全市一二手住宅合計(jì)成交7898套，環(huán)比暴增117%，門店看房熱度創(chuàng)近5年峰值。然而，同比下滑22.9%的現(xiàn)實(shí)，卻在提醒市場(chǎng)：這輪“小陽(yáng)春”的成色，遠(yuǎn)比表面數(shù)據(jù)更為復(fù)雜。

進(jìn)入3月傳統(tǒng)銷售旺季，深圳樓市交出了一份令人矚目的成績(jī)單。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2026年3月全市一二手商品房合計(jì)成交11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高；一二手住宅合計(jì)成交7898套，環(huán)比上升117.2%。

數(shù)據(jù)之外，市場(chǎng)一線的體感更加灼熱。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一二手住宅總網(wǎng)簽量創(chuàng)近11個(gè)月新高的同時(shí)，門店看房熱度達(dá)到近5年峰值，較2024年10月的歷史高峰還高出17%。

這是否意味著深圳樓市已全面復(fù)蘇？

一、數(shù)據(jù)里的“小陽(yáng)春”：量漲價(jià)穩(wěn)，結(jié)構(gòu)分化

新房：高端盤撐場(chǎng)，剛需盤穩(wěn)步走

從整體成交看，3月深圳新房成交5081套，環(huán)比增長(zhǎng)109%，其中住宅成交2827套，環(huán)比增長(zhǎng)118%。樂有家門店一手住宅簽約量環(huán)比暴漲374%，創(chuàng)近17個(gè)月新高。

供應(yīng)端也在加速跟進(jìn)。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，3月全市共有11個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售，合計(jì)供應(yīng)新房3318套，環(huán)比增長(zhǎng)474%。

不過，新房市場(chǎng)的熱度并非普漲，而是明顯的結(jié)構(gòu)性行情。核心區(qū)高端盤表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)——深圳灣頂豪項(xiàng)目澐璽南區(qū)開盤即熱銷，印證了高端購(gòu)買力的穩(wěn)固。與此同時(shí)，外圍剛需盤也在穩(wěn)步去化。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任李妍表示，本輪市場(chǎng)行情是政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化、市場(chǎng)預(yù)期改善及剛性需求釋放的共同作用結(jié)果。

二手房：5000套“榮枯線”之上，剛需撐起半邊天

相比新房，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更為搶眼。3月深圳二手住宅網(wǎng)簽量錄得5071套，環(huán)比上漲約117%，持續(xù)穩(wěn)定在業(yè)內(nèi)公認(rèn)的5000套“榮枯線”之上。

更令人關(guān)注的信號(hào)來自議價(jià)空間的縮窄。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，3月二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上漲0.9%，議價(jià)空間同步收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，成交均價(jià)穩(wěn)中微漲，議價(jià)空間縮窄至9.9%，時(shí)隔4個(gè)月重回“9字頭”，部分核心區(qū)域甚至出現(xiàn)業(yè)主“反價(jià)”現(xiàn)象。

從成交結(jié)構(gòu)來看，本輪回暖主要由剛需及改善型客群驅(qū)動(dòng)，總價(jià)300-500萬的房源成為市場(chǎng)回暖的核心支撐-1。這與北京、上海的市場(chǎng)特征高度一致——?jiǎng)傂枞后w的集中入市成為此輪“小陽(yáng)春”的重要引擎。

二、政策與市場(chǎng)共振：稅費(fèi)“減負(fù)”打通置換鏈條

此輪深圳樓市回暖，政策功不可沒。

去年四季度以來，北京、上海、深圳相繼宣布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，并優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。有深圳中介以取消“豪宅稅”來形容這一政策調(diào)整：過往只有購(gòu)買90平方米及以下的房子契稅按1%征收，如今140平方米及以下的房子，無論首套還是二套，稅率均為1%。

這一調(diào)整對(duì)改善型需求釋放起到了實(shí)質(zhì)性推動(dòng)作用。據(jù)測(cè)算，一套價(jià)格在500萬元的改善型住房，僅稅費(fèi)一項(xiàng)就能節(jié)省近20萬元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，契稅政策調(diào)整惠及90至140平方米購(gòu)房群體，增值稅政策也主要影響改善需求，政策重點(diǎn)瞄準(zhǔn)改善購(gòu)房，是對(duì)大戶型、高端改善住宅消費(fèi)的有力支持。

這一政策效應(yīng)在3月成交結(jié)構(gòu)中得到了清晰驗(yàn)證：樂有家門店數(shù)據(jù)顯示，300-500萬總價(jià)區(qū)間的房源成為市場(chǎng)回暖的核心支撐；改善型需求的入市，也在客觀上推動(dòng)了“賣舊買新”的置換鏈條逐步打通。

三、繁榮之下的隱憂：20個(gè)月去化周期的沉重壓力

然而，市場(chǎng)回暖的表象之下，結(jié)構(gòu)性隱憂不容忽視。

環(huán)比暴漲117%的背后，存在明顯的季節(jié)性因素——2月恰逢春節(jié)假期，基數(shù)較低，環(huán)比漲幅的參考意義有限。同比來看，深圳一二手住宅合計(jì)成交下滑22.9%，與去年同期的高點(diǎn)仍有較大差距。

更大的挑戰(zhàn)來自庫(kù)存端。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，深圳一手住宅庫(kù)存量為26182套，去化周期長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月，庫(kù)存壓力較去年明顯加大。

回溯一年前，這一數(shù)據(jù)對(duì)比更加觸目驚心。2025年3月，深圳全市二手房錄得7703套，環(huán)比增長(zhǎng)58.6%，同比增長(zhǎng)48.2%，交易量遠(yuǎn)超5000套“榮枯線”，接近8000套“繁榮線”水平；與此同時(shí)，深圳全市新房住宅存量時(shí)隔33個(gè)月回落至300萬平方米以下，去化周期約為7.84個(gè)月，連續(xù)7個(gè)月呈回落態(tài)勢(shì)。而2026年3月，去化周期卻攀升至20個(gè)月，從供需“緊平衡”滑向“供過于求”。

在這種庫(kù)存壓力下，開發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略分化明顯。一方面，核心區(qū)高端項(xiàng)目加速推盤、去化順暢；另一方面，外圍區(qū)域項(xiàng)目面臨更大的價(jià)格壓力，“以價(jià)換量”仍是主流策略。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察到，近期廣深市場(chǎng)呈現(xiàn)“二手房好于新房、新房熱點(diǎn)局限在個(gè)別片區(qū)”的顯著特征，而二手房新增掛牌量環(huán)比增幅下降、同比去年減少，顯示市場(chǎng)情緒和預(yù)期在好轉(zhuǎn)。

四、北上廣深共振：二手房領(lǐng)跑，小陽(yáng)春全面開花

深圳并非孤例。2026年3月，一線城市樓市全面迎來“小陽(yáng)春”行情，四大城市二手房集體井噴。

北京：中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)19886套，環(huán)比增長(zhǎng)144.6%，同比增長(zhǎng)3.4%，創(chuàng)近15個(gè)月以來最高水平。3月31日單日網(wǎng)簽量達(dá)1422套，創(chuàng)下近三年單日成交量新高。剛需群體集中入市，300萬元以下二手房成交量占同期總量的66.3%。

上海：3月上海二手房成交量（含住宅、商業(yè)、車位等）達(dá)3.1萬套，創(chuàng)下近五年來月度成交新高，為2021年4月以來首次突破3萬套-43。全月共有13天二手房單日網(wǎng)簽量突破千套大關(guān)，3月28日更是創(chuàng)下單日成交1585套的近5年峰值。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅掛牌均價(jià)環(huán)比上漲，結(jié)束了此前連續(xù)33個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。

廣州：據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，3月廣州二手住宅網(wǎng)簽10785套，環(huán)比大幅攀升141.38%，單月網(wǎng)簽量正式突破萬套關(guān)口。全市11區(qū)成交量增幅均超100%，增城區(qū)增幅高達(dá)162.14%。按揭付款比例環(huán)比增長(zhǎng)13.64個(gè)百分點(diǎn)至50.56%，顯示市民使用財(cái)務(wù)杠桿購(gòu)房的意愿明顯增強(qiáng)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，率先回暖的是北上廣深及東莞、杭州等強(qiáng)二線城市，核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊率先啟動(dòng)。今年樓市小陽(yáng)春成色偏結(jié)構(gòu)性、二手強(qiáng)于新房，并非全面普漲，而是一線與強(qiáng)二線核心率先筑底企穩(wěn)、三四線仍在磨底的分化行情。

五、2026年走勢(shì)預(yù)判：復(fù)蘇但分化，企穩(wěn)需時(shí)日

站在一季度末回望全年，深圳樓市的未來走勢(shì)將呈現(xiàn)以下幾個(gè)核心特征：

第一，成交量有望保持活躍，但高位增長(zhǎng)不可持續(xù)。美銀證券研報(bào)指出，由于供需動(dòng)態(tài)改善，包括二手房掛牌量下降，2026年房?jī)r(jià)大幅回檔可能性不大，預(yù)計(jì)上海、深圳和北京的二手房?jī)r(jià)格將在下半年趨于穩(wěn)定。考慮到3月集中釋放的需求后，4-5月成交或有慣性回落，全年成交量預(yù)計(jì)優(yōu)于2025年，但月度波動(dòng)加大。

第二，價(jià)格“止跌回穩(wěn)”但“大幅反彈”難現(xiàn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2026年房?jī)r(jià)跌幅可能收窄至5%以內(nèi)，但真正企穩(wěn)仍需觀察兩大變量：一是存量房去化速度，月均新增掛牌超萬套的壓力不容小覷；二是政策工具箱的釋放力度，特別是房貸利率與稅費(fèi)優(yōu)惠的組合拳效果-60。深圳房?jī)r(jià)大幅下跌的空間已有限，但全面快速反彈的動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)將在當(dāng)前水平窄幅波動(dòng)，真正企穩(wěn)有待宏觀經(jīng)濟(jì)和居民收入的實(shí)質(zhì)性改善-60。

第三，市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。核心區(qū)高端項(xiàng)目與外圍剛需盤之間的溫差將持續(xù)存在。二手房市場(chǎng)方面，掛牌量維持高位、價(jià)格博弈仍在進(jìn)行，“以價(jià)換量”將是2026年的主線邏輯。中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫展望2026年時(shí)認(rèn)為，更多刺激樓市措施已經(jīng)在路上，2026年大概率會(huì)比2025年有所好轉(zhuǎn)。

第四，政策呵護(hù)仍是市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)鍵變量。當(dāng)前成交的持續(xù)性高度依賴政策環(huán)境。從去年“取消普宅標(biāo)準(zhǔn)”的稅費(fèi)優(yōu)惠，到公積金貸款額度提升、限購(gòu)政策優(yōu)化等組合拳，政策托底的意圖明確。2026年，貨幣政策走向、房貸利率變化以及地方層面的細(xì)則落地，將直接影響市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)節(jié)奏。

綜合來看，2026年3月深圳樓市的“小陽(yáng)春”并非虛火，而是政策、市場(chǎng)、剛需三者共振的客觀結(jié)果。但同比下滑22.9%的落差、20個(gè)月的去化周期，以及高位掛牌量帶來的供應(yīng)壓力，決定了這輪復(fù)蘇注定是一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性、漸進(jìn)式的回暖。

對(duì)于購(gòu)房者而言，300-500萬總價(jià)區(qū)間的剛需盤是當(dāng)前市場(chǎng)的“安全墊”；對(duì)于開發(fā)商，加速去庫(kù)存、合理定價(jià)仍是當(dāng)務(wù)之急；對(duì)于行業(yè)觀察者，核心城市筑底企穩(wěn)的信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)，但全國(guó)市場(chǎng)全面反轉(zhuǎn)尚需時(shí)日。

“小陽(yáng)春”來了，但春天之后是盛夏還是倒春寒，答案仍在政策與市場(chǎng)的博弈之中。

數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、深圳貝殼研究院、美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心、樂有家研究中心、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、中原地產(chǎn)研究院、克而瑞等機(jī)構(gòu)公開數(shù)據(jù)