盼了好久的磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目，近日正式公開方案啦！

這次改造范圍覆蓋約 47.6公頃，北起廣渠門內(nèi)大街、南到法華寺街、西臨崇文門外大街、東抵幸福大街。周邊的居住環(huán)境、配套設(shè)施、公共空間都將一并煥新。

磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目實(shí)施方案

一、項目基本信息

（一）項目名稱、區(qū)位及實(shí)施范圍

• 項目名稱

  ：磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目（以下簡稱本項目）

• 區(qū)位

  ：位于東城區(qū)體育館路街道。

• 實(shí)施范圍

  ：北至廣渠門內(nèi)大街，西至崇文門外大街，南至法華寺街，東至幸福大街（不含新世界公司組織實(shí)施的崇外六號地危改區(qū)西北角商業(yè)金融項目、新世界公司已實(shí)施完成的新裕家園），總面積約47.6公頃。

• 中標(biāo)人

  ：北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司。

• 推進(jìn)單位

  ：擬由北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司依據(jù)實(shí)施需要成立的全資子公司——北京首開磁東新暉城市更新置業(yè)發(fā)展有限公司，推進(jìn)后續(xù)實(shí)施工作。

1. 保護(hù)性修繕

   ：針對不可移動文物、歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌保存較為完整的院落，主要采用保護(hù)性修繕的方式。加強(qiáng)傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑修繕和胡同風(fēng)貌整治，保護(hù)院落歷史格局，改善院落基礎(chǔ)設(shè)施條件，結(jié)合騰退院落的復(fù)合利用，豐富居住文化體驗(yàn)形式。

2. 恢復(fù)性修建

   ：針對局部建筑保存?zhèn)鹘y(tǒng)風(fēng)貌特征或無傳統(tǒng)風(fēng)貌特征的一般院落，主要采用恢復(fù)性修建的方式。在保護(hù)和保留有價值的房屋建筑或院落格局的基礎(chǔ)上，以整治、改造為主，結(jié)合傳統(tǒng)風(fēng)貌要求和現(xiàn)代生活需求，延續(xù)傳統(tǒng)院落特征，合理調(diào)整院落邊界，加強(qiáng)地下空間利用，在保持傳統(tǒng)風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化改造。

3. 整體更新改造

   ：針對簡易樓等非院落形態(tài)的房屋建筑和空地，主要采用整體更新改造的方式。在保護(hù)和保留局部有價值房屋、院落的基礎(chǔ)上，以整體改造等方式，提高地下空間利用效率，系統(tǒng)提升基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)保障能力和公共空間品質(zhì)。成套樓按照北京市老舊小區(qū)更新改造的相關(guān)政策執(zhí)行。

• 用地性質(zhì)

  ：本項目范圍內(nèi)的用地現(xiàn)狀均為國有土地。

• 地上物情況

  ：包括住宅和非住宅，現(xiàn)狀總建筑規(guī)模約41.7萬平方米。經(jīng)估算，區(qū)域現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)籍約6000余戶，總建筑面積約12.42萬平方米（具體數(shù)據(jù)以后期實(shí)際入戶為準(zhǔn)）。

• 安全隱患

  ：區(qū)域內(nèi)部分房屋安全隱患突出，街巷狹窄、應(yīng)急疏散通道不暢，存在較大安全隱患。

• 設(shè)施老化

  ：市政基礎(chǔ)設(shè)施承載能力低，設(shè)施老化問題嚴(yán)重，綠地等公共活動空間欠缺，公共服務(wù)設(shè)施品質(zhì)和服務(wù)能力有待提升。

• 居民訴求

  ：通過前期調(diào)研、座談，了解到地區(qū)居民對居住環(huán)境改善的心情極其迫切，部分居民還通過12345市民熱線等多種渠道反映更新訴求。

• 發(fā)展需要

  ：地區(qū)實(shí)施綜合性城市更新既落實(shí)首都功能定位，更是回應(yīng)人民群眾急難愁盼的重要舉措，符合核心區(qū)街區(qū)保護(hù)更新和高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。

1. 《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2019年）

2. 《北京歷史文化名城保護(hù)條例》（2021年）

3. 《北京市城市更新條例》（2022年）

4. 《北京中軸線世界文化遺產(chǎn)保護(hù)條例》（2025年）

5. 《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》

6. 《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2018年—2035年）》（以下簡稱核心區(qū)控規(guī)）

7. 《北京中軸線保護(hù)管理規(guī)劃(2022年-2035年)》

• 總體目標(biāo)

  ：磁器口東街區(qū)是北京老城南南部街區(qū)保護(hù)更新重要空間節(jié)點(diǎn)之一，街區(qū)的綜合性更新對帶動老城南南部地區(qū)活力復(fù)興具有重要意義。本項目堅持以人民為中心的發(fā)展思想，通過片區(qū)綜合性城市更新的方式，傳承地區(qū)文脈和優(yōu)秀歷史文化，改善人居環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施，提升地區(qū)發(fā)展活力和發(fā)展質(zhì)量，將街區(qū)建設(shè)為文、商、旅、居融合發(fā)展的特色活力街區(qū)，讓歷史文化和現(xiàn)代生活融為一體。

• 主要內(nèi)容

  ：包括公共空間營造；道路胡同整治及基礎(chǔ)設(shè)施提升；公共服務(wù)、交通市政和城市安全設(shè)施建設(shè)；院落騰退及保護(hù)更新等。不包括文物騰退利用、需要征收的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)權(quán)單位或用地主體實(shí)施的更新內(nèi)容，具體建設(shè)內(nèi)容根據(jù)居民參與更新情況確定。

• 基本原則

  ：按照“自愿申請、整院實(shí)施”的原則，直管公房居民可選擇貨幣補(bǔ)償、平移置換、租賃置換等更新方式之一；私房、單位產(chǎn)權(quán)房居民可自愿申請，在同意本方案的基礎(chǔ)上與實(shí)施主體平等協(xié)商確定更新方式。具體項目補(bǔ)償、置換等政策實(shí)施細(xì)則由實(shí)施主體另行協(xié)商制定并公布。

• 相關(guān)規(guī)定

  ：依據(jù)《北京市城市更新條例》第二十七條第二款規(guī)定，“項目范圍內(nèi)直管公房承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議比例達(dá)到實(shí)施方案規(guī)定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請調(diào)解；調(diào)解不成的，區(qū)城市更新主管部門可以依申請作出更新決定。”擬定本項目規(guī)定比例為：項目范圍內(nèi)整院直管公房承租人簽訂補(bǔ)償協(xié)議戶數(shù)比例達(dá)到80%且院落僅剩一戶未簽約的直管公房。承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請調(diào)解；調(diào)解不成的，東城區(qū)住建委可以依申請作出更新決定。

• 違法建設(shè)處理

  ：項目內(nèi)未登記建筑由體育館路街道辦事處牽頭組織相關(guān)部門開展調(diào)查認(rèn)定，對認(rèn)定為違法建設(shè)的按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

• 保護(hù)區(qū)位

  ：磁器口東街區(qū)位于北京中軸線世界遺產(chǎn)緩沖區(qū)，天壇全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位建設(shè)控制地帶，金中都、明、清北京城地下文物重點(diǎn)監(jiān)測區(qū)范圍內(nèi)。

• 保護(hù)措施

  ：本項目實(shí)施范圍內(nèi)包括2處東城區(qū)文物保護(hù)單位、2處尚未核定公布為文物保護(hù)單位的不可移動文物、2處歷史建筑、23個傳統(tǒng)地名、1棵古樹名木。項目嚴(yán)格落實(shí)歷史文化保護(hù)要求，加強(qiáng)歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)利用，結(jié)合歷史價值和傳統(tǒng)風(fēng)貌保存情況或建筑特色，分類開展平房院落保護(hù)更新。

• 規(guī)劃原則

  ：本項目規(guī)劃以保護(hù)區(qū)用地為主，包括公共管理用地、公共服務(wù)設(shè)施及公共事務(wù)用地、居住用地、產(chǎn)業(yè)用地、多功能用地、市政設(shè)施用地、綠地，廣場及室外公共體育用地和道路用地。

• 總量控制

  ：本項目落實(shí)核心區(qū)控規(guī)減量發(fā)展要求，規(guī)劃地上建筑總規(guī)模不超過39.4萬平方米（包含保留、更新、新建的地上總建筑規(guī)模，具體規(guī)模以區(qū)政府審議決定為準(zhǔn)）。

• 高度控制

  ：本項目落實(shí)文物保護(hù)單位建設(shè)控制地帶和核心區(qū)控規(guī)古都風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、古都風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的基準(zhǔn)高度控制要求，整體高度以平房為主，平房建筑基底面積不低于古都風(fēng)貌保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)建筑總基底面積的70%，局部區(qū)域按低層、不超過3層進(jìn)行控制。

• 色彩基調(diào)

  ：本項目整體建筑色彩基調(diào)以灰色調(diào)為主，重點(diǎn)加強(qiáng)屋面色彩和效果的管控。建筑設(shè)計應(yīng)彰顯對傳統(tǒng)文化元素的創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新性發(fā)展。在整體符合“低層”“坡屋頂”“合院格局”“青灰色調(diào)”傳統(tǒng)風(fēng)貌基本特征和傳統(tǒng)街巷胡同格局的基礎(chǔ)上，通過材料、工藝、風(fēng)格等多維度的設(shè)計創(chuàng)新，展現(xiàn)新時代的設(shè)計追求。

• 服務(wù)提升

  ：本項目落實(shí)核心區(qū)控規(guī)要求，通過設(shè)施復(fù)合利用、共建共享，滿足地區(qū)居民日常生活需求和高品質(zhì)服務(wù)需要。交通發(fā)展模式以綠色交通出行為主，保障部分胡同機(jī)動車通行條件，打造步行街區(qū)與交通安寧街區(qū)。構(gòu)建安全、低碳、風(fēng)貌協(xié)調(diào)的市政基礎(chǔ)設(shè)施體系，加強(qiáng)安全保障，提升服務(wù)水平。

• 開發(fā)原則

  ：本項目統(tǒng)籌利用地下空間，在滿足實(shí)土綠化和海綿城市建設(shè)要求的基礎(chǔ)上合理確定地下空間開發(fā)范圍，地下建設(shè)深度以-2層為主，因地下空間連通或三大設(shè)施建設(shè)需要的結(jié)合項目實(shí)際情況確定。分散建設(shè)或自主更新的獨(dú)立院落，原則上地下空間建設(shè)以-1層為主。

• 流程概述

  ：本項目城市更新綜合實(shí)施方案根據(jù)公示意見修改后，報東城區(qū)政府組織相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合審查。審查通過后由實(shí)施主體申請辦理立項手續(xù)，開展房屋申請式更新。實(shí)施主體搭建集群設(shè)計平臺，逐地塊編制設(shè)計方案、公共服務(wù)配套及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案。設(shè)計方案審定后，實(shí)施主體申報規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，實(shí)現(xiàn)開工建設(shè)。

• 啟動時間

  ：本項目計劃于2026年啟動申請式更新工作，并推進(jìn)規(guī)劃綜合實(shí)施方案報審工作。具備實(shí)施條件后開展保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建等建設(shè)工作，并結(jié)合市、區(qū)配套資金情況，同步有序推進(jìn)街區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)綜合性城市更新的分區(qū)亮相。

• 平衡方式

  ：本項目通過自持運(yùn)營及房屋銷售的方式實(shí)現(xiàn)資金平衡，自持運(yùn)營、房屋銷售的具體規(guī)模需結(jié)合項目實(shí)施居民騰退后空間情況，經(jīng)區(qū)政府審議后另行確定。

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