉，二手庫存持續(xù)上漲，2021年起行業(yè)步入房多客少的階段，購房者決策愈發(fā)謹慎。

武斌認為，在此背景下，業(yè)內“卷產(chǎn)品”的本質，是精準滿足特定客戶的需求?；诖耍惡眉彝瞥龅腃2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）模式的核心其實“一切圍繞C”。隨著技術發(fā)展，基于海量數(shù)據(jù)，利用大數(shù)據(jù)和AI技術以及精準客戶觸達能力，精準找到C的需求，以此開展土地研判、產(chǎn)品定位、設計、營銷等成為可能。貝好家將這種能力打造成了解決方案，目前已在與招商、越秀、濱江等開發(fā)商合作的十幾個項目中得到充分驗證。

金蝶中國建筑房地產(chǎn)行業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理顏瓊則圍繞房企數(shù)字化轉型困局進行解析，提出從“單品最優(yōu)”到“架構最優(yōu)”破局之法。其稱，當前多數(shù)房企在數(shù)字化轉型、AI（人工智能）應用過程中陷入“令CEO焦慮、CIO/CTO痛苦”深層窘境。這一困境的產(chǎn)生，與過去房企數(shù)字化選型時追求“單品最優(yōu)”模式的固有理念密切相關。因此，房企在數(shù)字化平臺選型時，需打破“單品最優(yōu)”的傳統(tǒng)認知，轉向新形勢下的“架構最優(yōu)”理念。

具體而言，應優(yōu)先選擇集“平臺、數(shù)據(jù)、應用、智能體”于一體的綜合數(shù)字化平臺，此類平臺既能滿足企業(yè)多模態(tài)調用需求，又支持內部個性化智能體的自主開發(fā)，還可以進行企業(yè)數(shù)據(jù)治理，并且可直接復用平臺自帶的SaaS應用與AI智能體，從而大幅加快AI技術的落地速度，切實提升企業(yè)運營效率，助力房企突破數(shù)字化轉型瓶頸，穿越周期。

除了聚焦產(chǎn)品升級的企業(yè)外，現(xiàn)代資本管理有限公司副總裁邸楠更關注不良資產(chǎn)領域的發(fā)展與從業(yè)者現(xiàn)狀。其認為，早年不良資產(chǎn)、債務重整只是地產(chǎn)行業(yè)邊緣部門，隨著行業(yè)變化，不良資產(chǎn)從業(yè)者走入地產(chǎn)核心，不少地產(chǎn)投資、運營人士也進入不良資產(chǎn)領域。在邸楠看來，2026年房企、債權人、購房人、政府四方認知才首次趨同，迎來真正的重整窗口期。

房企觸底反彈的同時，市場也出現(xiàn)“筑底企穩(wěn)”的跡象，據(jù)中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師、副總裁夏亦豐表示，當前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)核心城市逐步企穩(wěn)、非核心城市表現(xiàn)較弱的分化態(tài)勢。四大一線城市房價表現(xiàn)各有特征但整體趨穩(wěn)，如北京二手房環(huán)比正增長0.2%；上海二手房自2025年5月至今年1月連續(xù)9個月下跌后，已與北京同步回正；非核心城市市場狀況相較核心城市稍弱。

夏亦豐強調，由于二手房價格已經(jīng)連續(xù)下跌較長時間，部分地區(qū)二手房性價比開始突出，對周圍的新房銷售形成一定擠壓效應，因此開發(fā)商需在地段、環(huán)境之外，依靠產(chǎn)品力和質量提升競爭力。

探尋行業(yè)向上之路

在論壇主題討論環(huán)節(jié)，戴德梁行研究院副院長張曉端作為主持嘉賓，開篇便圍繞“向上的路”這一核心主題表示，當前房地產(chǎn)市場雖釋放出局部積極信號，但整體市場信心仍處于緩慢修復階段，行業(yè)發(fā)展趨勢依然是業(yè)內人士最為關注的焦點。

面對市場大勢與發(fā)展拐點，從業(yè)者通常會關注哪些關鍵指標？

針對這一問題，德思勤集團董事長龍固新表示，預判市場趨勢需關注多類指標，但真正企穩(wěn)的核心指標有兩個：一是當前愿意投資和創(chuàng)業(yè)的人數(shù)及公司數(shù)量，這是租金、成交等指標好轉的核心驅動力；二是在一、二線城市（中國前20位城市）科技人才的生育數(shù)量。龍固新進一步表示，城市發(fā)展應更注重引入科技創(chuàng)新資源及新科技人口，這才是市場企穩(wěn)的關鍵。

合富輝煌廣州公司總經(jīng)理郭銳以具體數(shù)據(jù)佐證了市場的積極變化。僅從廣州豪宅市場看，2025年就已經(jīng)進入“小陽春”。從數(shù)據(jù)上來看，今年“小陽春”集中在3月最后兩周：“來訪以及成交的套數(shù)增長了80%，金額漲了1.5倍（同比），貴一點的房子成交明顯好了?！?/p>

郭銳表示，成交見好的根本原因是產(chǎn)品升級。好房子在未來還會激發(fā)出更多成交，但好房子不只是產(chǎn)品升級，更多是戰(zhàn)略考慮，通過供應端的提升，刺激整體市場需求和信心的修復。

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司城市研究院院長孟偉介紹，2024年、2025年，好房子主要處于政策引導及各開發(fā)商搭建體系階段；2026年年初，各開發(fā)商已全面推進落地實施，實現(xiàn)了從營銷宣傳向供應鏈端轉變的核心突破。以招商蛇口為例，2025年僅打造6個好房子示范項目，而2025年底至2026年初已有30多個項目實施，從試點樣板轉向全面落地，扎實推進“好房子”建設，更好滿足人民美好生活需要。

在“好房子”建設之外，IWG中國區(qū)總裁胡懋將目光延伸至社區(qū)與配套層面。其認為，“好房子”要加上好的社區(qū)、好的配套，才能形成一個非常有吸引力的生活環(huán)境。

胡懋指出，優(yōu)化居住環(huán)境、提升社區(qū)活力與吸引力，除完善綠化與商業(yè)配套外，還應配套辦公空間，吸納多元產(chǎn)業(yè)人群入駐社區(qū)：“正是因為看到了社區(qū)里面也有靈活辦公的需求，所以我們現(xiàn)在的觸角也深入到這些非主流辦公區(qū)域、社區(qū)里面，開展靈活辦公中心。這其實和打造好的社區(qū)、好的居住環(huán)境是相輔相成的，補齊了產(chǎn)業(yè)導入、可持續(xù)發(fā)展的板塊。”

這種打破常規(guī)的思路既適用于增量市場，也適用于城市更新。第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務廣州主管、董事周志鵬認為，城市更新無限復制的開發(fā)模式已走到終點，未來能突圍的項目將聚焦挖掘級差地租。而這些項目主要有兩類方向：一是依托所在地文化底蘊打造不可復制的特色，二是無獨特區(qū)位的項目可通過持續(xù)內容植入來構建競爭力。

周志鵬強調，差異化、個性化、內容植入是城市更新項目的核心競爭力：“城市更新正處于新舊交替階段，傳統(tǒng)拿地開發(fā)模式落幕，行業(yè)將從粗放式發(fā)展邁向精細化發(fā)展?！?/p>

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧