“十四五”時(shí)期，在保障性租賃住房政策推動(dòng)下，我國(guó)住房租賃行業(yè)迎來了快速發(fā)展階段，市場(chǎng)環(huán)境、供需格局與競(jìng)爭(zhēng)邏輯均發(fā)生顯著變化。2026年是“十五五”規(guī)劃的開局之年，《“十五五”規(guī)劃綱要》明確提出要“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專業(yè)化租賃企業(yè)”，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)正式從“規(guī)模競(jìng)賽”邁入“專業(yè)比拼”的新階段，這一轉(zhuǎn)變對(duì)長(zhǎng)租企業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)能力與可持續(xù)發(fā)展能力提出了更高要求。

在此背景下，中指研究院?jiǎn)?dòng)“2026中國(guó)住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力研究”，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)潛力大、運(yùn)營(yíng)能力突出的優(yōu)秀住房租賃企業(yè)群體，引導(dǎo)企業(yè)強(qiáng)化資管思維，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品供給與服務(wù)質(zhì)量，借助數(shù)智化工具深化精細(xì)化管理，助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

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從規(guī)模表現(xiàn)來看，住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)緊抓行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，有序推進(jìn)業(yè)務(wù)布局與規(guī)模拓展。各類市場(chǎng)主體基于自身資源稟賦形成了差異化的發(fā)展策略：地方國(guó)企依托資源與信用優(yōu)勢(shì)，在收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租、人才公寓建設(shè)等方面持續(xù)發(fā)力，并不斷優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理能力，補(bǔ)齊短板；部分民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)則面臨一定壓力，發(fā)展策略更趨穩(wěn)健，聚焦風(fēng)險(xiǎn)管控，加快向輕資產(chǎn)托管模式轉(zhuǎn)型，由規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向細(xì)分賽道深耕。2025年，TOP30企業(yè)開業(yè)房源規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提升，未來行業(yè)整體仍具備增長(zhǎng)空間。

從運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)來看，面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)頭部企業(yè)持續(xù)深化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，依托數(shù)字化、智能化管理手段實(shí)現(xiàn)降本增效。在產(chǎn)品端緊扣租住群體需求，構(gòu)建分層化、多元化租賃產(chǎn)品體系，并推動(dòng)“租賃+”業(yè)態(tài)融合，拓展居住服務(wù)場(chǎng)景；在運(yùn)營(yíng)端持續(xù)完善基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，豐富增值服務(wù)內(nèi)容，在提升租戶黏性的同時(shí)，拓寬企業(yè)盈利渠道。在多重舉措推動(dòng)下，2025年住房租賃行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、出租率等核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)保持平穩(wěn)運(yùn)行。

從資產(chǎn)管理方面來看，2025年我國(guó)租賃住房資產(chǎn)退出渠道持續(xù)完善。保障性租賃住房公募REITs發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，擴(kuò)募機(jī)制實(shí)現(xiàn)重要突破，隨著各類符合條件的租賃住房項(xiàng)目納入申報(bào)范圍，保租房REITs已步入常態(tài)化發(fā)行階段。與此同時(shí)，險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者通過Pre?REITs等方式加大對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的布局，逐步形成“項(xiàng)目收購(gòu)—運(yùn)營(yíng)培育—REITs退出”的完整商業(yè)閉環(huán)。伴隨監(jiān)管體系日趨完善，租賃住房資產(chǎn)退出機(jī)制更加市場(chǎng)化、多元化，行業(yè)正加速向成熟市場(chǎng)模式靠攏。

01

規(guī)模表現(xiàn)

1.房源規(guī)模：TOP30企業(yè)開業(yè)總量增加14萬間至137萬間，房企系與地方國(guó)企主導(dǎo)增長(zhǎng)

表：綜合實(shí)力TOP30企業(yè)2025年末長(zhǎng)租公寓開業(yè)規(guī)模與管理規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)填報(bào)、

更多數(shù)據(jù)：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年，在政策支持下，頭部長(zhǎng)租企業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。根據(jù)企業(yè)填報(bào)和中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2025年末，住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模達(dá)136.8萬間，累計(jì)管理規(guī)模達(dá)199萬間。對(duì)比管理規(guī)模與開業(yè)規(guī)模來看，TOP30企業(yè)仍有60萬間以上儲(chǔ)備房源尚未進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)短期仍將有項(xiàng)目集中入市，市場(chǎng)整體供應(yīng)將進(jìn)一步增加。

分類來看，2025年各類住房租賃長(zhǎng)租企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)出不同的特征：

房企系長(zhǎng)租企業(yè)繼續(xù)保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。TOP30企業(yè)中，房企系依托強(qiáng)大的開發(fā)能力及業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，開拓增量市場(chǎng)的同時(shí)，也通過多元合作盤活存量資產(chǎn)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著。其開業(yè)規(guī)模與管理規(guī)模均占TOP30企業(yè)總量的50%左右，且部分代表企業(yè)規(guī)模提升較為明顯。

地方國(guó)企系長(zhǎng)租企業(yè)在政策支持下，開業(yè)、管理規(guī)模提升明顯。依托存量收儲(chǔ)與資源整合能力，地方國(guó)企系在保租房籌集中的角色持續(xù)強(qiáng)化。2025年，綜合實(shí)力TOP30企業(yè)中，地方國(guó)企系累計(jì)管理規(guī)模、開業(yè)規(guī)模占比均超20%，僅次于房企系。其中城方作為上海首個(gè)國(guó)企租賃住房品牌，自2018年發(fā)布以來，始終致力于城市人才安居服務(wù)，業(yè)務(wù)涵蓋保障性租賃住房、市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓、公共租賃住房、新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等，多層次租賃住房供應(yīng)體系持續(xù)完善，“投、融、建、管、退”一體化閉環(huán)服務(wù)體系成熟發(fā)展。截至2025年底，城方在營(yíng)社區(qū)數(shù)量超40個(gè)、房源超4萬套，運(yùn)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)居上海前列。

中資產(chǎn)“包租”模式持續(xù)承壓，部分企業(yè)戰(zhàn)略收縮態(tài)勢(shì)明顯。2025年，租金持續(xù)下行背景下，中資產(chǎn)“包租”模式的經(jīng)營(yíng)壓力顯著增加。該模式需按合同約定向業(yè)主支付固定租金，租金下行使運(yùn)營(yíng)商利潤(rùn)空間被持續(xù)擠壓。為控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)主動(dòng)收縮包租業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)托管運(yùn)營(yíng)。

企業(yè)自建公寓為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商打開新的合作空間。出于員工福利與資產(chǎn)配置需求，小米、華為、京東、小鵬等科技企業(yè)陸續(xù)啟動(dòng)員工公寓建設(shè)，并逐步形成 “企業(yè)投資建設(shè)+專業(yè)機(jī)構(gòu)托管”的合作模式。該模式既保障了員工居住品質(zhì)，也為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)帶來業(yè)務(wù)拓展機(jī)遇。

2.發(fā)展策略：國(guó)企補(bǔ)短板提升運(yùn)營(yíng)能力，民企發(fā)展遇瓶頸深耕細(xì)分賽道尋突破

2025年，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，地方國(guó)企與民營(yíng)企業(yè)基于各自資源稟賦，形成了差異化發(fā)展路徑。

國(guó)企依托政策支持與資源優(yōu)勢(shì)，在保租房籌集基礎(chǔ)上向市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)延伸。一方面，國(guó)企積極把握政策機(jī)遇，借助專項(xiàng)債、保障性住房再貸款等金融支持，大力推進(jìn)存量房源收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。另一方面，國(guó)企緊跟政府人才安居政策導(dǎo)向，深度參與人才公寓及保租房建設(shè)。與此同時(shí)，國(guó)企立足市場(chǎng)多元化需求，積極布局高端租賃市場(chǎng)，推動(dòng)產(chǎn)品迭代升級(jí)，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如上海城投寬庭推出高端服務(wù)式公寓品牌“寬嵐”，目前首批三個(gè)項(xiàng)目已入市。此外，部分頭部國(guó)企不再局限于傳統(tǒng)的“自建自營(yíng)”，開始探索以品牌授權(quán)、運(yùn)營(yíng)托管等形式的輕資產(chǎn)輸出，如上海地產(chǎn)城方、杭州安居寧巢簽約多個(gè)托管項(xiàng)目，管理規(guī)模有所擴(kuò)張。

武漢市硚口安居更新安居供應(yīng)鏈有限公司，聚焦硚口城市更新與民生安居，以供應(yīng)鏈管理為核心，統(tǒng)籌保障房籌集、改造與運(yùn)營(yíng)，通過優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)、完善公區(qū)配套、配備智慧安防及便民服務(wù)，強(qiáng)化維修響應(yīng)與全周期服務(wù)，助力新市民與人才實(shí)現(xiàn)"住有所居、居有所安"。西安高新安居作為西安高科集團(tuán)旗下專注保障性住房領(lǐng)域的企業(yè)，以國(guó)企擔(dān)當(dāng)踐行社會(huì)責(zé)任，重點(diǎn)解決新市民、青年人及城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的居住難題，成為西安高新區(qū)住房保障的重要力量。

民企則深化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向細(xì)分賽道深耕。在輕資產(chǎn)領(lǐng)域，民企持續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目托管及數(shù)字化服務(wù)能力，通過與地方國(guó)企合作拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。如萬科泊寓與合肥、杭州、昆明等城市國(guó)資平臺(tái)開展深度合作，落地多個(gè)中大型租賃社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目， 2025年新開業(yè)項(xiàng)目中超七成為與國(guó)資平臺(tái)合作項(xiàng)目。在細(xì)分市場(chǎng)，民企聚焦藍(lán)領(lǐng)公寓、青年文創(chuàng)公寓、高端服務(wù)式公寓等賽道加快布局。

02

運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)

1.運(yùn)營(yíng)成效：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，頭部企業(yè)憑借精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)出租率基本穩(wěn)定

頭部企業(yè)通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)使出租率保持高位運(yùn)行。近年來，隨著前期籌集的保租房先后投入運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供給明顯增加，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。在此背景下，住房租賃企業(yè)持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)策略，通過精細(xì)化房源管理、動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)、多元渠道獲客等方式穩(wěn)定出租率。2025年，部分頭部長(zhǎng)租企業(yè)基于企業(yè)差旅及員工培訓(xùn)等住宿需求推出了企業(yè)短租產(chǎn)品，進(jìn)一步拓展短租服務(wù)范圍以實(shí)現(xiàn)房源的高效配置。如萬科泊寓、龍湖冠寓等均開通企業(yè)租房直通通道，對(duì)接企業(yè)短租需求，保障出租率高位運(yùn)行。根據(jù)企業(yè)公開數(shù)據(jù)，截至2025年底，萬科泊寓間天出租率超94%，前臺(tái)GOP利潤(rùn)率超88%；龍湖冠寓期末出租率超95%；瓴寓國(guó)際平均出租率為94.26%，續(xù)租率58%，GOP率90.3%，核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)保持穩(wěn)定。

企業(yè)加速推進(jìn)科技賦能，通過數(shù)字化系統(tǒng)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)降本增效。目前，優(yōu)秀長(zhǎng)租公寓企業(yè)正加快搭建覆蓋全業(yè)務(wù)鏈的智能管理平臺(tái)，推動(dòng)獲客、簽約、入住、退租全流程線上化，實(shí)現(xiàn)降本增效。例如華潤(rùn)有巢公寓全面落地 AI“數(shù)字員工”體系，包含24小時(shí)在線智能管家“小巢象”、員工AI教練“巢智助手”與數(shù)據(jù)安全保鏢“隱形盾”，在提升服務(wù)響應(yīng)效率的同時(shí)，壓降人力成本。城家公寓依托CAS智能系統(tǒng)，打通房源管理、價(jià)格調(diào)控、財(cái)務(wù)結(jié)算等核心模塊，借助數(shù)據(jù)中臺(tái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與智能決策，持續(xù)降低運(yùn)營(yíng)人房比，大幅提升管理效能。

2.產(chǎn)品創(chuàng)新：深化“租賃+”業(yè)態(tài)融合，實(shí)現(xiàn)居住功能向多元場(chǎng)景延伸

產(chǎn)品設(shè)計(jì)從標(biāo)準(zhǔn)化向精準(zhǔn)化演進(jìn)。企業(yè)在模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，深度挖掘細(xì)分客群需求，不斷提升租住品質(zhì)。陽光創(chuàng)谷?創(chuàng)寓為陽光創(chuàng)谷產(chǎn)業(yè)園旗下保租房項(xiàng)目，聚焦青年人才與產(chǎn)業(yè)工人，打造集居住、社交、服務(wù)于一體的綜合性人才居住平臺(tái)。項(xiàng)目以“人才友好、生態(tài)宜居、共享共生”為核心理念，采用動(dòng)靜分區(qū)的空間布局，將居住功能與共享服務(wù)場(chǎng)景深度融合；在戶型設(shè)計(jì)上兼顧實(shí)用性與舒適性，滿足不同人才的居住需求。項(xiàng)目采用環(huán)保阻燃裝飾材料、節(jié)能型門窗與智能照明系統(tǒng)，提升居住安全性與能效水平；配套智能門禁、人臉核驗(yàn)、線上報(bào)修等智慧化管理技術(shù)，搭建智能化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)全流程便捷化、數(shù)字化。家具家電配置齊全，商業(yè)配套完善，打造陽光書房、多功能活動(dòng)區(qū)、黨建活動(dòng)區(qū)等共享空間，滿足人才居住、社交、學(xué)習(xí)多元需求。

“租賃+”模式持續(xù)深化，多場(chǎng)景融合助力產(chǎn)品升級(jí)提速。代表企業(yè)以居住空間為基礎(chǔ)，推動(dòng)租賃產(chǎn)品與辦公、商業(yè)、健康、教育等多元場(chǎng)景深度融合。如龍湖冠寓以“公寓+商業(yè)”混合空間為核心，打造“冠寓+歡肆”融合型產(chǎn)品，通過公寓與活力街區(qū)在物理空間上直連互通，將居住功能與餐飲、健身、社交、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)一體化規(guī)劃，形成居住與消費(fèi)場(chǎng)景無界銜接的復(fù)合產(chǎn)品形態(tài)，顯著提升租住空間的功能與附加值。萬科泊寓、華潤(rùn)有巢等企業(yè)也在推進(jìn)“租賃+”產(chǎn)品戰(zhàn)略，通過整合內(nèi)外部業(yè)態(tài)資源、優(yōu)化空間功能布局、強(qiáng)化場(chǎng)景化配套設(shè)計(jì)，持續(xù)豐富產(chǎn)品維度與功能內(nèi)涵。

3.服務(wù)體系：夯實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，拓展多元化增值服務(wù)場(chǎng)景

基礎(chǔ)服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化和高效化。代表企業(yè)將保潔、維修、巡查等日常服務(wù)納入標(biāo)準(zhǔn)化管理，通過流程優(yōu)化與培訓(xùn)強(qiáng)化，縮短需求響應(yīng)時(shí)間。如萬科泊寓推出“六大服務(wù)承諾”，聚焦24小時(shí)在線響應(yīng)及緊急維修保障。華潤(rùn)有巢利用AI智能管家“小巢象”快速響應(yīng)租客報(bào)修等18類需求，從報(bào)修到解決的全程用時(shí)大幅壓縮。華發(fā)優(yōu)生活構(gòu)建全天候管家服務(wù)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)租客維修、咨詢等需求的即時(shí)響應(yīng)，同步落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化保潔及安全巡檢制度，確保居住環(huán)境整潔有序、安全可靠。

增值服務(wù)呈現(xiàn)鏈條延伸與內(nèi)涵深化兩大特征。一方面，企業(yè)聚焦租戶高頻場(chǎng)景完善服務(wù)鏈條，如萬科泊寓提供便捷早餐、深夜食堂等服務(wù)，自如寓提供寵物托管服務(wù)等。另一方面，增值服務(wù)的內(nèi)涵從生活便利向職業(yè)發(fā)展延伸，青年夜校等知識(shí)賦能型服務(wù)成為亮點(diǎn)。如瓴寓國(guó)際聯(lián)合屬地工會(huì)推出“青年夜?！?，課程涵蓋職業(yè)技能、生活美學(xué)、文化藝術(shù)等多個(gè)領(lǐng)域；萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤(rùn)有巢、保利公寓等企業(yè)亦同步推出特色化夜校服務(wù)。此類服務(wù)不僅滿足學(xué)習(xí)與社交需求，更在精神層面建立租戶與品牌的深度連接，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

節(jié)日專項(xiàng)服務(wù)成為服務(wù)體系的重要補(bǔ)充。2026年春節(jié)期間，代表企業(yè)精準(zhǔn)對(duì)接租客返鄉(xiāng)、過節(jié)等核心需求，推出多元化節(jié)日專項(xiàng)服務(wù)與社區(qū)活動(dòng)。如城家推出“逃租40天”活動(dòng)，簽約13-18個(gè)月租客可享受2026年及2027年春節(jié)各20天免租權(quán)益，有效緩解返鄉(xiāng)探親期間的租金負(fù)擔(dān)；華潤(rùn)有巢啟動(dòng)“新春暖居”年貨節(jié)，提供“7天免租”及特價(jià)房源；萬科泊寓組織“新春非遺體驗(yàn)”等文化社群活動(dòng)并發(fā)放新年裝飾福袋，深化社區(qū)文化氛圍。節(jié)日服務(wù)與基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步完善了住房租賃企業(yè)服務(wù)矩陣。

4.資產(chǎn)管理：“Pre-REITs孵化+公募REITs退出”路徑正在打通

□ 保租房公募REITs發(fā)行常態(tài)化與監(jiān)管規(guī)范化并進(jìn)

2025年，我國(guó)保租房REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)“首發(fā)擴(kuò)容+擴(kuò)募突破”特征，底層資產(chǎn)類型與區(qū)域覆蓋不斷擴(kuò)圍。2025年至2026年2月，我國(guó)共首發(fā)兩支保租房REITs，其中匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT是全國(guó)首單“商改保”REITs，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT是江蘇省首單租賃住房公募REITs，保租房公募REITs底層資產(chǎn)類型與地區(qū)分布不斷創(chuàng)新拓展。擴(kuò)募方面，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT先后完成擴(kuò)募，其擴(kuò)募資產(chǎn)均分布于同一城市不同轄區(qū)，既可通過規(guī)模效應(yīng)降低管理成本，又借助分散布局有效規(guī)避了區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，形成可持續(xù)的擴(kuò)募模式。2025年9月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文明確探索市場(chǎng)化租賃住房等新資產(chǎn)類型公募REITs發(fā)行路徑，為市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)力，我國(guó)住房租賃公募REITs正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行、多元化發(fā)展的快速增長(zhǎng)期。截至2026年2月，我國(guó)已發(fā)行8支保租房公募REITs，疊加擴(kuò)募份額后總市值約188億元，在公募REITs總市值（2274億元）中占比達(dá)8.3%，成為基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的重要組成部分。

表：2025年以來保租房REITs重要?jiǎng)討B(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

與公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容同步推進(jìn)的是監(jiān)管體系的不斷完善。2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，滬深交易所同步修訂發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則，明確基金管理人反饋問詢的時(shí)限要求，進(jìn)一步壓實(shí)信息披露責(zé)任。2026年1月，公募REITs市場(chǎng)首次出現(xiàn)5單產(chǎn)品集中終止或撤回審核。

對(duì)比美國(guó)REITs市場(chǎng)，我國(guó)租賃住房REITs仍處于發(fā)展初期，有較大發(fā)展空間。根據(jù)Nareit（美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2025年末，美國(guó)富時(shí)REITs指數(shù)覆蓋的139支產(chǎn)品中，住宅REITs達(dá)18支，數(shù)量占比12.9%，市值1742億美元，規(guī)模占比12.7%，高于我國(guó)租賃住房REITs當(dāng)前市值占比。隨著我國(guó)市場(chǎng)化租賃住房納入申報(bào)范圍、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給持續(xù)增加，租賃住房REITs占比有望逐步向成熟市場(chǎng)靠攏。

表：2025年12月美國(guó)富時(shí)指數(shù)REITs資產(chǎn)類型分布（按REITs市值降序）

數(shù)據(jù)來源：Nareit，中指研究院綜合整理

□Pre-REITs基金收購(gòu)孵化優(yōu)質(zhì)合規(guī)資產(chǎn)，與公募REITs退出形成協(xié)同聯(lián)動(dòng)

近年來，隨著租賃住房公募REITs退出渠道逐步成熟及市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓發(fā)行REITs的政策突破，投資機(jī)構(gòu)與優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)商合作設(shè)立Pre-REITs基金投資收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)而通過專業(yè)運(yùn)營(yíng)獲得穩(wěn)定長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收益，并將項(xiàng)目孵化至符合REITs上市標(biāo)準(zhǔn)，最終以REITs等形式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出的思路逐步清晰。

大宗交易聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從交易標(biāo)的來看，2025年成交的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目均集中于一二線城市核心區(qū)域，且以成熟運(yùn)營(yíng)的中高端項(xiàng)目為主，如前灘雍萃46、base佰舍蘇河項(xiàng)目、廈門泊寓院兒?海灣社區(qū)等。這些項(xiàng)目普遍具備出租率高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、增值預(yù)期明確的特點(diǎn)，反映出收購(gòu)方對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量與現(xiàn)金流確定性的理性偏好。

“Pre-REITs孵化+公募REITs退出”路徑正在打通。2025年，大宗交易與公募REITs形成協(xié)同效應(yīng)，以險(xiǎn)資為代表的投資機(jī)構(gòu)通過Pre-REITs基金收購(gòu)暫未滿足REITs申報(bào)條件但具備潛力的項(xiàng)目，委托原運(yùn)營(yíng)商或?qū)I(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行1-3年的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，通過優(yōu)化出租率、提升凈運(yùn)營(yíng)收入、完善合規(guī)手續(xù)等方式孵化資產(chǎn)，待達(dá)到REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)后，再通過公募REITs首發(fā)或擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)退出。這種模式推動(dòng)行業(yè)形成 “ 非成熟資產(chǎn) —基金孵化—成熟資產(chǎn)—REITs退出 ” 的良性循環(huán)。

01

政策趨勢(shì)

1.中央政策：保租房從規(guī)?；I集轉(zhuǎn)向優(yōu)化供給，“十五五”聚焦行業(yè)規(guī)范發(fā)展與專業(yè)化企業(yè)培育

住房租賃發(fā)展從“規(guī)?；隽拷ㄔO(shè)階段”轉(zhuǎn)向“專業(yè)化規(guī)范發(fā)展階段”。對(duì)比《 “十四五”規(guī)劃綱要》與《“十五五”規(guī)劃綱要》中住房租賃相關(guān)提法，“十五五”時(shí)期我國(guó)發(fā)展租賃住房的政策導(dǎo)向發(fā)生了明顯變化。具體來看，兩份《規(guī)劃綱要》都強(qiáng)調(diào)了“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，目標(biāo)從“加快建立”到“健全”，體現(xiàn)了政策目標(biāo)的延續(xù)與升級(jí)，對(duì)住房質(zhì)量和發(fā)展內(nèi)涵提出了更高要求。從住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的具體提法來看，《“十四五”規(guī)劃綱要》對(duì)租賃市場(chǎng)的提法更為集中和具體，提出了較為系統(tǒng)的工作路徑，包括擴(kuò)大供給、完善長(zhǎng)租政策、推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、加快法規(guī)建設(shè)等，并詳細(xì)列出了具體的房源籌集渠道?！丁笆逦濉币?guī)劃綱要》對(duì)租賃市場(chǎng)的直接表述相對(duì)精煉，強(qiáng)調(diào)“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專業(yè)化租賃企業(yè)”，標(biāo)志著租賃行業(yè)發(fā)展重心從初期的“加快培育發(fā)展、擴(kuò)大供給”的增量建設(shè)和機(jī)制建立階段，轉(zhuǎn)向后端的“規(guī)范發(fā)展、培育專業(yè)主體”的質(zhì)量提升和規(guī)范運(yùn)行階段，“十五五”時(shí)期專業(yè)化長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)展迎重大機(jī)遇。同時(shí)，住房租賃行業(yè)作為推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)，將統(tǒng)籌“推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用”，優(yōu)化行業(yè)供給。另外，值得注意的是，“十五五”規(guī)劃創(chuàng)新性的提出了“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用”，打破了配租、配售房源間的壁壘，通過統(tǒng)一的規(guī)劃和調(diào)劑，增強(qiáng)住房保障體系的整體彈性和資源配置效率，使保障房資源能夠根據(jù)實(shí)際需求更靈活、更精準(zhǔn)地投放和使用，避免資源錯(cuò)配或閑置。

表：《“十四五”規(guī)劃綱要》與《“十五五”規(guī)劃綱要》中住房租賃相關(guān)提法對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

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2025年以來，中央層面多次強(qiáng)調(diào)優(yōu)化保障房供給、鼓勵(lì)結(jié)合收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租盤活存量資產(chǎn)。2025年4月，李強(qiáng)總理在北京調(diào)研人才公寓時(shí)強(qiáng)調(diào)“收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要抓手”。5月，中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，強(qiáng)調(diào)“支持利用存量低效用地建設(shè)保障性住房、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、完善公共服務(wù)設(shè)施”。8月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》中提出“因地制宜發(fā)展保障性住房”。12月，住建部部長(zhǎng)倪虹題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章中進(jìn)一步明確要“優(yōu)化保障性住房供給。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系”。同月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”。2026年3月，《政府工作報(bào)告》重申“ 探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等 ”，政策重心進(jìn)一步明確。

表：2025年以來中央有關(guān)保租房供給定調(diào)的相關(guān)政策（部分）

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

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2.地方政策：立足存量盤活優(yōu)化租賃供給，統(tǒng)籌政策支持與市場(chǎng)秩序規(guī)范發(fā)展

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年，各地政府共出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策超160次。各月政策出臺(tái)頻次均在10次及以上，其中5月、7月、10月政策出臺(tái)頻次近20次。分城市來看，一線城市出臺(tái)政策頻次約40次，二線城市中重慶、天津、鄭州、青島、成都等地出臺(tái)政策較多，均在3次及以上。

分類來看，2025年地方住房租賃政策仍以供給側(cè)為主，需求側(cè)政策出臺(tái)頻次有所增加。供給側(cè)，政策聚焦存量盤活與規(guī)范管理，鼓勵(lì)通過收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租、非居改租、盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)等多元化方式籌集房源，同時(shí)各地亦積極出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范管理政策，逐步覆蓋租賃活動(dòng)全鏈條。需求側(cè)，政策著力減輕居民負(fù)擔(dān)并激發(fā)市場(chǎng)活力，公積金支持全面升級(jí)，包括提高公積金的提取額度與頻次、探索直付房租模式等，同時(shí)與人口人才政策深度融合，通過籌建人才公寓、針對(duì)高校畢業(yè)生提供一定期限的免費(fèi)住宿或長(zhǎng)租優(yōu)惠等舉措，保障人才安居。

2026年初，31個(gè)省市自治區(qū)“兩會(huì)”相繼召開，今年住房租賃市場(chǎng)發(fā)展重點(diǎn)關(guān)注收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租、構(gòu)建多層次租賃住房體系等。從各地政府工作報(bào)告相關(guān)提法來看，主要分成以下幾個(gè)方面：一是江蘇、山東、廣東等多地均鼓勵(lì)推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等。二是廣東、上海等地強(qiáng)調(diào)健全住房租賃市場(chǎng)制度、規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)、完善配套服務(wù)等。三是北京、廣東等地針對(duì)城市運(yùn)行保障人員、進(jìn)城農(nóng)民等特定人群加強(qiáng)住房保障。

表：2026年部分省市政府工作報(bào)告涉及住房租賃的相關(guān)內(nèi)容

資料來源：各省市政府工作報(bào)告，中指研究院綜合整理

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02

市場(chǎng)趨勢(shì)

1.租金走勢(shì)：短期供應(yīng)壓力難言緩解，租金或?qū)⒀永m(xù)小幅調(diào)整態(tài)勢(shì)

（1）50城住宅租金：重點(diǎn)城市住宅平均租金延續(xù)小幅下跌態(tài)勢(shì)，2026年運(yùn)行或繼續(xù)承壓

根據(jù)中指研究院50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2025年，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.62%，跌幅較2024年擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。2025年，受居民就業(yè)收入預(yù)期偏弱及保租房供應(yīng)增加影響，重點(diǎn)城市住宅平均租金延續(xù)小幅下跌態(tài)勢(shì)。從全年租金運(yùn)行情況來看，重點(diǎn)城市住宅平均租金僅在春節(jié)后的“返城季”（2月）出現(xiàn)了短暫企穩(wěn)，其余各月均下跌，其中6-7月在年中畢業(yè)季需求釋放支撐下，租金環(huán)比跌幅有所收窄，8月以來租金環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

圖：2021年8月至2026年2月50城住宅平均租金與環(huán)比漲跌幅

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預(yù)計(jì)2026年重點(diǎn)城市住宅平均租金將延續(xù)整體調(diào)整、局部企穩(wěn)的分化格局。在保租房供應(yīng)持續(xù)增加、存量房源“售轉(zhuǎn)租”增多、租客支付意愿偏弱等多重因素影響下，全國(guó)住宅租賃市場(chǎng)整體預(yù)計(jì)將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。同時(shí)，城市間及城市內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性差異將進(jìn)一步凸顯，核心城市與核心板塊依托較強(qiáng)的租賃需求和優(yōu)質(zhì)房源供給約束，租金表現(xiàn)更具韌性；部分供給壓力較大、人口吸附能力偏弱的城市及外圍區(qū)域，租金仍面臨下行壓力。從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2026年2月全國(guó)50城住宅平均租金環(huán)比小幅下跌0.11%，季節(jié)性效應(yīng)下仍僅有少數(shù)城市租金環(huán)比微漲，多數(shù)城市延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

（2）住房租賃市場(chǎng)空間：目前住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約2.5萬億，2030年需求規(guī)模約3萬億

流動(dòng)人口是住房租賃需求的核心來源。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模為3.85億人，在全國(guó)總?cè)丝谥械恼急燃s27%。基于全國(guó)人口流動(dòng)趨勢(shì)放緩，我們假定全國(guó)人口中流動(dòng)人口占比保持不變，2025年全國(guó)流動(dòng)人口約3.83億人，假設(shè)其中60%人口租房，則租房人口為2.3億人；全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超40平方米，租房面積相對(duì)較小，以人均租房面積30平方米計(jì)算，則總租房需求為68.9億平方米。2025年末50個(gè)重點(diǎn)城市普通住宅平均租金為34.16元/平方米/月，全國(guó)平均租金按30元/平方米/月計(jì)算，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約2.5萬億元。

展望2030年，按全國(guó)總?cè)丝谝?guī)模逐步回落至13.9億估算，則流動(dòng)人口總量約為3.78億?？紤]到“十五五”時(shí)期住房租賃行業(yè)政策導(dǎo)向強(qiáng)調(diào)“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專業(yè)化租賃企業(yè)”。在此推動(dòng)下，預(yù)計(jì)行業(yè)規(guī)范化、品質(zhì)化程度將明顯提升，居民對(duì)租房產(chǎn)品的接受度將有所提高，租房居住品質(zhì)也將有所升級(jí)。假設(shè)2030年流動(dòng)人口中租房群體比例上升至65%，人均租房面積提高至32平方米，則全國(guó)總租房需求將提升至78.6億平方米；同時(shí)，假設(shè)全國(guó)平均租金結(jié)構(gòu)性上漲至32元/平方米/月（主要來自于租住產(chǎn)品品質(zhì)提升與機(jī)構(gòu)化率的提升），則2030年全國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約為3萬億元。

2.投資回報(bào)：租售比繼續(xù)修復(fù)，長(zhǎng)線資本布局信心增強(qiáng)

重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比持續(xù)回升。近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，而住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化、專業(yè)化程度和租住產(chǎn)品品質(zhì)均有提升，疊加住房租賃市場(chǎng)的剛性需求支撐，租金調(diào)整幅度相對(duì)平緩，重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比持續(xù)提升。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至2026年2月，50城平均租金房?jī)r(jià)比為2.26%，較2025年2月提升0.12個(gè)百分點(diǎn)，較2023年初低點(diǎn)提高0.28個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線、二線、三四線代表城市分別為1.65%、2.35%、2.16%，均較2025年2月和2023年初有所提升，重點(diǎn)城市住房租賃投資回報(bào)進(jìn)一步改善。

圖：2021年9月至2026年2月50城平均租金房?jī)r(jià)比

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我國(guó)核心城市與國(guó)際熱點(diǎn)城市間租金回報(bào)率的差距進(jìn)一步縮小。截至2025年末，國(guó)內(nèi)一線城市租金回報(bào)率仍普遍在2.0%以內(nèi)，低于舊金山（5.9%）、紐約（5.0%）、倫敦（3.6%）、柏林（3.6%）、東京（2.7%）等國(guó)際都市。需要說明的是，發(fā)達(dá)國(guó)家租金回報(bào)率通常為稅前口徑，凈回報(bào)率需在此基礎(chǔ)上減去房地產(chǎn)稅等持有成本，而我國(guó)個(gè)人持有房產(chǎn)的持有成本較低，當(dāng)前租金房?jī)r(jià)比基本接近凈收益水平。因此，國(guó)內(nèi)租金回報(bào)與國(guó)際水平的實(shí)際差距較賬面數(shù)據(jù)相對(duì)更小。隨著房?jī)r(jià)預(yù)期繼續(xù)回歸理性，而核心城市租賃需求保持韌性，未來租金房?jī)r(jià)比有望延續(xù)修復(fù)。租金收益的持續(xù)改善將提振機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)信心，吸引資本化投入，推動(dòng)租賃市場(chǎng)進(jìn)一步向?qū)I(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展。

結(jié)語

展望未來，短期內(nèi)受保租房集中入市、居民收入預(yù)期尚未完全修復(fù)、租戶對(duì)租金敏感度提升等因素影響，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)加劇。中長(zhǎng)期來看，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)需求支撐依然穩(wěn)固，新市民、青年人等群體的剛性居住需求有望持續(xù)釋放，居住消費(fèi)升級(jí)亦將帶動(dòng)品質(zhì)化、改善型租賃需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。未來行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)核心將進(jìn)一步從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力與多元化服務(wù)水平將成為企業(yè)穿越周期、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

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?指數(shù)研究

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

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中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2026年1月）

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2025中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

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●4萬+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。

中指產(chǎn)品！