01

　　澳土地價值25年飆升832%！年輕人買房夢碎，資本利得稅優(yōu)惠或迎巨變

　　資本利得稅優(yōu)惠政策正助長房地產(chǎn)投資者日益富有。

　　面對失衡的現(xiàn)狀，是時候讓年輕人也能公平分享一份“澳洲夢”了。

　　在澳洲，土地的價值至關(guān)重要，而這種重要性在過去25年里愈發(fā)凸顯。

　　上周，澳洲統(tǒng)計局發(fā)布了2025年12月的國家金融與財富賬戶數(shù)據(jù)。

　　盡管這份報告的關(guān)注度通常不如GDP數(shù)據(jù)，但其中關(guān)于家庭財富的細分數(shù)據(jù)，卻揭示了澳洲年輕人普遍感到“體系不公”的核心原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，2025年澳洲家庭總財富增長了1.751萬億澳元，其中49%（約8,598億澳元）竟全部來自土地升值。

　　值得注意的是，我們討論的是土地本身，而非房屋建筑。

　　所謂“偉大的澳洲夢”名義上是擁有一套住房，但真正的價值高地其實是房屋下的那塊土地。

　　這種情況并非自古以來。

　　回溯至20世紀80年代，家庭持有的土地價值約為住宅建筑價值的1.3倍；而時至今日，土地價值已飆升至住宅價值的3倍之多。

　　觀察過去25年的走勢，土地資產(chǎn)的增幅將其他資產(chǎn)遠遠甩在身后。即便如今的超級年金規(guī)模遠超2000年，其增長勢頭也無法與土地相提并論。

　　過去25年間，土地資產(chǎn)瘋狂增長了832%，遠超銀行存款719%的增幅。

　　考慮到土地價值的基數(shù)巨大，這種實際貨幣增長帶來的差異令人咋舌。

　　對于已入場的地主而言，這無疑是天降財富，但對于苦苦尋求置業(yè)的年輕人來說，這卻是一道難以逾越的鴻溝。

　　目前，土地已占據(jù)澳洲家庭總資產(chǎn)的42%，遠高于1988年的30%。

　　這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的傾斜，解釋了為何澳洲人熱衷于房地產(chǎn)投資——正如電影《城堡》中的經(jīng)典臺詞所言，人們在房子上豪擲千金，實則是在賭土地的溢價。

　　這也導(dǎo)致了租房市場的惡化：由于溢價核心在土地而非建筑，許多房東失去了修繕房屋的動力，因為破舊的房屋并不影響土地帶來的豐厚利潤。

　　當前，資本利得與房價依然是高度敏感的政治議題。

　　與此同時，高企的油價和加息壓力正在沖擊市場。自美伊沖突爆發(fā)以來，汽油價格的上漲對經(jīng)濟的打擊相當于加息45個基點。

　　結(jié)合2月和3月累計50個基點的加息，房地產(chǎn)分析師指出準買家正在撤離，房價可能迎來下跌。然而，通過高油價和利率上升導(dǎo)致的“經(jīng)濟慘案”來倒逼房價下探，絕非改善住房可 負擔性的良策。

　　問題的核心依舊直指財富分配機制。

　　目前，50%的資本利得稅（CGT）折扣獎勵了那 些頻繁買賣房產(chǎn)以積累財富的人。

　　自1999年該折扣政策引入以來，家庭持有的土地價值已從年收入的1.5倍躍升至3.8 倍，兩者之間的因果關(guān)系顯而易見。

　　目前，關(guān)于改革該政策的呼聲一浪高起。

　　獨立議員Sophie Scamps及綠黨均表示支持降低折扣額度。

　　盡管自由黨以維護“澳洲 夢”和保護置業(yè)機會為由持反對意見，但邏輯上的漏洞顯而易見：資本利得稅折扣僅適用于投資房業(yè)主，對那些為了自住而買房的普通人毫無幫助。

　　自27年前霍華德和Peter Costello推行改革以來，現(xiàn)行政策已將住房從“遮風避雨的家”異化為“積累資產(chǎn)的工具”。

　　這種轉(zhuǎn)變甚至演變成了一種階級固化手段，確?，F(xiàn)有財富階層能夠以犧牲下一代的購房夢為代價，攫取更多財富。

　　即將到來的5月預(yù)算案，正是撥亂反正、改變這一現(xiàn)狀的關(guān)鍵節(jié)點。

　　02

　　澳洲房產(chǎn)多一個車位能貴多少？悉尼房價最高差$90萬，內(nèi)城區(qū)溢價更驚人

　　在澳洲購房時，擁有至少一個路外停車位可能會對房產(chǎn)的未來增值產(chǎn)生顯著影響。

　　最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，車位數(shù)量通常與房產(chǎn)售價中位數(shù)呈現(xiàn)直接的正相關(guān)關(guān)系。

　　根據(jù)房地產(chǎn)平臺 Domain 的數(shù)據(jù)顯示，在全澳大多數(shù)城市，車位配置與更高的成交價息息相關(guān)。

　　通過對截至2024年1月的半年內(nèi)房產(chǎn)成交價格進行分析，數(shù)據(jù)明確揭示了車位數(shù)量越多，房屋售價上漲趨勢越明顯的規(guī)律。

　　這一現(xiàn)象在悉尼表現(xiàn)得尤為突出：當?shù)貎H擁有一個車位的房屋中位價為120萬澳元；當車位增加到兩個時，中位價升至157萬澳元；而擁有五個車位的豪宅，其中位價則高達210萬澳元。

　　當然，價格差異也綜合反映了土地面積、房屋狀況及地理 位置等多種因素。

　　墨爾本資深買家代理 Cate Bakos 指出，車位能為房屋增值多少，地域差異至關(guān)重要。

　　她告訴 Drive，在像 Carlton 這樣的內(nèi)城區(qū)，一個車位甚至可能帶來高達60萬澳元的額外價值。

　　據(jù) Bakos 介紹，在土地資源稀缺、面積較小的城區(qū)，帶車位的房產(chǎn)需求極其旺盛。

　　以最近在 Yarraville 成交的兩處房產(chǎn)為例，兩房地理位置相近且規(guī)格基本一致，無車位的房產(chǎn)以137萬澳元成交，而擁有專用車位的房產(chǎn)售價達146萬澳元，溢價高達9萬澳元。

　　然而，車位的類型也決定了其受追捧的程度。

　　Bakos 解釋稱，在同等條件下，購房者的偏好有著明確的階梯：位于前院的露天車位最不受歡迎，其次是帶雨棚的車位，再次是標準車庫；最理想的則是通過街道或小巷直接進入的側(cè)部或后部車庫，因為這樣無需拆除房屋建筑來鋪設(shè)車道。

　　Bakos 表示，過去人們或許能接受路邊停車，但現(xiàn)在更多家庭需要固定車位來安裝充電設(shè)施，當前的能源危機無疑成為了這一趨勢的推手。

　　面對這種需求，賣家和房產(chǎn)中介在推銷“停車潛力”時也變得愈發(fā)“有創(chuàng)意”。

　　有的中介會展示議會批準的草圖或方案，即便這可能涉及到修建復(fù)雜的坡道或大規(guī)模挖掘 工程。

　　對此，Bakos 提醒買家必須進行嚴謹?shù)谋M職調(diào)查。

　　有些房產(chǎn)雖然聲稱有增設(shè)車位的可能，但即便技術(shù)上可行，在經(jīng)濟成本或物流操作層面可能也并不劃算。

　　03

　　新州政府“內(nèi)斗”，致1500套住宅計劃流產(chǎn)！兩部門因地價談不攏陷入僵局

　　由于兩家政府機構(gòu)在公有土地價格上陷入“互不相讓”的爭執(zhí)，新州政府旗下的公共開發(fā)商Landcom此前宣布，放棄在西悉尼建設(shè)1500套住房的計劃。

　　今年1月，Landcom停止了將Tallawong、Rooty Hill和Austral等地的多余公共土地改造為住宅區(qū)的計劃。

　　盡管當時給出的官方理由是“可行性擔憂”，但隨后的預(yù)算審查聽證會揭開了背后真相：項目擱置并非因為市場環(huán)境，而是源于政府內(nèi)部的“價格戰(zhàn)”。

　　據(jù)悉，這3處土地隸屬于戰(zhàn)略土地辦公室。

　　Landcom首席執(zhí)行官Alex Wendler在新州預(yù)算審查委員會上承認，雙方已就這些地塊合作多年，但在最終拍板階段，由于無法就土地價值達成一致，談判徹底破裂。

　　他將這一僵局描述為“買賣雙方之間固有的天然張力”。

　　這一回應(yīng)引發(fā)了反對黨的強烈不滿。

　　反對黨規(guī)劃事務(wù)發(fā)言人Chris Rath質(zhì)疑道，如果連政府背景的開發(fā)商都無法使項目在財務(wù)上可行，私人開發(fā)商更難有作為。

　　他直言，西悉尼數(shù)千套住房項目因為兩個政府部門“談不攏價格”而被封鎖，簡直是一場鬧劇。

　　“新州政府擁有自己的開發(fā)商，重點顯然是為了繞過類似障礙。如果連內(nèi)部溝通都搞不定Landcom存在的意義究竟是什么？”Chris Rath對《每日電訊報》表示。

　　根據(jù)Landcom 2024年的項目報告，原本計劃在Rooty Hill火車站附近建設(shè)約300至 500套各類住房；在Tallawong的Guntawong Rd建設(shè)占地29公頃的多元化社區(qū)。

　　而在Austral區(qū)域，即便在尚未購得土地的2021年，官方也曾高調(diào)宣傳要打造耗資近2700萬澳元的可負擔型社區(qū)。

　　面對質(zhì)疑，新州規(guī)劃廳長Paul Scully在審查中表現(xiàn)得云淡風輕，稱Landcom在無法就價格達成一致后已轉(zhuǎn)向其他項目。

　　Landcom發(fā)言人也回應(yīng)稱，機構(gòu)是在進行詳細評估后才決定不予推進，目前正通過其它廣泛的項目組合來支持全州的住房目標。

　　與此同時，新州土地廳長Steve Kamper試圖平息爭議。

　　他透露，在放棄上述地塊的同時，最新的土地審計已在另外四處州政府擁有的土地上鎖定了超400套新房的交付指標，包括Tallawong、Wahroonga和Menangle Park等地。

　　澳洲基礎(chǔ)設(shè)施、交通和區(qū)域發(fā)展部長Catherine King表示，相關(guān)指控令人深表關(guān)切。

　　她強調(diào)，所有涉及納稅人資金的基建項目必須確保物有所值。

　　目前，Catherine King已修改了聯(lián)邦資助協(xié)議條款，要求各州和領(lǐng)地必須就工地上的不當行為和效率問題進行報告，以強化聯(lián)邦對各州資助項目的問責機制，確?！凹埮莆荨笔降膬?nèi)耗不再阻礙急需的住房建設(shè)。

　　04

　　悉尼房價創(chuàng)$163.5萬新高，卻現(xiàn)降溫信號！

　　雖然悉尼住房價格已攀升至歷史新高，但經(jīng)濟學(xué)家的最新分析卻給滿懷希望的購房者們帶來了一絲慰藉：市場走勢或許并非看起來那般令人焦慮。

　　PropTrack發(fā)布的最新房價指數(shù)顯示，悉尼房屋中位價在3月繼續(xù)錄得增長并創(chuàng)下新記錄。其中，獨立屋中位價環(huán)比微漲0.1%，達到1,635,000元。

　　從全住宅類型來看，悉尼整體價格上漲0.2%，中位價升至1,251,000元，而公寓中 位價則攀升至895,000元。

　　她認為悉尼目前的情況略顯復(fù)雜，雖然城市層面的整體增長依然為正，但部分子市場已經(jīng)開始出現(xiàn)價格下跌。

　　Eleanor Creagh進一步分析稱，上月微弱的增長幅度，結(jié)合近期周末僅44%的拍賣清盤率，預(yù)示著悉尼住房市場的勢頭已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，正從廣泛上漲轉(zhuǎn)為普遍放緩。

　　值得關(guān)注的是，盡管整體基調(diào)堅挺，但悉尼部分地區(qū)已顯露疲態(tài)。

　　數(shù)據(jù)顯示，South West、Blacktown、Parramatta、Baulkham Hills以及 Hawkesbury地區(qū)在3月份均出現(xiàn)了房價下調(diào)。其中，Baulkham Hills和Hawkesbury跌勢最顯，本季度跌幅達到1.26%。

　　Eleanor Creagh解釋稱，大悉尼地區(qū)房價的下跌與持平主要由獨立屋板塊主導(dǎo)，這種現(xiàn)象是由于購房負擔能力下降、持續(xù)的高利率環(huán)境以及貸款能力受限共同作用的結(jié)果。

　　相比之下，公寓市場在3月的表現(xiàn)更為穩(wěn)健，環(huán)比增長0.4%，不僅優(yōu)于獨立屋，也 成為支撐大盤的主力。

　　Eleanor Creagh補充表示，由于公寓價格通常更具性價比，在當前市場環(huán)境下，追求實惠房產(chǎn)的需求依然強勁。

　　此外，各大首次置業(yè)者計劃對中低價位市場的支撐，也是公寓價格保持增長的關(guān)鍵因素。

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