2026年3月25日，佛山市住房公積金管理中心正式發(fā)布《關(guān)于調(diào)整〈佛山市住房公積金個人住房貸款管理辦法〉的通知（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見，征求意見期為2026年3月26日至4月3日。本次征求意見稿是2024年以來佛山住房公積金領(lǐng)域調(diào)整幅度最大的政策文件，涉及基礎(chǔ)額度提標(biāo)、定向優(yōu)惠擴(kuò)圍、疊加規(guī)則升級等多維度優(yōu)化。

該意見稿核心重點(diǎn)：

1、首套最高貸款額度提至120萬元、二套提至100萬元；

2、 綠色建筑/裝配式建筑額度上浮比例提至20%并擴(kuò)圍至首二套住房，新增“以舊換新”專項(xiàng)上浮20%，符合多項(xiàng)條件的最高可疊加至216萬元。

政策落地后將有效降低購房成本，激活剛性與改善性住房需求，緩解庫存去化壓力，推動住宅品質(zhì)升級。核心優(yōu)化建議包括明確政策疊加認(rèn)定規(guī)則、建立額度動態(tài)調(diào)控機(jī)制、強(qiáng)化跨部門政策協(xié)同等，政策調(diào)整是佛山落實(shí)全國穩(wěn)樓市要求、匹配本地去庫存需求的重要舉措。

一、征求意見稿核心條款解讀：

本章所有條款原文均引用佛山市住房公積金管理中心2026年3月25日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整〈佛山市住房公積金個人住房貸款管理辦法〉的通知（征求意見稿）》，每條款均明確適用范圍與核心指向。

1.1基礎(chǔ)額度普提：同步覆蓋剛需與改善群體購房需求

條款原文：“擬將首套住房公積金最高貸款額度由100萬元提高至120萬元，二套由80萬元提高至100萬元”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本條款適用范圍覆蓋所有符合佛山市公積金貸款基本申請條件、購買本市自住住房的繳存職工家庭，住房套數(shù)認(rèn)定沿用現(xiàn)有規(guī)則。結(jié)合佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2026年3月發(fā)布的市場數(shù)據(jù)，2026年2月全市新建商品住宅成交均價為16073元/㎡，當(dāng)前市場主流100㎡剛需、首次改善戶型總房款約為160萬元，該總價段覆蓋了現(xiàn)階段多數(shù)自住購房群體的核心需求。 從政策效果來看，基礎(chǔ)額度上調(diào)后，首套、二套公積金最高可貸額度均提升20萬元，對應(yīng)可直接抵扣20萬元首付支出，公積金貸款對上述100㎡常規(guī)戶型總房款的覆蓋比例明顯上升：首套從原有的62.5%提升至75%，二套從50%提升至62.5%，顯著降低了自住群體的首付資金門檻。同時由于公積金貸款利率遠(yuǎn)低于同期商業(yè)貸款，基礎(chǔ)額度提升可幫助購房人擴(kuò)大低息貸款的使用規(guī)模，減少對高成本商業(yè)貸款的依賴，降低全購房周期的利息總支出。

1.2 綠建優(yōu)惠升級：供需兩端協(xié)同推動住宅品質(zhì)升級

條款原文：“將購買二星級以上綠色建筑或裝配式建筑住房的最高貸款額度上浮比例由10%提高至20%，適用范圍由首套自住住房擴(kuò)大至首套和二套自住住房”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本條款適用主體為購買佛山市行政區(qū)域內(nèi)已取得住建部門核發(fā)的二星級及以上綠色建筑標(biāo)識、或通過裝配式建筑項(xiàng)目評價的自住住房的繳存職工，不再限定購房套數(shù)僅為首套。本次調(diào)整包含兩個核心優(yōu)化方向：一是上浮比例較2025年政策提升10個百分點(diǎn)，直接放大對高品質(zhì)住宅的支持力度；二是適用范圍從僅覆蓋首套擴(kuò)圍至首套、二套，將改善型購房群體納入優(yōu)惠覆蓋范疇，與本次政策“剛需與改善并重”的整體導(dǎo)向保持一致。 從政策協(xié)同來看，本條款與2025年1月實(shí)施的新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“逐步提升綠色建筑、裝配式建筑占比”的要求高度契合，通過需求端的政策傾斜引導(dǎo)購房者優(yōu)先選擇高品質(zhì)住宅，進(jìn)而帶動供給端加大綠色建筑、裝配式建筑的開發(fā)力度，形成“需求引導(dǎo)-供給適配”的正向循環(huán)，推動佛山住宅市場向品質(zhì)化轉(zhuǎn)型。

1.3 以舊換新專項(xiàng)支持：打通存量與增量市場流通鏈路

條款原文：“新增支持本市住房‘以舊換新’政策范圍內(nèi)購房職工，上浮20%”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本條款適用范圍為已按照佛山市住房“以舊換新”相關(guān)政策要求完成舊房出售或簽訂合法有效的舊房出售意向協(xié)議，且在政策規(guī)定期限內(nèi)購買本市自住住房的繳存職工，申請人需同時滿足公積金貸款基本申請條件及“以舊換新”資格認(rèn)定要求。本條款是對佛山2025年下半年推出的住房“以舊換新”調(diào)控政策的銜接，核心指向是精準(zhǔn)激活存量住房流通鏈條，通過公積金額度優(yōu)惠降低“賣舊買新”群體的置換成本，打通剛需與改善需求的置換通道，既有助于盤活存量住房市場、滿足梯次消費(fèi)需求，也能帶動新建商品住房去化，緩解庫存壓力。

1.4 疊加規(guī)則明確：最大化釋放政策組合紅利

條款原文：“符合多項(xiàng)條件的借款申請人可疊加享受上浮優(yōu)惠，最高可貸額度達(dá)216萬元（120萬元×1.8）”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本次可參與額度疊加的上浮條件共三類，分別對應(yīng)三類政策導(dǎo)向：一是購買二星級以上綠色建筑或裝配式建筑自住住房，上浮20%；二是在本市住房“以舊換新”政策范圍內(nèi)購房，上浮20%；三是屬于二孩以上家庭（二孩均屬于未成年人），上浮20%（該規(guī)則沿用佛房金管〔2024〕46號文的現(xiàn)有規(guī)定）。所有上浮比例均以對應(yīng)購房套數(shù)的基礎(chǔ)最高貸款額度為基數(shù)，每符合1項(xiàng)上浮條件即可疊加享受20%的上浮，累計(jì)上浮比例最高為60%，同時設(shè)置216萬元為全市公積金貸款最高額度上限，無論申請人符合多少項(xiàng)上浮條件，最終可貸額度均不得超過該上限。 不同條件組合下的最高可貸額度如下：

· 僅符合1項(xiàng)上浮條件：首套購房最高可貸144萬元（120萬元×1.2），二套購房最高可貸120萬元（100萬元×1.2）

· 符合2項(xiàng)上浮條件：首套購房最高可貸168萬元（120萬元×1.4），二套購房最高可貸140萬元（100萬元×1.4）

· 符合全部3項(xiàng)上浮條件：首套購房最高可貸216萬元（120萬元×1.8，觸及最高限額），二套購房最高可貸180萬元（100萬元×1.8，未觸及最高限額） 需特別說明的是，216萬元僅為同時符合全部三類上浮條件的首套購房群體可享受的最高額度，其余申請人需結(jié)合自身購房套數(shù)、符合的上浮條件對應(yīng)核算可貸額度，不得直接套用最高限額標(biāo)準(zhǔn)，避免政策誤讀。

1.5核心調(diào)整特征總結(jié)

本次政策調(diào)整呈現(xiàn)三大核心特征： 一是基礎(chǔ)額度普適性提升，保障政策惠及面公平。本次調(diào)整未設(shè)置差異化提額門檻，對首套、二套購房群體統(tǒng)一執(zhí)行20萬元的基礎(chǔ)提額標(biāo)準(zhǔn)，覆蓋所有符合貸款申請條件的購房群體，充分保障了政策受益面的廣泛性與公平性。 二是定向支持范圍擴(kuò)圍，首次將改善型需求納入激勵范疇。本次調(diào)整打破了此前定向優(yōu)惠僅向首套自住住房傾斜的限制，一方面將綠色建筑、裝配式建筑的額度上浮適用范圍擴(kuò)圍至二套，另一方面新增“以舊換新”專項(xiàng)上浮支持，政策導(dǎo)向從原先的優(yōu)先保障剛需，轉(zhuǎn)向剛需與改善需求協(xié)同兼顧。 三是疊加激勵力度加大，政策杠桿效應(yīng)顯著增強(qiáng)。本次調(diào)整不僅將綠色建筑、裝配式建筑的上浮比例從10%提升至20%，還明確三類上浮條件可疊加享受，最高可貸額度較調(diào)整前提升66.2%，有效放大了公積金政策的購房支持杠桿，進(jìn)一步降低符合條件群體的購房資金成本。

二、政策多維度的影響：

所有影響預(yù)判均結(jié)合已有的市場數(shù)據(jù)、歷史政策落地效果進(jìn)行定性推斷，無明確數(shù)據(jù)支撐的趨勢不做定量判斷。

2.1對佛山房地產(chǎn)市場的整體影響

本次政策落地后將從成交、價格、庫存、資金效率四個維度對佛山房地產(chǎn)市場產(chǎn)生系統(tǒng)性影響： 一是成交端階段性回升。參考2025年4月商轉(zhuǎn)公政策、2025年6月公積金提取付首付政策落地后的市場反應(yīng)，本次調(diào)整的支持力度更大，預(yù)判政策落地后3-6個月，新建商品住宅成交面積將出現(xiàn)階段性回升，有望恢復(fù)至近年成交高位水平。 二是價格端保持平穩(wěn)運(yùn)行。結(jié)合當(dāng)前成交均價整體平穩(wěn)微漲的趨勢、庫存仍處較高位的市場現(xiàn)狀，供給充足的情況下房價不具備大幅上漲的基礎(chǔ)，預(yù)判政策不會引發(fā)價格大幅波動，整體將保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，符合“穩(wěn)房價”的調(diào)控目標(biāo)。 三是庫存去化壓力逐步緩解。結(jié)合當(dāng)前795.84萬㎡的庫存規(guī)模、去化周期波動較大的特征，政策落地帶動的需求釋放將加快庫存去化速度，緩解階段性去化壓力。 四是公積金使用效率有效提升。

2.2 對不同購房群體的差異化影響本次政策通過梯度化的額度設(shè)置，針對不同購房群體形成精準(zhǔn)支持，政策前后的核心變化如下：

剛需購房者

基礎(chǔ)貸款額度提升20萬元可進(jìn)一步降低首付壓力，結(jié)合公積金與商業(yè)貸款的利差，利息支出將明顯減少，購買綠色/裝配式建筑的剛需群體可享受額外上浮支持，購房門檻進(jìn)一步降低，契合“保剛需”的政策初衷。

改善型購房者

本次政策對改善型需求的支持力度超過剛需群體，二套基礎(chǔ)額度提升至100萬元、綠色建筑優(yōu)惠擴(kuò)圍至二套、新增“以舊換新”專項(xiàng)優(yōu)惠，都是直接針對改善型群體的政策支持，有效降低換房成本，呼應(yīng)“以舊換新”政策導(dǎo)向，加快改善型需求釋放。

二孩及以上多孩家庭

可同時享受三類上浮政策，符合全部條件的首套購房家庭最高可貸216萬元，可充分覆蓋多孩家庭對更大居住空間、更高居住品質(zhì)的需求，有效降低多孩家庭的購房負(fù)擔(dān)，助力生育支持相關(guān)政策落地見效。

23對房企的影響

政策效應(yīng)將從需求端傳導(dǎo)至供給端，對房企的項(xiàng)目運(yùn)營及投資布局形成明確導(dǎo)向： 一是定向拉動兩類存量項(xiàng)目去化，緩解資金周轉(zhuǎn)壓力。本次政策通過提高普適性貸款額度、定向給予特定房源額度上浮支持的方式，撬動剛性及改善性住房需求集中釋放，對兩類存量項(xiàng)目的去化拉動作用將尤為突出：一類是存量二星級以上綠色建筑、裝配式建筑項(xiàng)目，本次政策將該類房源的上浮比例提升、適用范圍擴(kuò)圍，覆蓋客群規(guī)模顯著增加；另一類是納入本市住房“以舊換新”合作范圍的項(xiàng)目，對應(yīng)購房職工可享受專項(xiàng)上浮優(yōu)惠，且可與其他政策疊加，進(jìn)一步強(qiáng)化了對目標(biāo)客群的吸引力。政策落地將加快符合條件的存量房源去化速度，幫助房企快速回籠銷售資金，緩解現(xiàn)金流壓力。 二是明確產(chǎn)品端投資導(dǎo)向，提振拿地推盤積極性。本次政策設(shè)置的定向額度上浮規(guī)則，將引導(dǎo)房企主動調(diào)整產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，加大二星級以上綠色建筑、裝配式建筑的開發(fā)供給比例，契合新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的相關(guān)要求，推動全市住宅品質(zhì)升級。本次政策釋放出明確的支持合理住房需求的信號，預(yù)判政策正式落地后，房企拿地、推盤的積極性將有所提升，有助于緩解當(dāng)前市場供應(yīng)持續(xù)下滑的趨勢。

結(jié)論

佛山市住房公積金個人住房貸款管理辦法本次調(diào)整，是佛山落實(shí)全國穩(wěn)樓市要求、支持剛性和改善性住房需求的重要舉措，整體調(diào)整方向契合市場預(yù)期，落地后將對本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到積極作用。本次政策打破了此前僅優(yōu)先保障剛需的定位，轉(zhuǎn)向兼顧剛需與改善型群體住房需求，通過提升首套、二套貸款基礎(chǔ)額度，優(yōu)化綠色建筑、裝配式建筑貸款上浮規(guī)則并擴(kuò)圍至二套住房，新增住房“以舊換新”群體額度上浮支持，多重優(yōu)惠疊加后最高可貸額度達(dá)216萬元，結(jié)合2025年5月央行下調(diào)后的公積金貸款利率紅利，可直接降低購房群體月供壓力與置業(yè)門檻。

上述研究成果由克而瑞廣佛分析師余慶希，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞廣佛分析師余慶希，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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