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北京"小陽(yáng)春"退潮了，新房卻賣(mài)爆了——這屆剛需，到底在想什么？

同一周，北京樓市上演了兩個(gè)平行世界，同一座城，同一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一個(gè)在退燒，一個(gè)在發(fā)熱，這到底是怎么回事？

一邊，二手房市場(chǎng)帶看量悄悄往下滑，中介群里的氛圍不像前幾周那么亢奮了，便宜的二手房庫(kù)存房源全都出貨了，馬上會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的博弈期；另一邊，昌平兩個(gè)新盤(pán)同日開(kāi)盤(pán)，國(guó)賢府PARK首開(kāi)勁銷(xiāo)467套，另一個(gè)未來(lái)城·星寰時(shí)代認(rèn)購(gòu)389套，合計(jì)將近856套，當(dāng)天就基本清盤(pán)。

1.二手房，不是不想買(mǎi)，是便宜的被挑完了。

年初這波"小陽(yáng)春"，說(shuō)白了是一場(chǎng)撿漏盛宴，掛牌價(jià)實(shí)在、戶(hù)型過(guò)得去、位置不算偏——滿(mǎn)足這三條的房子，很快就被嗅覺(jué)靈敏的買(mǎi)家掃貨掃掉了。

問(wèn)題是，撿漏這件事，漏的數(shù)量是有限的，隨著優(yōu)質(zhì)低價(jià)房源一套套成交，剩下掛著的，要么價(jià)格開(kāi)始往上飄，賣(mài)家心里又有了底氣（但，說(shuō)實(shí)話(huà)有些業(yè)主其實(shí)是盲目跟風(fēng)，漲價(jià)之前你先掂量掂量自己幾斤幾兩，不是啥房子都有資格的）；要么本來(lái)就是同小區(qū)里挑剩下的戶(hù)型，朝向差、樓層低、格局奇怪，買(mǎi)家看一眼就劃走，帶看量環(huán)比跌了超過(guò)6%，再加上學(xué)區(qū)房家長(zhǎng)該買(mǎi)的差不多都買(mǎi)了，買(mǎi)家的熱情自然跟著涼了下來(lái)。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：蝴蝶指數(shù)）

我看網(wǎng)上有人說(shuō)成交量又崩了，說(shuō)這話(huà)的人真是太小題大做了，為了點(diǎn)流量，啥話(huà)都敢說(shuō)，這不是崩了，是正常的市場(chǎng)節(jié)奏——每年不都是這樣的嗎，崩也不是現(xiàn)在崩呀！

2.新房為什么還能賣(mài)爆？三把鑰匙打開(kāi)了剛需的心！

再來(lái)說(shuō)昌平那兩個(gè)盤(pán)。很多人第一反應(yīng)是，昌平？那不是挺遠(yuǎn)的嗎？怎么還賣(mài)這么快？

我來(lái)幫你拆一下：

第一把鑰匙是總價(jià)。400萬(wàn)出頭能拿到手，這個(gè)數(shù)字對(duì)于很多在北京漂了幾年、手里攢了點(diǎn)首付的人來(lái)說(shuō)，是真實(shí)可夠到的門(mén)檻，不是勉強(qiáng)夠，是咬咬牙能落地的那種。

第二把鑰匙是地鐵。17號(hào)線(xiàn)和18號(hào)線(xiàn)，步行400到700米就能到站，通勤這道關(guān)過(guò)了，位置偏遠(yuǎn)這件事的殺傷力就打了折扣，北京打工人對(duì)地鐵的依賴(lài)，懂的都懂。

第三把鑰匙是得房率。超過(guò)95%的得房率，75平能住出三居室的感覺(jué)——這放在幾年前想都不敢想，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商卷成這樣，75平的公攤控制到幾乎可以忽略不計(jì)，買(mǎi)家進(jìn)去一看，太哇塞了，這不挺能住的嘛。

三把鑰匙同時(shí)插對(duì)了鎖，爆賣(mài)就不是意外，是必然。

但這里得潑一盆冷水——這是結(jié)構(gòu)性的熱，不是普漲信號(hào)，同樣是新盤(pán)，那些位置偏、沒(méi)地鐵、產(chǎn)品沒(méi)做出差異化的項(xiàng)目，去化依然慘淡，營(yíng)銷(xiāo)再使勁，傭金給的再高，也白扯，底層邏輯不扎實(shí)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天人氣再旺，最后也是掛在那里賣(mài)不動(dòng)。

3.買(mǎi)家和賣(mài)家，各聽(tīng)一句實(shí)在話(huà)

先說(shuō)買(mǎi)家。

現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，二手房市場(chǎng)余溫還在，個(gè)別賣(mài)家心態(tài)正在悄悄走高，你去看那些掛牌價(jià)，一兩個(gè)月前的成交價(jià)和現(xiàn)在掛著的價(jià)，經(jīng)常差個(gè)十幾二十萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候進(jìn)場(chǎng)，最容易的事情就是買(mǎi)貴。

怎么辦？很簡(jiǎn)單，找同小區(qū)同戶(hù)型，看一下年前和今年初的實(shí)際成交記錄，心里有了這把尺子，再去和賣(mài)家談，一比就知道對(duì)方的價(jià)格有沒(méi)有水分，水分有多厚，別被現(xiàn)在看起來(lái)還算熱的市場(chǎng)氣氛帶著走，數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，比感覺(jué)可靠多了，大不了再等等。

再說(shuō)賣(mài)家。

想賣(mài)高價(jià)，是人之常情，我完全理解，但現(xiàn)在這個(gè)階段，二手房帶看量已經(jīng)在往下走了，再死扛價(jià)格，往往結(jié)果是連低價(jià)都沒(méi)人問(wèn)了，與其掛著等一個(gè)不知道什么時(shí)候來(lái)的高位接盤(pán)俠，不如趁著市場(chǎng)還有點(diǎn)熱度，把價(jià)格定到有競(jìng)爭(zhēng)力的位置，動(dòng)作快，才能走在前面。

退潮這件事，來(lái)的時(shí)候悄無(wú)聲息，等你發(fā)現(xiàn)了，褲子可能已經(jīng)濕了！

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