“郭總在公司已經(jīng)有（近）30年時間，為公司穩(wěn)健發(fā)展作出卓越貢獻，但提出來要退休，我們也不得不尊重他的個人意愿”。3月31日，在綠城中國召開的2025年業(yè)績會上，管理層對于行政總裁郭佳峰的離任如此說道。

核心高管在年報發(fā)布當天辭任，這在整個行業(yè)內(nèi)都十分罕見，可相似的劇情卻在綠城中國身上重復上演。

左二為郭佳峰 孫婉秋/攝

2025年4月的業(yè)績會召開前夕，綠城中國突發(fā)換帥，原董事會主席張亞東辭任，繼任者是大股東中交集團黨委常委兼副總經(jīng)理劉成云。

這一次，綠城中國委任了原執(zhí)行總裁、主管財務融資的耿忠強代行行政總裁職務。耿忠強是“中交系”高管，其于1995年7月加入中交集團，并在2018年至2019年期間擔任中交地產(chǎn)總裁兼黨委副書記、中交房地產(chǎn)集團董事和黨委委員，后又獲委任為綠城中國執(zhí)行總裁。

雖然是代行職責，綠城中國在公告中也強調(diào)“待完成行政總裁人員考慮及聘任程序后，將另行刊發(fā)公告”，但在外界看來，這已然是中交集團進一步集權、全面接管的又一關鍵信號。

也有目光將郭佳峰的離任投射到業(yè)績端，因為2025年財報是綠城中國近年來最差的一份“成績單”。

2025年，綠城中國實現(xiàn)收入約1549.66億元，同比下降2.3%；公司股東應占利潤約0.71億元，較上年的15.96億元下降95.6%。

業(yè)績會上，對于利潤規(guī)模大幅下滑的原因，管理層解釋稱，主要是由于房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，公司為促進長遠發(fā)展繼續(xù)積極推動長庫存去化，導致2025年收入結轉的毛利率以及分占合聯(lián)營公司業(yè)績下降。

據(jù)管理層透露，2025年交付結轉的項目中，有部分業(yè)績貢獻度較高的項目屬于合作項目，綠城中國在這些項目中的股權比例沒那么高，因此歸母凈利潤占比較低。

同時報告期內(nèi)，綠城中國在合聯(lián)營公司方面虧損11億元，影響較大，“因為這是單方面吃掉綠城歸母凈利潤的”。

減值計提依舊在吞噬利潤。

2025年，綠城中國計提相關資產(chǎn)減值及公平值變動損失凈額49.21億元，與上年基本持平，進而影響了股東應占利潤。

算上過往兩年的減值計提金額，2023年至2025年的三年時間里，綠城中國合共計提減值超118億元。管理層預計上述影響在2026年還會持續(xù)，“受同樣因素影響，預計公司2026年的利潤仍有一定壓力”。

不過，管理層也強調(diào)，綠城中國近年新拓項目質(zhì)量很好，權益比例也在逐步提升，隨著2021年以前的老庫存逐步減少，未來歸母凈利潤將有所改善。

近年來，綠城中國一直在推動長庫存去化。報告期內(nèi)，公司2021年及以前的庫存去化規(guī)模約328億元，車宅去化比進一步提升至1.51倍。

管理層稱，截至2025年，公司2021年及以前的庫存占比逐年下降，2026年會繼續(xù)加大去庫存力度，并設定了一些考核政策。

例如，2026年會加強重難點的考核，強化2021年及以前的存量合同指標，以及住宅長庫存、車庫、商業(yè)尾盤等重點難庫存計劃指標，考核力度與年度獎金發(fā)放直接掛鉤，完成不了KPI的子公司將暫緩發(fā)放年度獎金。

同時資源也會向存量項目傾斜，針對2021年及以前的項目，公司會以銷售流速提升為導向，在價格政策、激勵政策、人員補充、優(yōu)秀人員調(diào)轉等維度進行資源傾斜；針對合作糾紛等低效貨值推進重啟開發(fā)，具體措施包括整售回購、商改住、化解合作糾紛等。

去年，綠城中國實現(xiàn)總合同銷售2519億元，其中自投項目銷售額1534億元，權益銷售額1043億元；代建管理項目實現(xiàn)銷售額985億元。

投資端來看，2025年，綠城中國年內(nèi)新增項目50個，權益地價約511億元，預計新增貨值1355億元，新拓項目平均權益比約69%。這些新拓項目中，一二線城市新增貨值1168億元，占比86%，長三角貨值占81%。

報告期內(nèi)，綠城中國搶抓開局，確保轉化，年內(nèi)新拓轉化率為33%，同比提升3個百分點，實現(xiàn)當年銷售額453億元。

關于今年的投資計劃，管理層在會上表示，2026年會是最近幾年最難做的一年。

其指出，當前房地產(chǎn)市場仍處在筑底階段，整體市場規(guī)模還有一定下行壓力。相比往年，供給端節(jié)奏明顯放緩，總量下降，優(yōu)質(zhì)地塊也相對較少。對于存貨較多、去化較慢的城市，開發(fā)商會減緩拿地，因此城市之間分化非常明顯。

2026年，綠城中國堅持“做一成一”原則，投資兼顧現(xiàn)金流和利潤，不看重某一單一維度。公司在深耕核心城市的同時，積極挖掘非熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊的結構性機會，全年拿地貨值目標初步定為1000億元，未來會在執(zhí)行中進行動態(tài)調(diào)整。

截至2025年末，綠城中國擁有總貨值約2300億元，結合庫存和新增貨值，2026年力爭實現(xiàn)約1300億元的銷售目標。管理層強調(diào)，“我們還是會綜合考慮行業(yè)情況，以及內(nèi)部投資規(guī)模，確保銷售規(guī)模和經(jīng)營安全相匹配”。