廣州舊改，這下是徹底沸騰了。

石牌村正式官宣舊改范圍；海珠新中軸，再添瀝滘、供銷大廈兩大征拆實錘。

一個是寸土寸金、改造難落地的天河城中村，一個是戰(zhàn)線長、協(xié)調(diào)難的戰(zhàn)略級中軸片區(qū)，堪稱廣州舊改這兩根最難啃的硬骨頭。

在我看來，如今它們雙雙落地，不是小打小鬧的修補(bǔ)，而是廣州舊改模式徹底換擋的里程碑。

那么，這波操作背后，到底藏著什么廣州舊改的全新邏輯？

舊改范圍敲定

石牌要做一次“微創(chuàng)手術(shù)”

先來說說石牌村。

今天早上，天河公布了石牌村城中村保留提升改造項目改造方案（首期）。

這一次，石牌村舊改范圍，終于敲定了。

具體來說，重點(diǎn)有三個：

1、改造范圍主要是石牌村屬用地。

包含周邊緊鄰亟需改造的邊角其他國有用地，總用地面積29.77公頃。

其中拆除新建范圍用地面積4.08公頃，拆除建筑面積10.49萬平方米，相當(dāng)于近15個標(biāo)準(zhǔn)足球場大。

2、不是全推倒重來，是整治提升+局部小拆。

由屬地街道或由屬地街道會同村集體依法引入國有企業(yè)組建項目公司作為改造主體，其余不拆除部分已納入天河區(qū)“百千萬工程”石牌街道村改居社區(qū)整治提升工程。

簡單來說，可以把它視作一次“微創(chuàng)手術(shù)”。

3、建設(shè)內(nèi)容是復(fù)建安置，共10.93萬㎡，主要做三件事：

給村民蓋回遷房，一共6.58萬㎡；給村集體蓋商鋪/物業(yè)，一共3.63萬㎡；修路、搞公共設(shè)施，一共0.72萬㎡。

此外，今年2月底，石牌村城中村保留提升改造項目的批前規(guī)劃也公布過了，具體可回顧：最新規(guī)劃曝光！石牌村，要搞大事情了！

石牌村，圖源攝圖網(wǎng)

石牌村這次動作意味著什么？在我看來有幾點(diǎn)：

1、廣州舊改換思路：不搞推倒造富，走穩(wěn)路。

以前核心區(qū)城中村愛大拆大建，這次石牌村明確保留為主、小拆為輔，不折騰村民、不破壞老村子煙火氣，是廣州超大城市舊改的新樣板。

2、天河CBD在補(bǔ)短板。

石牌村以前是握手樓密、路窄、環(huán)境亂，改造后和旁邊馬場高端商業(yè)、珠江新城連成片，天河核心區(qū)顏值、安全、配套都會全線升級。

3、民生放第一。

先安置、先建配套，優(yōu)先保障村民居住和村集體收益，不是先搞商業(yè)賺錢，是真真切切的惠民工程。

石牌村，圖源攝圖網(wǎng)

不過，我覺得最重要的是，石牌村舊改也跟大家的切身利益緊密相連：

對于石牌村村民，不用長期搬家，住更安全亮堂的房子；集體物業(yè)升級，租金、分紅更有保障，生活品質(zhì)直接提一檔。

對于周邊街坊，路不堵、環(huán)境干凈，去中山三院、暨大、崗頂電腦城更方便；消防、治安變好，住得更安心。

對于租房的朋友，在石牌租房從此告別昏暗握手樓，房子更安全、干凈，通勤天河CBD更方便，租住體驗大大提升。

海珠新中軸提速

舊改只差最后一公里

如果說石牌村是精準(zhǔn)微改，那海珠新中軸就是戰(zhàn)略強(qiáng)攻，無論力度、誠意、速度，全廣州少見。

昨天，海珠發(fā)布了瀝滘村公交站集體土地地塊預(yù)征地公告。

這次征地面積約0.2591公頃，4月中下旬將開啟前期調(diào)研。

雖然這塊地不算大，但要知道，前不久瀝滘舊改復(fù)建房才全面復(fù)工，所以兩件事結(jié)合起來看，信號已經(jīng)很明確：

瀝滘舊改要滿血復(fù)活，海珠新中軸也要告別零星推進(jìn)，加速進(jìn)入連片發(fā)展階段，為新中軸南拓掃清關(guān)鍵障礙。

而前兩天，供銷大廈周邊地塊的征收也正式落地了。

從公告來看，征收范圍不小，包括：

海珠區(qū)新港中路397號、409號、409號之一、411號、413號、415號、417號、419號后座、427號、429號、431號、435號、437號；439號、441號、443號等地段及未列門牌的國有土地上房屋。

具體范圍我也做成了地圖，方便大家更直觀地去看：

至于大家最關(guān)注的補(bǔ)償方案，這次也很靈活，一共有三種：

貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)置換、房票安置+棄產(chǎn)貨幣補(bǔ)償1%獎勵。

如果根據(jù)不同的房屋結(jié)構(gòu)，加上征收獎勵、搬遷時限獎勵、棄產(chǎn)補(bǔ)助等，最高補(bǔ)償可以直接沖到6萬+/㎡，妥妥的廣州第一梯隊，不愁買不到房。

不過現(xiàn)實是，目前海珠新中軸的新盤不多，只有中海大境和中海廣府萬宸，一個已經(jīng)實景兌現(xiàn)，一個是中海“萬系”的廣州首作，都主打高端改善。

實際上，過去一年，海珠新中軸也用實打?qū)嵉男袆?，證明什么叫廣州舊改速度天花板，比如：

客村花園東和客村煙廠宿舍，前者去年年中，首批簽約業(yè)主就拿到拆遷款，征地批復(fù)也僅僅用了半年，后者今年3月開拆不久，首批業(yè)主也喜提拆遷款。

藝苑南路，已經(jīng)完成大面積清拆，附近的新港商業(yè)城也被鏟平了，將規(guī)劃為綠地景觀和道路配套。

還有東風(fēng)村和三滘村，3月剛公布舊改公告，如今像大塘已進(jìn)入全面拆除階段，后滘、池滘村也在逐步清拆。（具體回顧可戳鏈接）

根據(jù)海珠官方透露，目前新中軸6公里軸線已完成5公里用地征收，距離全面征收只差最后一步了。

在我看來，這些變化不只是拆房建房，更是廣州城市核心格局的重塑。

這些曾經(jīng)雜亂的片區(qū)，將會變成生態(tài)、文商旅、數(shù)字經(jīng)濟(jì)融合的片區(qū)，周邊街坊都能享受到更優(yōu)質(zhì)的公園、交通、商業(yè)配套，城市顏值與宜居度也會直接翻倍。

廣州舊改

未來的方向明確了

雖然石牌村和海珠新中軸，看上去好像路徑不同，但其實是高度同頻的，都預(yù)示了廣州舊改的未來方向。

一方面，核心區(qū)舊改，留得住煙火氣，才撐得起城市高度。

石牌村放棄大拆大建，優(yōu)先保障村民居住與集體收益，給廣州舊改立了一個民生優(yōu)先、穩(wěn)中求進(jìn)的示范，也徹底告別拆房造富的粗放模式。

另一方面，戰(zhàn)略級更新，城市能級與民生紅利要同步兌現(xiàn)。

海珠新中軸則用千億投入、頂格補(bǔ)償、極速推進(jìn)，把“城市門面”升級與居民切身利益綁在一起，既拉升廣州城市競爭力，又讓老百姓拿到實實在在的好處。

可以說，兩大硬骨頭同步啃下，標(biāo)志著廣州舊改進(jìn)入精準(zhǔn)施策、全域統(tǒng)籌的新階段。

看得出來，未來廣州舊改，不再一刀切和盲目求快，而是根據(jù)片區(qū)定位、民生需求量身定制，讓舊改真正成為一項惠民和城市升級工程。

接下來，隨著石牌村改造落地、海珠新中軸全面成型，天河CBD與海珠新中軸也將連成一片，廣州的城市格局、人居品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)能級，都將迎來新一輪升級。

廣州舊改，這回是真的穩(wěn)了。