好好做生意

3月的一天，在俊發(fā)·新螺螄灣商貿(mào)城做服裝的老張，一口氣交了四五百萬(wàn)的房租，還直呼心情好。

1500平的鋪面中有不少是新擴(kuò)的，在享受了業(yè)主方給出的最新優(yōu)惠政策后，比往年的房租優(yōu)惠了一半，省下來(lái)200多萬(wàn)。

他和身邊的朋友都是最早從老螺螄灣遷過(guò)來(lái)的，在這邊做生意十多年，熟門(mén)熟路，已習(xí)慣這樣的場(chǎng)域。他們都選擇了續(xù)租，都選擇了擴(kuò)店面。

所謂新政策，簡(jiǎn)而言之就是俊發(fā)·新螺螄灣最近推出的“交五送一”，即一次性繳納五年租金，贈(zèng)送一年免租期。

財(cái)哥看了看現(xiàn)場(chǎng)，排隊(duì)的人多得讓人夢(mèng)回幾年前的搶房時(shí)代，比4個(gè)月前俊發(fā)才開(kāi)始宣布征收新房租時(shí)，來(lái)自經(jīng)營(yíng)戶(hù)的壓力輕了不少。

老張交錢(qián)和擴(kuò)店都很爽快，除了因?yàn)榭“l(fā)讓利，還有一個(gè)重要的原因是想扶持去年接手的兒子，讓年輕人有更好的環(huán)境和條件去拼：

壓力肯定有。

外部環(huán)境上，零售電商的發(fā)達(dá)使得全國(guó)不少實(shí)體商貿(mào)城都在轉(zhuǎn)型，新螺螄灣的人流量肯定不如以往，但商家看生意的角度不完全是這樣。

老張這幾年在大力拓展線(xiàn)上生意，而且還“自帶流量”，主要是針對(duì)鄉(xiāng)村的批發(fā)，線(xiàn)上銷(xiāo)售占比約70%。

但他不覺(jué)得實(shí)體店不重要，線(xiàn)下有展示中心，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)會(huì)更有信任度。他的生意經(jīng)也很樸素：線(xiàn)下流量不行，就要自己去找流量。

這應(yīng)了那句話(huà)：做生意看優(yōu)勢(shì)，自己解決劣勢(shì)。

這次新螺螄灣的讓利也讓他更有信心，他覺(jué)得，商戶(hù)和商城的命運(yùn)是一體的，不要老是去指望別人什么都給你做好，最重要還是靠自己。

也有人選擇離開(kāi)或減少面積，但老張認(rèn)為這都正常，是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

有人連夜湊錢(qián)，有人默默退場(chǎng)，有人在算賬，也有人在下注。

好像變了，其實(shí)什么都沒(méi)變。

1

俊發(fā)的官方公告口徑里，這次“交五送一”預(yù)計(jì)整體讓利22億元，商戶(hù)房租成本降低約33%。

但具體操作下來(lái)，體感又不一樣。

做紡織生意的李雷，這次一口氣擴(kuò)了三個(gè)鋪?zhàn)?，加上原有的，總共交了八九十萬(wàn)租金。

他算了一筆賬，原本三個(gè)鋪?zhàn)影丛瓋r(jià)交，這次新擴(kuò)的三個(gè)，政策算是直接給了六折，算下來(lái)：

省了八九萬(wàn)。

換句話(huà)說(shuō)，他的實(shí)際租金并沒(méi)有漲，只是把支付周期拉長(zhǎng)了，還多擴(kuò)了幾間鋪?zhàn)印?/p>

他也在新螺螄灣做了十幾年生意，這筆賬不難算，優(yōu)惠力度大，就繼續(xù)做。

開(kāi)童裝店的劉陽(yáng)，也一次性掏了100多萬(wàn)，算下來(lái)八五折。他告訴財(cái)哥，壓力肯定大，但既然選擇做，不如直接把后面5~6年鎖死，剩余的靠自己。

當(dāng)然他也有擔(dān)心，怕業(yè)主方后續(xù)為了填同地段的空鋪，把租金打到更低的折扣，這對(duì)老商戶(hù)是背刺行為，希望業(yè)主方也是運(yùn)營(yíng)方的俊發(fā)能夠扛住壓力，守住底線(xiàn)。

新螺螄灣市場(chǎng)管理方回應(yīng)也說(shuō)得很明白，這次政策是“和商戶(hù)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)”。

從賬面上看，22億的讓利不是小數(shù)目。但從商戶(hù)的角度，這筆錢(qián)能不能真正轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)信心，還得看后續(xù)的運(yùn)營(yíng)。

而一些沒(méi)有續(xù)租商戶(hù)們最困惑的，就是為什么非得一次性交五年？李雷說(shuō)，他們理解這是為了穩(wěn)定：

市場(chǎng)能經(jīng)營(yíng)下去，大家也就都有生意做。

但他也承認(rèn)，如果生意好，五年無(wú)所謂。關(guān)鍵是現(xiàn)在行情差，你賺不到那么多，也許五年做下來(lái)，就是給市場(chǎng)賺了個(gè)租金。

那么，為什么非要五年？財(cái)哥也專(zhuān)門(mén)研究了一下。

這要從俊發(fā)接盤(pán)新螺螄灣的歷史說(shuō)起。

2017年，俊發(fā)以464億元承債式收購(gòu)中豪新螺螄灣，接手了這座當(dāng)時(shí)已經(jīng)陷入金融風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)體。隨后三年，俊發(fā)不僅無(wú)租可收——中豪已提前收了未來(lái)十年租金，還投入上百億做硬件升級(jí)、業(yè)態(tài)改造。

這筆錢(qián)，大部分來(lái)自俊發(fā)地產(chǎn)主業(yè)的輸血。但后來(lái)地產(chǎn)行業(yè)下行，化債壓力驟然增大。

2023年10月，俊發(fā)與信達(dá)資產(chǎn)達(dá)成重組協(xié)議，將新螺螄灣整體債務(wù)展期15~20年。去年10月，又與歐力士、東方資產(chǎn)、龍湖達(dá)成戰(zhàn)略合作。而重組協(xié)議生效的條件之一：

就是將本次收取租金的70%用于還債。

換句話(huà)說(shuō)，“五年一收”倒也不是俊發(fā)的任性，而是債權(quán)委員會(huì)的要求。金融機(jī)構(gòu)需要看到新螺螄灣的資產(chǎn)價(jià)值和持續(xù)收益能力，才能同意展期。

如果這次收租失敗，后果是什么？最壞的情況是債權(quán)方轉(zhuǎn)讓債權(quán)或拍賣(mài)抵押資產(chǎn)，商鋪產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)解體，市場(chǎng)走向衰敗。

5萬(wàn)多商戶(hù)、10多萬(wàn)人的就業(yè)，都將受到影響。

所以，這次收租不僅是俊發(fā)的化債需要，更是一場(chǎng)事關(guān)市場(chǎng)存續(xù)的保衛(wèi)戰(zhàn)。

2

這次政策，商戶(hù)的分化很明顯。

一類(lèi)是像老張和李雷這樣，從老市場(chǎng)過(guò)來(lái)的，做了十幾年也不準(zhǔn)備改行。他們有穩(wěn)定的客戶(hù)、成熟的供應(yīng)鏈，對(duì)市場(chǎng)有感情，也有信心。他們不僅續(xù)租，有的還趁機(jī)擴(kuò)鋪。

“我們是想一直做的，五年也好，一年也好，我們都可以?！?/p>

另一類(lèi)是像劉陽(yáng)這樣，雖然交了錢(qián)，但心里也有擔(dān)憂(yōu)。他看得很透：那些本來(lái)就不想做的，政策再優(yōu)惠也不會(huì)留。

你本來(lái)經(jīng)營(yíng)不下去，別說(shuō)五年，一兩年都不一定搞得下去。

還有一類(lèi)，是選擇離場(chǎng)的人。

李雷告訴我，放棄的主要是兩類(lèi)人：一種是感覺(jué)壓力太大，一次拿不出那么多錢(qián)，這兩年生意也不好做，準(zhǔn)備及時(shí)止損的；另一種是年齡到了，做了十幾年，想回去養(yǎng)老了。

尤其是從老市場(chǎng)過(guò)來(lái)的，年齡都在這里了。

商戶(hù)的離場(chǎng)，并不完全是壞事。劉陽(yáng)說(shuō)得很直接，淘汰了一批搞不走的，說(shuō)不定行情會(huì)好一點(diǎn)。

這是一種殘酷的市場(chǎng)法則。在低谷期，淘汰弱小的玩家，反而能為剩下的玩家騰出空間，至少品質(zhì)會(huì)逐步有保障：

大家也不會(huì)隨便亂卷價(jià)格了。

而這次政策，表面上是讓利，實(shí)則是俊發(fā)的一次轉(zhuǎn)型嘗試。

過(guò)去，是典型的房東思維，收租、維護(hù)、招商。但現(xiàn)在，它試圖成為商戶(hù)的“合伙人”。

這個(gè)轉(zhuǎn)型，體現(xiàn)在幾個(gè)層面：

第一，是真金白銀的消費(fèi)券。

去年5月，俊發(fā)已投放了6000多萬(wàn)元消費(fèi)券。未來(lái)五年，計(jì)劃累計(jì)投放1.5億元現(xiàn)金消費(fèi)券。這次春節(jié)前，先發(fā)了3000萬(wàn)，面向6萬(wàn)多戶(hù)業(yè)主，每戶(hù)可領(lǐng)300元美物券+50元美食券，全部無(wú)門(mén)檻。

李雷說(shuō)，消費(fèi)券對(duì)零售幫助很大，不少商戶(hù)春節(jié)的營(yíng)業(yè)額都增加了。

第二，是政策利好下跨境電商的試水。

先說(shuō)政策。

首先，是市場(chǎng)采購(gòu)貿(mào)易方式試點(diǎn)。

2020年9月，海關(guān)總署發(fā)布公告，新螺螄灣正式獲批成為全國(guó)第五批市場(chǎng)采購(gòu)貿(mào)易方式試點(diǎn)之一。這個(gè)牌照意味著什么？簡(jiǎn)單說(shuō)，它專(zhuān)門(mén)為“多品種、小批量、多批次”的對(duì)外貿(mào)易量身定制，解決了中小商戶(hù)最頭疼的兩個(gè)問(wèn)題。

截至2025年11月，昆明市市場(chǎng)采購(gòu)貿(mào)易累計(jì)結(jié)關(guān)出口額接近20億美元，主體備案超過(guò)5000家。申報(bào)時(shí)間從過(guò)去的：

2天壓縮到2小時(shí)。

這意味著一個(gè)商戶(hù)早上在新螺螄灣打包好貨，下午就有可能報(bào)關(guān)出境。

其次，是RCEP關(guān)稅紅利。區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定生效以來(lái)，云南對(duì)RCEP國(guó)家的出口持續(xù)增長(zhǎng)。2025年上半年，云南對(duì)RCEP國(guó)家出口達(dá)663.6億元，同比增長(zhǎng)7.2%。

具體到關(guān)稅減免，效果更直接。昆明海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年簽發(fā)RCEP原產(chǎn)地證書(shū)5.26萬(wàn)份，貨值91.91億元，可享受進(jìn)口國(guó)關(guān)稅減讓約2.3億元。以出口泰國(guó)為例，原本要交5%關(guān)稅的白菜，有了RCEP證書(shū)直接零關(guān)稅。

對(duì)于新螺螄灣的商戶(hù)來(lái)說(shuō)，這意味著賣(mài)到東南亞的商品，成本直接降下來(lái)。而“交五送一”鎖定五年經(jīng)營(yíng)權(quán)的商戶(hù)，可以放心地在這條“黃金賽道”上布局。

最后，是省級(jí)外貿(mào)專(zhuān)項(xiàng)扶持。2025年，云南省專(zhuān)門(mén)印發(fā)了推進(jìn)外貿(mào)穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)政策，對(duì)海外倉(cāng)、跨境電商產(chǎn)業(yè)園、市場(chǎng)采購(gòu)貿(mào)易、航空貨運(yùn)等給予真金白銀的支持。

對(duì)新螺螄灣商戶(hù)最直接的好處是，2026年新成立的外貿(mào)公司，出口額僅需達(dá)到20萬(wàn)元，即可享受報(bào)關(guān)報(bào)檢、物流運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、宣傳推介等一系列成本補(bǔ)貼。這個(gè)門(mén)檻有多低？對(duì)動(dòng)輒年銷(xiāo)售額百萬(wàn)級(jí)的批發(fā)商來(lái)說(shuō)：

幾乎是“零成本試水”外貿(mào)。

去年6月，亞馬遜西南大區(qū)團(tuán)隊(duì)在新螺螄灣辦了一場(chǎng)宣講會(huì)，80多家商戶(hù)參與。兩個(gè)月后，做民族包和節(jié)慶糖果的商戶(hù)，成功把產(chǎn)品賣(mài)到了美國(guó)。

新螺螄灣相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴財(cái)哥，跨境電商的核心是交易，關(guān)鍵不在于貨怎么出去，而在于貨怎么賣(mài)。他們探索的模式是“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益分成”——商戶(hù)負(fù)責(zé)貨品成本、投流及物流費(fèi)用，俊發(fā)團(tuán)隊(duì)承擔(dān)店鋪運(yùn)營(yíng)、內(nèi)容制作、達(dá)人對(duì)接等。

這些嘗試，最終都會(huì)轉(zhuǎn)化為商戶(hù)做生意的便利。

當(dāng)然，這既是機(jī)遇，更是挑戰(zhàn)：思維和認(rèn)知的轉(zhuǎn)型，遠(yuǎn)比硬件升級(jí)更難。

第三，是供應(yīng)鏈的組織。

新螺螄灣匯聚了38個(gè)大類(lèi)、170多萬(wàn)種單品、5萬(wàn)多家商戶(hù)，他們絕大多數(shù)來(lái)自全國(guó)各大產(chǎn)業(yè)帶，可以直接到工廠(chǎng)拿貨，或者自帶工廠(chǎng)。這套供應(yīng)鏈能力，是義烏能做成“世界超市”的根基，也是新螺螄灣最大的底牌。

未來(lái)，新螺螄灣或許會(huì)分化出兩類(lèi)商戶(hù)：一類(lèi)專(zhuān)注于供應(yīng)鏈，為跨境貿(mào)易提供選品；另一類(lèi)直接轉(zhuǎn)化為跨境主體。

更重要的是，新螺螄灣在過(guò)去幾年里，已經(jīng)完成了三大升級(jí)：

在硬件上，累計(jì)投入7億元，對(duì)市場(chǎng)門(mén)頭立面、屋頂、外廣場(chǎng)、西廣場(chǎng)等進(jìn)行全方位改造，打造出“滇憶465”這一商文旅融合地標(biāo)，榮獲“云南省省級(jí)夜間消費(fèi)聚集區(qū)”和“國(guó)家3A級(jí)景區(qū)”。

在業(yè)態(tài)上，重新梳理布局，引進(jìn)中高端業(yè)態(tài)，同時(shí)調(diào)整重復(fù)業(yè)態(tài)，降低內(nèi)卷度?？缇畴娚谭矫?，探索“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益分成”模式。

在引流上，通過(guò)潑水節(jié)、火把節(jié)等民俗活動(dòng)，為市場(chǎng)積聚人氣。2025年潑水節(jié)期間，新螺螄灣總客流20萬(wàn)+人次，線(xiàn)上總曝光量300萬(wàn)+。

這些投入，說(shuō)到底都是：

為了把蛋糕做大。

用財(cái)哥朋友的話(huà)說(shuō)，總想著掙自己人的錢(qián)有什么意思，我們也該出去掙點(diǎn)美刀。

但掙老外的錢(qián)，集體綁定坐大船出海，和單打獨(dú)斗，是兩回事。誰(shuí)風(fēng)險(xiǎn)更大，一目了然。

俊發(fā)正在做的，就是建這艘船。

3

新螺螄灣給自己的定位是，中國(guó)—南亞?wèn)|南亞數(shù)字商貿(mào)樞紐、跨境供應(yīng)鏈中心、區(qū)域消費(fèi)新地標(biāo)。三個(gè)關(guān)鍵詞：

數(shù)字、跨境、消費(fèi)。

2026年這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，很微妙。

外部環(huán)境看，全球地緣政治動(dòng)蕩，東南亞越來(lái)越成為安全港。而東盟已連續(xù)五年成為中國(guó)第一大貿(mào)易合作伙伴。南亞?wèn)|南亞擁有二十多億人口，是全球貿(mào)易中最大的新興市場(chǎng)，年輕人多，消費(fèi)力強(qiáng)。

昆明作為面向南亞?wèn)|南亞的輻射中心，不僅是戰(zhàn)略要地，也是全國(guó)商品、貿(mào)易商通往兩亞的前站。未來(lái)5到10年，云南跨境電商有一波非常大的機(jī)會(huì)。

內(nèi)部變化看，俊發(fā)的債務(wù)重組有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，這意味著，新螺螄灣的債務(wù)問(wèn)題，正在進(jìn)入一個(gè)可控的通道。

所以，這次“交五送一”，是在一個(gè)特定的時(shí)間窗口，用特定的政策工具，完成一次深度的利益重構(gòu)。

但回到現(xiàn)實(shí)，商戶(hù)們最關(guān)心的，還是眼前的生意。

劉陽(yáng)告訴我，消費(fèi)券是實(shí)打?qū)嵉模差I(lǐng)到了。但更大的構(gòu)想，暫時(shí)不太夠得上，能把眼前的事情做好就行。

沒(méi)有人能預(yù)知未來(lái)，但都要相信未來(lái)。

俊發(fā)、商戶(hù)、昆明，都在搏一個(gè)未來(lái)。

對(duì)俊發(fā)來(lái)說(shuō)，搏的是市場(chǎng)長(zhǎng)期價(jià)值；對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，搏的是自己的眼光和實(shí)力；對(duì)昆明來(lái)說(shuō)，搏的是一個(gè)千億商貿(mào)城的重生。

李雷說(shuō)了一句話(huà)，很值得玩味，人生就是一場(chǎng)賭局。來(lái)新螺螄灣做生意的，誰(shuí)不是天生想創(chuàng)業(yè)的人，核心還是要：

看五年想三年、認(rèn)認(rèn)真真做好一兩年。

一位在新螺螄灣做了十幾年的商戶(hù)說(shuō)，無(wú)論大環(huán)境怎么樣，做生意嘛，你跟著市場(chǎng)的腳步走，才能順一點(diǎn)。

但無(wú)論怎樣，新螺螄灣這一兩年所做的所有事，最終都可以歸結(jié)為在做一件事：用運(yùn)營(yíng)來(lái)恢復(fù)市場(chǎng)信心。

這幾年的大勢(shì)也反復(fù)證明，只有優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)，才能讓資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值。

新螺螄灣的二次創(chuàng)業(yè)，需要團(tuán)結(jié)更多長(zhǎng)期主義、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)，一起打好下一場(chǎng)硬仗。

而創(chuàng)業(yè)從來(lái)是一場(chǎng)屬于勇敢者的游戲。

（文中人物均為化名）