這兩天，南京地產(chǎn)圈被恒盛金陵灣四期刷屏了。

鼓樓樹人本部雙學(xué)區(qū)的恒盛金陵灣，突然冒出一批新房：

總層高11層和18層低密住宅，戶型面積約132、181㎡；單價(jià)約4.3萬(wàn)/㎡，比前期均價(jià)直降1萬(wàn)/㎡，戶型總價(jià)650萬(wàn)起，僅剩57席。

要知道，這個(gè)項(xiàng)目在很多人印象中早已是“老小區(qū)”，且整個(gè)小區(qū)主要由高層和超高層住宅組成，如今不僅冒出一批洋房和小高層，還比此前均價(jià)便宜1萬(wàn)/㎡，著實(shí)令人心動(dòng)。

那么這批限量學(xué)區(qū)房，能不能沖呢？

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恒盛金陵灣四期新房，究竟是何來(lái)頭呢？

查詢資料發(fā)現(xiàn)，這批房源屬于恒盛金陵灣住宅新組團(tuán)，共有4棟住宅和1棟5層商業(yè)綜合體，其中：12、13和14號(hào)樓為11層的小高層，15號(hào)樓為18層的高層，為全四房設(shè)計(jì)。

2021年11月，12、13號(hào)樓作為定向人才房，以毛坯均價(jià)約4.4萬(wàn)/㎡開盤售罄。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，14、15號(hào)樓分別在2023年11月、2024年3月上市，共138套房源，當(dāng)時(shí)均價(jià)約5.38萬(wàn)/㎡。

而近幾天“火爆”南京樓市的這批房源，就是小區(qū)新組團(tuán)14和15樓的剩余房源。

戶型上，11層洋房為建面約132-181㎡四房；18層小高層為建面約146-150㎡四房。

在中介發(fā)布的文案當(dāng)中，恒盛金陵灣此次推出的這批房源屬于“板塊稀缺貨”——因?yàn)檎麄€(gè)板塊目前只有它一個(gè)在售新房，且戶型大、樓層低，在“老破小”的鼓樓板塊頗為亮眼。

首先是產(chǎn)品類型。與前期動(dòng)輒50多層的超高層不同，這批是11-18層的低密房源，據(jù)悉得房率高達(dá)約80%，居住舒適度更高。

其次是改善大四房為主。從132㎡起步的洋房到146㎡起步的小高層，這批房源均為大四房設(shè)計(jì)，這對(duì)于有二孩或者和老人同住的家庭來(lái)說(shuō)，一步到位。

最后是價(jià)格吸睛。按照網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2024年3月項(xiàng)目銷許均價(jià)還在5.38萬(wàn)/㎡，但目前這批房源均價(jià)僅約4.3萬(wàn)/㎡，直接降了1萬(wàn)/㎡。

同時(shí)，這批房源還被納入了鼓樓人才房票房源庫(kù)，人才購(gòu)買還能享受起步3萬(wàn)、最高300萬(wàn)元的補(bǔ)貼。

洋房+小高層、比前期業(yè)主少花1萬(wàn)/㎡，如此條件下的鼓樓雙學(xué)區(qū)房，的確吸引了不少人關(guān)注。

據(jù)中介最新透露，截止到今日上午（3.30），這批房源去化已近半，還剩20多套房源未售。

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那么這批“限量版”鼓樓雙學(xué)區(qū)新房，含金量如何呢？

新房市場(chǎng)層面來(lái)看，雖然小區(qū)土地使用年限已縮水17年，但的確是當(dāng)下板塊唯一在售新房，又有樹人雙學(xué)區(qū)傍身，稀缺性不言而喻。

同小區(qū)相比，既比高層住宅舒適度更高，又比兩年前均價(jià)低1萬(wàn)/㎡，優(yōu)勢(shì)明顯。

再來(lái)看看小區(qū)二手房表現(xiàn)。

恒盛金陵灣在南京二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)中，稱得上是佼佼者——流動(dòng)性較高。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去90天，金陵灣賣出了44套房源，成交量位居全市第一。

成交價(jià)格上，目前小區(qū)整體掛牌均價(jià)約4.7萬(wàn)/㎡，近期成交均價(jià)為3.7萬(wàn)/㎡。

要知道，小區(qū)在2021年初還賣出過(guò)約8.8萬(wàn)/㎡的天價(jià)。

比如，一套建面約97㎡的中樓層房源，去年2月份的成交總價(jià)為455萬(wàn)、單價(jià)4.68萬(wàn)/㎡；而今年3月，就只能賣到364.5萬(wàn)，折合單價(jià)約3.73萬(wàn)/㎡。

雖然相對(duì)普通二手房來(lái)講，小區(qū)抗跌屬性較強(qiáng)，但仍在市場(chǎng)影響下持續(xù)探底。

綜合來(lái)看，如果以4.3萬(wàn)/㎡的均價(jià)去買這批新房，雖然比去年的銷許價(jià)便宜了1萬(wàn)，但對(duì)比當(dāng)下學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，價(jià)格上并不占優(yōu)勢(shì)。

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我們回到最初的問(wèn)題：恒盛金陵灣這批新房，到底能不能沖？

在銳評(píng)君看來(lái)，如果有學(xué)區(qū)需求且預(yù)算充足的自住買家，可以沖。

首先，樹人雙學(xué)區(qū)是小區(qū)最大的王牌

在南京，樹人本部雙學(xué)區(qū)的含金量依然能打。每年中考，樹人學(xué)校的成績(jī)穩(wěn)居南京公辦校第一梯隊(duì)，對(duì)于重視教育的家庭來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)確定性極高的入場(chǎng)券。

而且，金陵灣是板塊內(nèi)難得的次新房，對(duì)比周邊新河二村等“老破小”，還可兼具更高品質(zhì)的居住環(huán)境。

其次，價(jià)格回歸理性

金陵灣的二手房?jī)r(jià)格，從最高8.8萬(wàn)/㎡跌到現(xiàn)在的4萬(wàn)/㎡左右，早幾年樓市高熱帶來(lái)的價(jià)值已消散不少。

這批新房4.3萬(wàn)/㎡起步，雖然談不上“倒掛紅利”，但至少?zèng)]有站在“均價(jià)5.38萬(wàn)/㎡”的高崗上，對(duì)于想要兼顧學(xué)區(qū)屬性和居住屬性的家庭來(lái)說(shuō)，這批房源的確可以考慮。

但需要注意的是，若是抱有投資心態(tài)想“抄底”的買家，建議慎重考量，畢竟未來(lái)學(xué)區(qū)房的投資屬性將逐漸降低。

二手房市場(chǎng)趨于理性，多數(shù)學(xué)區(qū)房“暴漲”行情不再。我們以恒盛金陵灣為例。

小區(qū)在2021年市場(chǎng)巔峰時(shí)期，8萬(wàn)+/㎡的成交單價(jià)比比皆是；但在去年就已降至5萬(wàn)/㎡以內(nèi)，今年3月的成交均價(jià)則直接來(lái)到了3.7萬(wàn)/㎡以內(nèi)。

還有新河二村，2020年最高單價(jià)近9.8萬(wàn)/㎡，去年開始“4”字頭頻出，至今年3月，成交參考均價(jià)降到了4.4萬(wàn)/㎡。

在銳評(píng)君看來(lái)，恒盛金陵灣這50多套房的入市，就像是南京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的一枚深水炸彈——用極低的價(jià)格試探著市場(chǎng)的底線，也用“學(xué)區(qū)+低密”的配置誘惑著“雞娃”家長(zhǎng)。

如果你手握五六百萬(wàn)預(yù)算，既緊張孩子教育問(wèn)題，又不想住在老破小里，那金陵灣是少數(shù)幾個(gè)能平衡“學(xué)區(qū)”與“居住”的選擇。

但如果只是沖著“低價(jià)”去投資，在如今生源減少、市場(chǎng)下降的大趨勢(shì)下，學(xué)區(qū)房純投資屬性的含金量早已不如往年，建議要慎重入手。