3月31日，靜安區(qū)“住房收購(gòu)置換”模式首例簽約儀式舉行，居民施先生現(xiàn)場(chǎng)與區(qū)保障房公司簽訂存量房收購(gòu)合同、與新建商品房開發(fā)企業(yè)簽訂買賣合同，順利領(lǐng)取到“房票”，標(biāo)志著全市首個(gè)二手房收購(gòu)置換試點(diǎn)完成全流程落地。這一由政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的創(chuàng)新模式，不僅為中心城區(qū)盤活存量住房、高效籌措保障性租賃住房探索出可復(fù)制的路徑，更精準(zhǔn)破解了老城區(qū)居民住房改善的痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了民生保障與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的雙向賦能。市房管局副局長(zhǎng)冷玉英，副區(qū)長(zhǎng)施煜出席儀式。

作為靜安區(qū)“住房收購(gòu)置換”模式的首個(gè)嘗鮮者，施先生的置換全程清晰且高效：

春節(jié)后：施先生因子女就學(xué)需求，看房靜安區(qū)“譽(yù)靜安”樓盤并確定新房意向，在開發(fā)商處得知靜安“住房收購(gòu)置換”試點(diǎn)政策后，當(dāng)場(chǎng)填寫并提交申請(qǐng)表；

提交材料后1個(gè)多月：完成舊房雙評(píng)估流程，施先生位于靜安區(qū)寶山路的一套40平方米成套舊住房，評(píng)估價(jià)為220萬元，符合施先生心理預(yù)期，雙方達(dá)成價(jià)格共識(shí)；

價(jià)格確認(rèn)后3—5個(gè)工作日：雙方協(xié)商優(yōu)化收購(gòu)合同細(xì)節(jié)，敲定最終條款；

3月31日，施先生與區(qū)保障房公司簽訂存量房收購(gòu)合同、與新建商品房開發(fā)企業(yè)簽訂買賣合同，順利領(lǐng)取到“房票”，該“房票”?？钣糜谫?gòu)置選定新房，所購(gòu)房屋預(yù)計(jì)2年后交房。

施先生的置換經(jīng)歷，

正是這一政策落地的生動(dòng)縮影。

在此之前，他的改善需求已被擱置許久?！爸脫Q需求早就有了，但之前二手房市場(chǎng)流動(dòng)性太差，掛了一年多都沒合適的買家，想換房卻遲遲邁不開步子?！笔┫壬寡裕抑袃蓚€(gè)孩子都在靜安讀書，隨著孩子長(zhǎng)大了，居住空間的改善需求愈發(fā)迫切，卻始終卡在舊房處置這一環(huán)節(jié)。

而此次靜安推出的住房收購(gòu)置換政策，不僅順利解決了舊房處置難題，更因流程透明、操作便捷，加上國(guó)企收購(gòu)的可靠保障，為他大幅節(jié)省了時(shí)間與精力成本。

值得一提的是，作為首例簽約案例，施先生也參與了政策流程的打磨。他與區(qū)保障房公司的溝通不僅解決了自身顧慮，也為后續(xù)政策落地完善了細(xì)節(jié)，“也算為大家蹚了蹚路”施先生笑著說，如今完成簽約領(lǐng)票，心中滿是輕松：“終于辦好了這件大事，新房離學(xué)校近，交房后既能滿足全家的居住需求，又能縮短孩子上學(xué)的接送距離，各方面都蠻滿意?！?/p>

施先生的順利置換，

背后是靜安區(qū)一套周密、系統(tǒng)的

“住房收購(gòu)置換”運(yùn)作體系。

區(qū)房管局副局長(zhǎng)何智勇在采訪中，詳細(xì)解讀這一模式的核心細(xì)則，從房源標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格核定到置換流程、房源用途，形成了全鏈條的規(guī)范機(jī)制。

解讀一：哪些房源可納入收購(gòu)范圍？

本次收購(gòu)首批服務(wù)對(duì)象精準(zhǔn)鎖定擬出售靜安區(qū)老房且計(jì)劃購(gòu)置本區(qū)新建商品房的居民。收購(gòu)的房源以70平方米以下的中小套型成套住房、單套建筑面積在35—45平方米的一室戶、45—60平方米的兩室戶房源為主，原則上總價(jià)控制在400萬元以內(nèi)，布局上優(yōu)先聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈及軌交3公里輻射圈。

房源篩選與摸排由政府專班統(tǒng)籌、區(qū)保障房公司具體實(shí)施，采取主動(dòng)排摸與居民自愿申請(qǐng)相結(jié)合的方式，聯(lián)合開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)開展全覆蓋摸排，確保符合條件的居民都有參與機(jī)會(huì)。

解讀二：收購(gòu)價(jià)格如何核定？

收購(gòu)價(jià)格嚴(yán)格遵循市場(chǎng)化、公允化原則，采用“雙評(píng)估+國(guó)資備案+協(xié)商確定”的流程：區(qū)保障房公司委托有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以周邊真實(shí)二手房成交價(jià)格為參考，開展初次詢價(jià)評(píng)估和交易前復(fù)核評(píng)估，形成收購(gòu)指導(dǎo)價(jià)后報(bào)請(qǐng)國(guó)資監(jiān)管部門備案，實(shí)行一房一價(jià)核定，最終與售房人協(xié)商確定收購(gòu)價(jià)格，確保價(jià)格客觀公正、公開透明，充分保障業(yè)主合法權(quán)益。

在房源過戶環(huán)節(jié)，靜安區(qū)建立跨部門協(xié)同機(jī)制，為批量收購(gòu)開通不動(dòng)產(chǎn)登記、查驗(yàn)過戶等綠色通道，推行集中辦理、并聯(lián)審批，大幅縮短辦理周期，讓居民少跑腿、省時(shí)間。

解讀三：老房收購(gòu)后如何置換新房？資金安全如何保障？

以?？顚Ｓ谩胺科薄苯Y(jié)算、全流程資金監(jiān)管體系、專屬購(gòu)房福利，形成“舊房收購(gòu)—新房購(gòu)置”的閉環(huán)。

1.置換結(jié)算：出售房源的收購(gòu)款項(xiàng)以“房票”形式結(jié)算，“房票”?？顚Ｓ?，居民后續(xù)憑票購(gòu)置靜安區(qū)內(nèi)新建商品房；開發(fā)商與居民簽訂預(yù)售合同并完成預(yù)告登記后，憑“房票”申請(qǐng)資金兌付，確?？铐?xiàng)用于新房購(gòu)置。

2.資金監(jiān)管：靜安區(qū)與建設(shè)銀行深度合作，采用整體授信、隨用隨支模式，保障收購(gòu)資金及時(shí)足額到位，建設(shè)銀行靜安支行為靜安區(qū)“住房收購(gòu)置換”提供“一房一賬戶、資金托管的全過程服務(wù)”，收購(gòu)房款的存取、使用均在監(jiān)管賬戶內(nèi)完成。此外，后續(xù)保租房運(yùn)營(yíng)租金也將納入專用監(jiān)管賬戶，實(shí)現(xiàn)資金投放、使用、回流、還款全流程可控、可持續(xù)。

3.購(gòu)房福利：靜安區(qū)提前與區(qū)內(nèi)各大開發(fā)商開展宣傳動(dòng)員，開發(fā)商紛紛響應(yīng)，為參與置換的居民提供專屬購(gòu)房?jī)?yōu)惠，盡最大誠(chéng)意降低居民住房改善成本。

解讀四：收購(gòu)后的老房將作何用途？

收購(gòu)的存量住房經(jīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造提升后，全部納入?yún)^(qū)級(jí)保租房管理體系，以低于同地段市場(chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)，定向保障新市民、青年人等群體的居住需求。

針對(duì)收房至配租期間的空置期，靜安區(qū)將通過優(yōu)化運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌、加快裝修改造進(jìn)度、提前開展保租房意向登記等方式，最大限度縮短空置周期，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升房源利用效率。

作為上海中心城區(qū)，靜安區(qū)建成區(qū)比例高、新增用地有限，傳統(tǒng)模式既難以快速補(bǔ)齊保租房供給，也無法有效激活居民的住房改善需求；同時(shí)，區(qū)域高端商務(wù)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚，新市民、青年人的安居需求迫切，二手房市場(chǎng)流通循環(huán)也亟待暢通。在此背景下，靜安區(qū)率先探索“住房收購(gòu)置換”模式，成為破解多重民生與市場(chǎng)難題的關(guān)鍵之舉。

此次首例簽約的落地，不僅實(shí)現(xiàn)了“舊房規(guī)范處置、新房順利購(gòu)置、保租房高效籌措”的全鏈條閉環(huán)，更在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、激活合理住房消費(fèi)、暢通二手房交易循環(huán)方面發(fā)揮了積極作用。區(qū)房管局局長(zhǎng)李卿表示，該模式避免了房源流通不暢、價(jià)格波動(dòng)較大的情況，也讓保租房籌措不再依賴新增用地，而是通過盤活存量實(shí)現(xiàn)高效供給，立足靜安高密度城區(qū)的實(shí)際，走出了一條兼顧民生保障與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新路徑。

目前，靜安區(qū)正通過與開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)合作，結(jié)合居民自愿報(bào)名登記的形式，對(duì)全區(qū)有置換需求的潛在客戶開展排摸，除首例簽約房源外，一批符合收購(gòu)條件的優(yōu)質(zhì)房源正按計(jì)劃推進(jìn)簽約與轉(zhuǎn)化。后續(xù)，靜安區(qū)將持續(xù)跟蹤試點(diǎn)運(yùn)行情況及市場(chǎng)反饋，動(dòng)態(tài)調(diào)整收購(gòu)節(jié)奏，不斷研究完善機(jī)制，讓這一創(chuàng)新政策的紅利更好地惠及更多群眾，為上海全市中心城區(qū)的住房保障與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供可復(fù)制、可推廣的靜安樣本。

記者：彭旭卉

視頻：任超

編輯：梁慧

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