文 澤平宏觀

房地產(chǎn)長周期拐點已經(jīng)出現(xiàn)，閉眼買房就能賺錢的時代已經(jīng)過去，區(qū)域分化會加大。

今天我們來講講哪里的房子不能碰，幫大家買房避坑。

我十多年前提出“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”，該觀點已經(jīng)成為行業(yè)通用分析框架。出版了三本專著《房地產(chǎn)周期》《全球房地產(chǎn)》《房地產(chǎn)大趨勢》，研究了全球幾十個國家的房地產(chǎn)百年歷史，總結(jié)出了房地產(chǎn)市場的基本規(guī)律。

我曾經(jīng)測算過城市房產(chǎn)保值率，發(fā)現(xiàn)全國36個重點城市，過去十年深圳的房地產(chǎn)保值率排第一，上海、成都、北京、杭州位列前五。但是，有些城市，比如鶴崗、廊坊，保值率較低，當(dāng)年買的房子現(xiàn)在打半價都很難出手。

這說明后房地產(chǎn)時代，普漲時代結(jié)束，未來“二八分化”。有些地方的房子是硬通貨，而有些地方的房子可能再也漲不回來了，正在變成你的負(fù)擔(dān)。

那么，什么樣的房子不能買？

第一，人口流出的低能級城市的房產(chǎn)不能碰，房地產(chǎn)長期看人口。我在2016年提出經(jīng)濟(jì)-人口分布平衡法則作為人口遷移和集聚的分析框架。決定人口集聚的關(guān)鍵是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模，以及與本國其他地區(qū)的人均收入差距，人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。全球人口遷移呈現(xiàn)兩大特點：一是跨國層面，人口從中低收入國家向高收入國家遷移；二是城鄉(xiāng)層面，人口從鄉(xiāng)村和中小城市向大都市圈遷移。

中國也一樣，后房地產(chǎn)時代，人口往都市圈城市群遷移，比如，2014-2024年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超過180萬人，2021-2024年深圳常住人口年均增長10萬人，杭州年均增長14萬人，而東北、西北以及很多低能級城市，人口在持續(xù)流出。2014-2024年東北三省常住人口年均減少111萬人。所以，人口外流的低能級城市，房子過剩，產(chǎn)業(yè)衰退，這些地方的房子不能買。這些地方面臨房價長期陰跌、有價無市，僅靠租金無法覆蓋房價下跌的虧損。

第二，城市內(nèi)部，供地多、無產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)“概念盤”不能碰。即使在一個城市，不同地段也有著天壤之別。土地供給影響了樓市的供給，如果短期內(nèi)區(qū)域土地供應(yīng)過多，容易造成住房供給過剩。另外，產(chǎn)業(yè)是吸引人的重要組成部分，尤其是高科技園區(qū)，這會產(chǎn)生大量高收入人群，比如上海內(nèi)環(huán)、北京中關(guān)村等等，能夠提供旺盛的需求。但那些無產(chǎn)業(yè)支撐，配套較差的遠(yuǎn)郊區(qū)"概念盤"，這類房產(chǎn)入住率低，流動性差，你千萬不要買。同時，城市內(nèi)非地鐵沿線、非好學(xué)區(qū)的老破小也要避開。

第三，房子本身有硬傷的“差房子”不能碰。1978年全國城鎮(zhèn)住房大概只有3100萬套，而2024年已超過3.7億套，套戶比也從0.8升到了1.07，從短缺時代的不夠住，變成了總量平衡的基本“夠住”。但請注意，這個平衡是總量的，不是結(jié)構(gòu)的。很多城市的老房子占比高、戶型差，居住體驗一般，大家真正想要的改善型“好房子”，才是稀缺產(chǎn)品。

所以，買房需要避開有硬傷的房子。比如：

1）老舊無電梯住宅，尤其是“老破小”“老破大”，一般房齡大于30年，無電梯，設(shè)施老化，物業(yè)管理差，停車?yán)щy。這類房產(chǎn)一般維修頻繁，比如漏水、電路問題，居住不便，銀行評估價低，貸款難，升值空間有限，轉(zhuǎn)手困難。

2）戶型硬傷房，比如暗衛(wèi)暗廚，"刀把型"，"手槍型"，南方純朝北、西曬嚴(yán)重等奇葩布局。這類房產(chǎn)容易潮濕發(fā)霉、采光通風(fēng)差、能耗高、居住舒適度較低、轉(zhuǎn)手難。

3）緊鄰噪音、污染區(qū)的房子，因緊鄰高架橋、鐵路、機場、工廠、垃圾站、高壓線等。這類房產(chǎn)存在一定隱患，貶值較快，難以出租。

4）建筑高度超100m的超高層、高密度住宅，通常層數(shù)超33層，梯戶比低，綠化率低。這類房產(chǎn)一般公攤大，物業(yè)費高，居住品質(zhì)低，維護(hù)成本較高，火災(zāi)風(fēng)險高。

最后，給大家做個總結(jié)，哪里的房子不能碰？一是人口流出的低能級城市房產(chǎn)不能碰；二是城市里，供地多、無產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊區(qū)“概念盤”不能碰；三是房子本身有硬傷的“差房子”不能碰。

面對分化的市場，給大家兩條實用的買賣房建議。

如果你要買房，記住公式：選“核心城市+核心地段+改善型好房子”。具體要選地鐵沿線、有好學(xué)區(qū)、戶型產(chǎn)品力強的房產(chǎn)，這才是長期保值的硬通貨。

如果你要賣房，先查查所在城市的人口數(shù)據(jù)。要是在人口流出的小城市，尤其遠(yuǎn)郊區(qū)，不管現(xiàn)在什么價格，堅決處理，別抱幻想，套你二十年沒商量。要是在一線或強二線核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則不必恐慌拋售，短期抗跌，長期保值，可耐心持有。

諸位，買房的邏輯已經(jīng)徹底變了，希望這篇文章對你買房避坑有幫助。

4月1日晚，我將和大家聊聊市場新形勢。