佛山第一CBD金融高新區(qū)

編輯：淘氣包

租金下滑、入駐率低迷...佛山寫(xiě)字樓辦公市場(chǎng)，正陷入水深火熱的困局。

筆者在金融高新區(qū)實(shí)探的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，個(gè)別寫(xiě)字樓氛圍空蕩蕩，下班時(shí)間人流稀疏...不禁讓人唏噓。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年全市辦公供應(yīng)量同比減少35%，成交量同比下降58%，成交規(guī)模持續(xù)新低。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

圖源：克而瑞

此外，最近一次公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年佛山寫(xiě)字樓空置率為28%，遠(yuǎn)超合理閾值。

按國(guó)際成熟商辦市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，空置率低于20%屬于合理閾值，而超過(guò)30%則是警戒紅線。

租金方面，我們根據(jù)公開(kāi)信息及租售平臺(tái)整理，近5年平均租金下降約19.9%，租金下行+空置率攀升，佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)明顯過(guò)剩了。

更重要的是，租金單價(jià)只是冰山一角。

寫(xiě)字樓的隱藏成本還包含物業(yè)費(fèi)平均20元 /㎡/ 月、核心區(qū)停車(chē)費(fèi)500 元 / 月，還需確認(rèn)加班空調(diào)是否額外收費(fèi)、得房率多少等問(wèn)題。

所以，當(dāng)空置率高的時(shí)候，會(huì)有不少業(yè)主降價(jià)甩租，甚至直接免租，比如說(shuō)三山的安科大廈25元/月，只為了省下物業(yè)費(fèi)。

當(dāng)然，數(shù)據(jù)體現(xiàn)的是整體情況。其真實(shí)體感究竟如何？我們接下來(lái)一番實(shí)探~

萬(wàn)達(dá)中心 空置率約6成

此次我們主要走訪佛山寫(xiě)字樓租賃最為火熱的金融高新區(qū)，近地鐵的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是我們第一個(gè)探訪的地點(diǎn)。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)E座

萬(wàn)達(dá)中心，空置率約6成

進(jìn)去一樓大堂一看，粗略統(tǒng)計(jì)整棟萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)E座約有217間可出租，而僅有87家掛了公司名牌，大概估算實(shí)際租出去的比例為40%，空置率大約在六成。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)E座

有意思的是，按照上述統(tǒng)計(jì)看，基本涵蓋小金融公司、電子商務(wù)、電銷(xiāo)、化妝品、茶葉、眼鏡、教育、地產(chǎn)、微商以及建筑等企業(yè)。

有的還是工作室的模式，比如修眉、美容、服裝等，不得不說(shuō)在寫(xiě)字樓做店鋪，可見(jiàn)租金是非常友好的。

據(jù)筆者交談得知，建面約117平的直租約4500元/月、管理費(fèi)18元/平，折合約38元/平/月。

而登上眾多企業(yè)集中的高層后，發(fā)現(xiàn)小金融、貸款公司數(shù)量不少。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)E座

其實(shí)這類(lèi)小金融公司，在來(lái)到千燈湖、金融高新區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓之前，就已經(jīng)在佛山悄悄扎根了。

就拿佛山民間金融街來(lái)說(shuō)，前身正是夏西商務(wù)區(qū)。當(dāng)年這里扎堆入駐了海量金融貸款公司，房間廣泛流傳“沒(méi)錢(qián)用就到夏西國(guó)際商務(wù)區(qū)”的梗。

佛山民間金融街

南海富力廣場(chǎng)，一波三折3.5億元再上法拍

比起空置率，更可怕的是寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)停滯、上法拍。

富力國(guó)際金融中心

南海富力廣場(chǎng)的前身是華南國(guó)際金融中心，位于千燈湖核心地段。2008年廣東新天鴻以11001萬(wàn)元抄底拿下該地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)僅428元/㎡。

拿地后項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，甚至停工過(guò)。富力于2017年收購(gòu)接手，計(jì)劃打造約7萬(wàn)平購(gòu)物中心，超甲級(jí)寫(xiě)字樓、公寓等業(yè)態(tài)，打造千燈湖商務(wù)標(biāo)桿。

小編去到現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候，購(gòu)物中心是沒(méi)戲了，一眼看去是沙縣小吃、庫(kù)迪等餐飲小店，而且有很多處于空鋪狀態(tài)。

而就在最近，富力持有的廣東新天鴻物業(yè)發(fā)展有限公司的75%股權(quán)，上架京東司法拍賣(mài)平臺(tái)。

起拍價(jià)為約35億元，在4月7日上午10點(diǎn)開(kāi)拍。

其實(shí)在去年，國(guó)際金融中心共計(jì)387處房產(chǎn)（商場(chǎng)使用）被打包拍賣(mài)，評(píng)估價(jià)4.576億元，起拍價(jià)約3.9億元，但是最終還是無(wú)人接盤(pán)流拍了。

目前，寫(xiě)字樓已投入使用，精裝修100-2500㎡，租金約45元/平/月，管理費(fèi)約25元/平/月。

友邦金融中心這邊的寫(xiě)字樓，有新東方教輔公司的入駐，夜晚亮燈率有一半左右，人氣氛圍會(huì)更熱鬧。招商置地中心、宏宇瓏裕等新寫(xiě)字樓租金在區(qū)域內(nèi)較高均價(jià)約50元/月/平。

友邦金融中心

商改住，降首付比例

全面盤(pán)活樓宇經(jīng)濟(jì)

佛山目前產(chǎn)業(yè)形態(tài)畸形，迫切需求轉(zhuǎn)型，適應(yīng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的寫(xiě)字樓，其誕生必不可少。

但是，佛山當(dāng)下要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，應(yīng)當(dāng)從需求端考慮來(lái)建寫(xiě)字樓，而不要盲目建設(shè)。

在去年2025年11月，佛山出臺(tái)12條樓市措施。其中就提到了，嚴(yán)控新增商服用地供應(yīng)規(guī)模和商住用地配比。

更為重要的是，促進(jìn)商服用地轉(zhuǎn)型利用，轉(zhuǎn)換用于保障性住房、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、體育健身、旅游休閑等。

比如說(shuō)，佛山原農(nóng)行總部大樓現(xiàn)改造為全季酒店。

此外，在2025佛山辦公項(xiàng)目銷(xiāo)售榜單上，八方藝術(shù)中心以2.26億元，成交25套位居榜首。

細(xì)究之下，其產(chǎn)品主要是3棟商業(yè)大平層317-646㎡，41層高；以及21獨(dú)棟別墅（不對(duì)外開(kāi)售，內(nèi)部消化）。

大平層的視野一線無(wú)遮擋江景，與江的距離僅一條綠道的距離，更可俯瞰“江+湖+城”三重景觀。作為酒店級(jí)大平層，未來(lái)還將提供酒店式服。

好消息是，今年1月15日國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%，為沉寂的商辦市場(chǎng)注入利好。

比起自2007年起商業(yè)用房首付比例不低于50%的長(zhǎng)期規(guī)定，極大盤(pán)活商辦市場(chǎng)、去庫(kù)存的壓力。

近幾年寫(xiě)字樓租金不漲反跌，5年時(shí)間從61元/平/月跌至41元/平/月。

寫(xiě)字樓亂象叢生，租客主要以小金融公司、電子商務(wù)、電話營(yíng)銷(xiāo)、美容美發(fā)工作室、地產(chǎn)、微商、裝修以及建筑等公司為主，與高大上的第三產(chǎn)業(yè)有所偏差。

寫(xiě)字樓實(shí)際空置率更高，存量時(shí)代，空置率或?qū)⑸仙蟛拍芷蠓€(wěn)。