近期，佳兆業(yè)、旭輝、遠(yuǎn)洋、碧桂園四家房企相繼發(fā)布2025年業(yè)績(jī)預(yù)告，均通過債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)“扭虧為盈”。但更多是會(huì)計(jì)層面的調(diào)整，而非經(jīng)營(yíng)狀況的根本改善。債務(wù)人在債務(wù)重組中，因重組債務(wù)賬面價(jià)值超過清償現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值或重組后債務(wù)賬面價(jià)值而產(chǎn)生的差額，這筆差額需一次性計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，形成“債務(wù)重組收益”。根據(jù)四家企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)告，本年度扭虧為盈主要是債務(wù)重組產(chǎn)生的收益，剔除債務(wù)重組收益后均處于虧損。

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致的盈利是一次性，并不可持續(xù)，未來企業(yè)盈利情況仍取決于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入、利潤(rùn)變化，需重點(diǎn)關(guān)注其剔除重組收益后的核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、毛利率、經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流、凈負(fù)債率及流動(dòng)性指標(biāo)等指標(biāo)；也可觀察其銷售去化速度、項(xiàng)目交付情況、土儲(chǔ)質(zhì)量及融資渠道是否真正恢復(fù)，這些比賬面凈利潤(rùn)更能反映企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。

這輪債務(wù)重組集中成功在2025年下半年，是多重因素疊加的結(jié)果。一方面，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立，為項(xiàng)目層面提供流動(dòng)性支持，穩(wěn)定了債權(quán)人預(yù)期，并加快保交樓工作，促進(jìn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難緩解。另一方面，經(jīng)歷長(zhǎng)期博弈后，債權(quán)人意識(shí)到房企持續(xù)違約將導(dǎo)致資產(chǎn)端嚴(yán)重惡化，清償率降至最低，而接受削債、展期、債轉(zhuǎn)股等“損失共擔(dān)”的方案，成為提高整體清償率的理性選擇。同時(shí)，部分房企積極行動(dòng)，經(jīng)過多輪博弈、復(fù)雜的重組流程，恰在2025年下半年完成重組。

債務(wù)重組完成不等于企業(yè)真正“上岸”。如果后續(xù)銷售不暢、經(jīng)營(yíng)未能改善，仍可能面臨現(xiàn)金流再次斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須將債務(wù)重組視為一個(gè)新的起點(diǎn)，而非終點(diǎn)。它主要解決了短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，為修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表贏得了寶貴時(shí)間。但要真正恢復(fù)“造血能力”，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)仍需在以下關(guān)鍵方面采取切實(shí)措施。

1、核心任務(wù)是加速銷售回款，盤活存量資產(chǎn)，這是恢復(fù)現(xiàn)金流的根本。受限全力去化存貨，抓住政策窗口期，如核心城市優(yōu)化限購(gòu)，提升產(chǎn)品力，加大營(yíng)銷力度，加速現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，快速回籠資金。積極利用政策工具盤活資產(chǎn)，如主動(dòng)利用地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地、收購(gòu)存量商品房的政策，將沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流；與政府部門積極對(duì)接土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地等政策，以回籠資金或置換為更易去化的資產(chǎn)。

2、業(yè)務(wù)聚焦與優(yōu)化，構(gòu)建新發(fā)展模式。債務(wù)重組完成后企業(yè)需調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦核心優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)開發(fā)、持有型運(yùn)營(yíng)、代建等，剝離或處置非核心、低效資產(chǎn)，強(qiáng)化精細(xì)化管理，提質(zhì)增效，轉(zhuǎn)向更注重資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健和財(cái)務(wù)安全的發(fā)展模式。

3、企業(yè)自身努力還需得到外部環(huán)境改善支持。其中，市場(chǎng)回暖是重要支撐，行業(yè)整體銷售的回暖是房企實(shí)現(xiàn)持續(xù)銷售回款、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)預(yù)期的基礎(chǔ)。債務(wù)重組成功有助于修復(fù)企業(yè)信用，為獲取新增融資創(chuàng)造條件。（中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水）

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

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