一個(gè)做產(chǎn)品的朋友跟我說，他當(dāng)年買的第一套房就是萬科的。交房那天他拍了三十多張照片，發(fā)朋友圈說"這輩子最正確的決定"�，F(xiàn)在那條朋友圈還在，只是他設(shè)置成了僅自己可見。

885.6億凈虧損，同比增虧近八成。這組數(shù)字放在任何行業(yè)都足夠刺眼，放在曾經(jīng)年銷六千億的萬科身上，更像是一個(gè)時(shí)代的系統(tǒng)彈窗——"當(dāng)前版本已停止維護(hù)"。

仔細(xì)看這份年報(bào)的構(gòu)成，會(huì)發(fā)現(xiàn)虧損的來源很"產(chǎn)品經(jīng)理"：資產(chǎn)減值、信用減值、存貨跌價(jià)，加起來超過四百億。翻譯一下就是：以前囤的地和蓋好的樓，現(xiàn)在按市場(chǎng)價(jià)重新估值，賬面直接蒸發(fā)。這就像你三年前花兩萬買的顯卡，今天二手市場(chǎng)只值四千，但你賬上還記著兩萬。

更微妙的是計(jì)提節(jié)奏。2024年萬科已經(jīng)計(jì)提了三百多億減值，2025年繼續(xù)加大劑量。這種"一次性虧干凈"的做法，在財(cái)務(wù)上叫"洗大澡"，在游戲里叫"刪號(hào)重練"。區(qū)別在于，游戲可以重來，土地和債務(wù)不能。

管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)也值得玩味。他們說"聚焦三大主業(yè)"，說"瘦身健體"，說"2025年止跌回穩(wěn)"。這些措辭你熟悉嗎？和互聯(lián)網(wǎng)大廠前幾年的"降本增效""聚焦主航道"幾乎是一個(gè)模板。行業(yè)不同，劇本相似。

有個(gè)細(xì)節(jié)是，萬科把物流、商業(yè)這些資產(chǎn)擺上了貨架。印力、萬緯物流，曾經(jīng)被視為第二增長(zhǎng)曲線的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在成了回血包。這讓我想起某手機(jī)廠商把子品牌賣掉換現(xiàn)金流——不是業(yè)務(wù)不好，是母公司等不起了。

投資者問得最多的問題是：萬科會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)恒大？從報(bào)表結(jié)構(gòu)看，答案是否定的。萬科有息負(fù)債里，銀行借款占六成以上，債券和信托占比很低，債務(wù)期限也更長(zhǎng)。換句話說，它是"銀行問題"，不是"理財(cái)問題"，處置空間完全不同。

但另一個(gè)問題更難回答：如果房?jī)r(jià)繼續(xù)橫盤，這些減值計(jì)提會(huì)不會(huì)變成常態(tài)？2025年的虧損里，有相當(dāng)一部分是對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)判。預(yù)判錯(cuò)了，明年可能轉(zhuǎn)回；預(yù)判對(duì)了，故事才剛開始。

我那個(gè)買了萬科房的朋友，上個(gè)月去小區(qū)物業(yè)續(xù)費(fèi)。前臺(tái)換了一批年輕面孔，系統(tǒng)里查不到他五年前的裝修押金記錄。他站在大廳里等回復(fù)時(shí)，抬頭看見墻上還掛著"建筑贊美生命"的標(biāo)語。