來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站

　　3月30日，上海2026年第二批次土拍拉開帷幕。

　　本次唯一出讓的長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)線一宗純住宅用地，在經(jīng)歷41輪競(jìng)價(jià)后，由保利發(fā)展以總價(jià)59.2175億元成功競(jìng)得，成交樓面價(jià)77697元/平方米，溢價(jià)率6.43%。此次拿地，也被業(yè)內(nèi)視為一次成功的“撿漏”。

Part.1

供應(yīng)“斷檔”近17年，稀缺性推高競(jìng)拍熱度

　　本次土拍備受矚目，其核心在于地塊的極度稀缺性。據(jù)悉，長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)線區(qū)域已近17年未有純宅地供應(yīng)。上一幅長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)的涉宅用地出讓，還要追溯至2009年的朗詩(shī)虹橋綠郡項(xiàng)目。盡管長(zhǎng)寧區(qū)在2024年12月曾出讓一宗由招商&越秀聯(lián)合體競(jìng)得的“和樾長(zhǎng)寧”地塊，但其位于內(nèi)中環(huán)。

　　相比之下，本次出讓的地塊位置更為優(yōu)越，位于內(nèi)環(huán)核心。正因如此，該地塊吸引了華潤(rùn)&新長(zhǎng)寧聯(lián)合體、保利發(fā)展、金茂三家實(shí)力競(jìng)買人報(bào)名參拍。

Part.2

保利發(fā)展后半程發(fā)力，一錘定音

　　地塊出讓過程競(jìng)爭(zhēng)激烈。前40輪競(jìng)價(jià)主要在1號(hào)競(jìng)買人華潤(rùn)&新長(zhǎng)寧聯(lián)合體與3號(hào)金茂之間展開。直至第41輪，保利發(fā)展（2號(hào)）突然加入戰(zhàn)局并果斷出手，最終以總價(jià)59.2175億元成功摘得該地塊，樓面價(jià)77697元/平方米，溢價(jià)率6.43%。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，以77697元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，該地塊的保本價(jià)格預(yù)計(jì)在12萬-13萬元/平方米；若按保本定價(jià)推算，未來項(xiàng)目入市售價(jià)有望達(dá)到13萬-14萬元/平方米。

　　出讓公告顯示，該地塊由E1-17、E1-21兩幅子地塊組成，總出讓面積約2.9萬平方米，總建筑面積約7.62萬平方米，起拍價(jià)55.6億元，起始樓面價(jià)約7.3萬元/平方米。

　　除了供應(yīng)端的長(zhǎng)期空白，地塊本身的價(jià)值更體現(xiàn)在其區(qū)位稟賦上。距離11號(hào)線隆德路站500米，2號(hào)線中山公園站900米，周邊長(zhǎng)寧來福士、龍之夢(mèng)、KING88等商業(yè)體環(huán)繞，中山公園就在旁邊，江蘇路五小、延安中學(xué)附屬省吾學(xué)校等教育資源也都在步行范圍內(nèi)。

　　盡管區(qū)位優(yōu)越，但地塊開發(fā)面臨多重約束。首先是，地塊形狀不規(guī)整，被省吾中學(xué)和萬航渡路1424弄的老小區(qū)包圍，城市界面偏舊；出入口條件單一，主要依賴萬航渡路通行。

　　其次是，配建要求方面，E1-17地塊需配建500平方米社區(qū)文體設(shè)施，E1-21地塊需配建4000平方米公共服務(wù)設(shè)施，扣除4500平方米配建后，實(shí)際可售住宅面積約7.2萬平方米，按套均120平方米計(jì)算，僅能提供約600套房源。

　　更關(guān)鍵的是，地塊雖有一定河景資源，但真正無遮擋的河景房源有限，能無遮擋看到河景的房源也就兩三棟樓的邊套戶型而已。另外，周邊以老小區(qū)為主，缺乏頂級(jí)二手房?jī)r(jià)格支撐，板塊內(nèi)的朗詩(shī)虹橋綠郡目前掛牌價(jià)約10.88萬元/平方米，且這里并非傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，想要單槍匹馬實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，難度不小。

　　簡(jiǎn)單說，這塊地是塊好地，但考驗(yàn)的是產(chǎn)品力。

Part.3

“撿漏”背后：精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)與戰(zhàn)略卡位

　　相較于2024年12月成交的“和樾長(zhǎng)寧”地塊（樓面價(jià)約8.85萬元/平方米），本次出讓的內(nèi)環(huán)地塊樓面價(jià)低逾1萬元/平方米。在區(qū)位更優(yōu)的背景下，這一價(jià)格優(yōu)勢(shì)使得保利發(fā)展此次拿地頗具性價(jià)比，被市場(chǎng)解讀為一次成功的“撿漏”。

　　分析人士指出，此次補(bǔ)倉(cāng)源于保利發(fā)展在上海強(qiáng)勁的土儲(chǔ)需求。2025年，保利發(fā)展在上海市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，全年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額315.1億元，位列上海市場(chǎng)前三；權(quán)益銷售面積52.3萬平方米，更是排名第一。

　　如此規(guī)模的銷售體量，要求企業(yè)必須持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，以維持其在上海市場(chǎng)的份額和開發(fā)節(jié)奏。此次成功摘得長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)稀缺地塊，無疑是其鞏固市場(chǎng)地位、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵一步。

　　手握這樣一套內(nèi)環(huán)核心牌面，保利發(fā)展究竟會(huì)做出什么樣的產(chǎn)品，能不能把地段價(jià)值徹底盤活，這塊斷檔近17年的稀缺宅地最終會(huì)交出怎樣的答卷，也成了接下來上海樓市最值得期待的看點(diǎn)之一。