文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

距離去年10月底首開(kāi)，金隅公園東序的二批次開(kāi)盤等了整整五個(gè)月。

漫長(zhǎng)的間隔背后，金隅選擇在政策與市場(chǎng)預(yù)期回暖的節(jié)點(diǎn)再度出手。

政策的確給了助力。

有報(bào)道稱，金隅公園東序在新政后客流明顯增加，售樓處的沙盤前和樣板間里都重新熱鬧起來(lái)。

項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)張力透露，新政前一周到訪只有80組左右，新政后迅速翻倍至140至150組，二批次已有70組意向客戶，其中約兩成為政策放寬后的新增購(gòu)房資格者。

二批次推出155套102㎡高層，備案均價(jià)81004元/㎡，較首批次略有下降。

由于認(rèn)籌數(shù)小于供應(yīng)套數(shù)，項(xiàng)目取消了公證搖號(hào)，直接開(kāi)盤，最終官宣銷售3.7億，但沒(méi)公示賣了多少套。

按照套均750萬(wàn)來(lái)算，差不多賣了50套。

無(wú)論是對(duì)金隅還是桃浦板塊，這個(gè)成績(jī)都算不錯(cuò)。

叫好不叫座

此批次主推102㎡公園頭排戶型，是項(xiàng)目主力產(chǎn)品線中最具辨識(shí)度的一款。

三室兩廳兩衛(wèi)的格局，層高3.1米，3.5開(kāi)間朝南，客廳開(kāi)間達(dá)5米，比大多數(shù)同面積段產(chǎn)品體驗(yàn)感更強(qiáng)，外接同等面寬觀景陽(yáng)臺(tái)，通透開(kāi)闊，還能享有270°環(huán)幕視野。

裝標(biāo)方面，廚房采用嘉格納油煙機(jī)與燃?xì)庠睿┦辣?，驪住水槽。衛(wèi)生間采用漢斯格雅五金，杜拉維特衛(wèi)浴套裝、恩仕智能馬桶。

項(xiàng)目本身配置不差，配建了高端私享會(huì)所和泛會(huì)所，戶均會(huì)所面積是市場(chǎng)其他項(xiàng)目2倍。規(guī)劃了恒溫泳池、健身房、瑜伽室、兒童空間等多元功能板塊。

目前，社區(qū)已完成實(shí)景呈現(xiàn)，整體質(zhì)感不輸高端改善盤。

首次推盤，公園東序拿出了88套建面約102-184㎡的3-4房產(chǎn)品。

首批次認(rèn)籌期間，給出了一系列優(yōu)惠：按時(shí)簽約或滿足最低首付比例，直接95折；1000元買車位，送兩年免費(fèi)會(huì)所；認(rèn)籌首日還送5000元超市卡，逐日遞減。

開(kāi)盤后，項(xiàng)目沒(méi)有售罄的喜報(bào)，也沒(méi)有銷售金額的公示，海報(bào)上推出了一個(gè)新的熱銷指標(biāo)：認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率達(dá)到80%。

根據(jù)項(xiàng)目發(fā)布的《有效意向認(rèn)購(gòu)客戶名單公告》，認(rèn)籌的意向認(rèn)購(gòu)客戶48組，有效意向認(rèn)購(gòu)客戶42組。按照80%的認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率計(jì)算，就是賣了34套房。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止到2026年4月2日，項(xiàng)目總計(jì)網(wǎng)簽了6套。

供給密集

桃浦板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局，是公園東序“叫好不叫座”的更深層原因。

作為外環(huán)內(nèi)新房庫(kù)存較大的熱門板塊之一，這里云集了多個(gè)體量相似、定價(jià)接近、產(chǎn)品路徑高度趨同的項(xiàng)目。

為了爭(zhēng)奪有限的客群，開(kāi)發(fā)商們不約而同地開(kāi)始以更激進(jìn)的方式接近市場(chǎng)。

去年10月，金隅一期開(kāi)盤之際，寶華紫薇花園喊出了85折，震撼市場(chǎng)。不僅贈(zèng)送車位，還疊加返現(xiàn)，折后單價(jià)只有8萬(wàn)/㎡。這個(gè)價(jià)格，比公園東序便宜了約5500元/㎡，還是現(xiàn)房。

金隅公園東序二批次開(kāi)盤三天前，寶華紫薇花園又喊出了八折。

另一邊，中環(huán)公司的桃浦項(xiàng)目采用了高低配的布局試圖突破同質(zhì)化困局，還邊做邊改規(guī)劃。詳見(jiàn)：桃浦太卷，中環(huán)隨晉換了新花樣

在這種環(huán)境里，單純依靠戶型或配置的亮點(diǎn)，很難形成足夠的吸引力。

節(jié)奏壓力

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏也為整體銷售帶來(lái)壓力。

金隅在2023年12月以22.7億元拿下該地塊，距離開(kāi)工整整耗費(fèi)一年，直到2024年11月才在合同期限內(nèi)開(kāi)工。

首批取得預(yù)售證時(shí)，拿地已接近兩年。同期拿地的多個(gè)項(xiàng)目早已清盤或進(jìn)入尾聲。

在銷售預(yù)期承壓的背景下，金隅必須嚴(yán)控支出，尤其是在無(wú)法產(chǎn)生直接回報(bào)的非銷售類面積上動(dòng)刀。

項(xiàng)目入市前，規(guī)劃歷經(jīng)多次調(diào)整，主要體現(xiàn)在地下建筑面積、機(jī)動(dòng)車庫(kù)及配套商業(yè)（會(huì)所）面積被壓縮。

據(jù)最新規(guī)劃調(diào)整細(xì)則，項(xiàng)目配套商業(yè)（會(huì)所）建筑面積減少為1554.10平米，機(jī)動(dòng)車庫(kù)建筑面積減少為14317.86平米。

公司層面，2024年4月，金隅上海公司被并入杭州，金隅地產(chǎn)滬杭公司黨委書(shū)記、總經(jīng)理由前杭州公司總經(jīng)理段雄擔(dān)任，同時(shí)他也是金隅地產(chǎn)上海管理中心總經(jīng)理。

他面對(duì)的局面并不輕松：公園東序銷售承壓、公司在上海暫無(wú)新增土地儲(chǔ)備，而他在去年7月的虹口北外灘土拍首戰(zhàn)中，又惜敗綠城。

銷售端的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)不會(huì)短期消失，但項(xiàng)目能否在后續(xù)推盤節(jié)奏、產(chǎn)品表達(dá)及客戶經(jīng)營(yíng)上找到突破，將直接決定金隅在上海下一階段的發(fā)聲空間。