最近全國樓市出現(xiàn)明顯回暖跡象，比較典型的是上海。今年3月上半月，上海二手房累計成交13955套，3月14日單日成交1472套，創(chuàng)近一年單日次高，周成交量更是創(chuàng)下2021年以來新高�？梢哉f，上海這輪小陽春的成色，是全國最好的。

北京表現(xiàn)也不錯，截至3月16日，3月月內(nèi)成交已達8000套，全月有望沖擊2萬套，成為近兩年來次高點。廣州3月首周二手房成交849套，環(huán)比增長120%。深圳在3月9日至15日一周成交1519套，環(huán)比增長38.5%，創(chuàng)下一年新高。

可以看出，這一輪小陽春的相對強度是：上海＞北京＞深圳＞廣州。

今天我們就從數(shù)據(jù)、估值以及基本面這幾個方面，分享對2026年小陽春的觀點，展望后續(xù)一段時間可能的趨勢，并給出明確的買房判定標(biāo)準(zhǔn)和建議。

先看最新數(shù)據(jù)。無論是國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)，還是中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，都更新了2026年2月熱點城市的二手房價數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)顯示，二手房價格的反彈在2月就已經(jīng)出現(xiàn)。

具體來看，2026年2月更貼近市場的中原領(lǐng)先指數(shù)：

北京房價環(huán)比上漲1.2%，同比下跌13.0%；

上海房價環(huán)比上漲0.9%，同比下跌12.5%；

廣州房價環(huán)比下跌1.5%，同比下跌15.4%；

深圳房價環(huán)比上漲0.9%，同比下跌10.2%。

除廣州外，其他三個城市均出現(xiàn)環(huán)比上漲，這是自2024年10月強刺激以來，第一次出現(xiàn)明顯回暖跡象。參考國家統(tǒng)計局的二手房數(shù)據(jù)，趨勢也基本一致。

這一輪回升是短期反彈，還是長周期反轉(zhuǎn)？現(xiàn)在是不是可以買房了？我們需要看更多數(shù)據(jù)。

換一個角度，從租金來看。2026年2月，北上廣深租金全線下跌，疊加房價環(huán)比上漲，租金回報率還在繼續(xù)下降。當(dāng)下各熱點城市的租金回報率，仍然遠低于2015年，普遍在1.5%~2.0%之間。

作為對比，香港房價過去一年持續(xù)上漲，雖然距離最高點仍有距離，但已是兩年來最高水平。房價的背后是租金，內(nèi)地一線城市與香港最大的區(qū)別，就在房租上，房租是住房需求和購買力的硬指標(biāo)。

這兩年來，香港房租一直在創(chuàng)新高，而內(nèi)地房租持續(xù)下跌。我們并不是說香港租售比很健康、房子很便宜，只是對比來看：同等總價的房子，香港租金是內(nèi)地一線城市的兩倍以上，而且一個上漲、一個下跌，說明基本面有明顯差異。

小陽春在過去幾年并不少見，2022、2023、2025年都出現(xiàn)過強勁的小陽春，但之后房價都進一步下跌，根本原因是基本面——居住需求和購買力仍在減弱。

另外，雖然房價已經(jīng)跌了約40%，但居民杠桿率才剛剛開始下降，2021~2025年初幾乎一直維持在高位。這說明老百姓已經(jīng)很努力了，但即便如此，也很難再支撐房價維持高位。

再說說自然探底。過去幾年，每年這個階段都會出現(xiàn)一輪小陽春，之后市場又再度掉頭向下。從當(dāng)下基本面看，這一輪小陽春后，市場再次轉(zhuǎn)冷也是大概率事件。

但這一輪小陽春和過去不同，亮點在于：它沒有過去那種明顯的強刺激，比如2025年小陽春是在2024年“930”刺激背景下出現(xiàn)；2023年小陽春是在疫情放開后的強預(yù)期下出現(xiàn)。而這一輪，是在市場不斷探底中，自然走出來的一波回升。

考慮到包括一線城市在內(nèi)，全國大量城市房價已經(jīng)跌去約四成，下跌最快、情緒最絕望的階段可能已經(jīng)過去。但人口減少、城市化放緩、居民去杠桿、收入預(yù)期不穩(wěn)的基本面，仍沒有發(fā)生變化。

所以市場下一步，可能進入一個相對緩慢但長期的調(diào)整期，有點類似香港1999~2003年的走勢：經(jīng)歷前期急跌后，轉(zhuǎn)入緩慢下跌，在波動中探底，直到下一輪經(jīng)濟大周期啟動，房價才會徹底轉(zhuǎn)向。

我們過去提過一個明確觀點：可以通過租金回報率與按揭利率的對比，判斷一個地方的房子是貴還是便宜。

目前香港租金回報率大概在3.4%，按揭利率大概在3.2%左右，可見按揭利率低于租金回報率，大量買房人的月供小于或等于這套房的租金。只有在這種情況下，買房和租房，對居住者才真正成為兩個平行、理性的選項。

如果同樣一套房子，你不僅要拿出一大筆現(xiàn)金做首付，買房后月供還是租金的兩三倍，那么推動你這么做的唯一動力，就是賭房子會升值，這項決策本身就充滿了不理性。

另外，還需要高度重視AI對樓市的影響。今年是AI在生產(chǎn)力上應(yīng)用、取代人力的爆發(fā)年，我們大概率會看到越來越多大公司精簡人員，同時出現(xiàn)更多靈活用工、個體工作室或數(shù)字游民。這將很大程度改變過去“核心城市、核心地段”的房地產(chǎn)邏輯。

總之，我對買房的觀點和過去一樣：一定不要把買房當(dāng)作投資選項。如果是自住需求，就以消費的心態(tài)面對。買房就像買車，如果假設(shè)買房后房價下跌，你依然想買，那就買；否則就不要買。

最后做一個推廣：在AI的幫助下，我的知識星球在原有基礎(chǔ)上增加了新資源。比如我把本文用到的整個可視化房價數(shù)據(jù)平臺，分享在了星球里，有需要的讀者不用等我發(fā)布圖表和選擇城市，隨時可以自己研究。

這個可視化數(shù)據(jù)平臺功能包括：

一、中原領(lǐng)先指數(shù)，包含2008年1月至今北上廣深、天津及香港的真實二手房價格數(shù)據(jù)；

二、國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，自2006年1月至今70個大中城市二手房價格數(shù)據(jù)；

三、直觀清晰的可視化效果，可定義時間區(qū)間、滑塊互動、圖表定制，操作絲滑。

另外支持城市與省份搜索，支持深淺兩種頁面風(fēng)格。

除了這個平臺，我最近還分享了一個定投回測小工具，支持標(biāo)普500、納斯達克100、滬深300、日經(jīng)225，看看時間與復(fù)利的威力，看看每一次明顯回撤如何發(fā)生、如何恢復(fù)。

未來三個月我將要分享的工具包括：美股指數(shù)與前100大公司估值檢測平臺、一鍵生成財報PPT的工具、頭部公司財報商機圖與柱狀圖一鍵生成器等。

除此之外，還做了財報數(shù)據(jù)對比、宏觀數(shù)據(jù)可視化、13F跟蹤平臺等工具。從開始網(wǎng)頁編程以來，我已經(jīng)用了價值超過2000美元的Token，而且新的想法還在不斷涌現(xiàn)。

黃仁勛說，如果一個年薪50萬美元的工程師，一年只用5000美元的Token，他會覺得就像設(shè)計師不會用CAD，只會用紙和鉛筆畫圖。我雖然不是年薪50萬的工程師，但還是會再接再厲，最近確實燒Token做東西做上癮了。