如果在中國新一代的文旅古鎮(zhèn)項目中，挑一個最拿得出手的，那毫無疑問是2025年廣東江門新開業(yè)的赤坎古鎮(zhèn)。然而，這座古鎮(zhèn)新星，最近遭遇了嚴(yán)重的財務(wù)壓力。

3月23日，廣東省江門開平人民法院公布，赤坎古鎮(zhèn)的主體公司開平市赤坎舊埠旅游發(fā)展有限公司，拖欠45萬元執(zhí)行款，納入被執(zhí)行人名單。

如果只有一筆45萬的欠款，問題還不大，但赤坎古鎮(zhèn)早已債務(wù)累累。企查查信息顯示，早在2025年9月，就有債權(quán)人向開平市人民法院申請財產(chǎn)保全，凍結(jié)赤坎古鎮(zhèn)旗下公司648萬元的股權(quán)。2025年4月，某裝修建筑供應(yīng)商起訴赤坎古鎮(zhèn)，追討425萬元的欠款。

企查查信息顯示，2024-2025年，赤坎古鎮(zhèn)涉及訴訟案件22起，絕大多數(shù)為供應(yīng)商討要貨款，包括上海三菱電梯、建造裝修公司、景區(qū)景觀公司、演出設(shè)備公司、酒店設(shè)備供應(yīng)商、制衣廠等，甚至包括一家餐具制造商。

赤坎古鎮(zhèn)不僅拖欠供應(yīng)商的貨款，連國家的稅款也開始拖欠。1月21日，江門市稅務(wù)局公布，赤坎古鎮(zhèn)拖欠909萬元的房地產(chǎn)稅，被納入欠稅企業(yè)名單。

欠稅+供應(yīng)商紛紛起訴+被法院列為被執(zhí)行人，這套流程意味著什么，相信文旅業(yè)內(nèi)人士都明白。

赤坎古鎮(zhèn)不是爛項目

這幾年，中國失敗的文旅古鎮(zhèn)項目比比皆是。失敗的古鎮(zhèn)，很多是地方城投、旅投的產(chǎn)物，或者和房地產(chǎn)捆綁的項目。這些項目一開始的路就走歪了，由于不指望文旅賺錢或不考慮還債的問題，這些項目投資決策草率，產(chǎn)品體驗落后，內(nèi)容假大空，內(nèi)行人一看就知道是個必死的爛項目。

然而，赤坎古鎮(zhèn)不是這樣，它是真心誠意的文旅項目，有非常優(yōu)秀的頂層設(shè)計和操盤團隊，有非常完善的打造思路和鮮明的產(chǎn)品特色。它不是粗制濫造的人造仿古古鎮(zhèn)，而是基于江門開平的百年華僑文化和僑鄉(xiāng)騎樓老街，修舊如舊，原汁原味的僑鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。

2014年，中信產(chǎn)業(yè)基金（后演變?yōu)镃PE源峰資本）來到赤坎古鎮(zhèn)，發(fā)現(xiàn)這里有非常出色的文旅資源，百年前此地的華僑修建了600多座騎樓，融匯各種中西建筑風(fēng)格，3公里的騎樓長廊是中國最長、最完整的僑鄉(xiāng)文化遺產(chǎn)，濃縮了中國華僑們的歲月史詩。當(dāng)時，由于年久失修和居民翻新重建，這些寶貴的僑鄉(xiāng)建筑遺產(chǎn)正面臨消失的風(fēng)險。

CPE源峰資本董事、總經(jīng)理胡騰鶴決定出手，利用這些建筑遺產(chǎn)和僑鄉(xiāng)文化，盤活這座僑鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。CPE源峰是資本市場的老兵，熟知文旅項目的頂層設(shè)計和投融管退整個流程。他設(shè)計了完善的投資模型和管理架構(gòu)。

赤坎華僑古鎮(zhèn)總投資約60億元，項目資金來源是“股東資本金+夾層貸款+40億元銀團貸款+政府優(yōu)先股+管理團隊投資”。基金除了自己出錢，還吸納了當(dāng)?shù)卣顿Y、海外華僑投資和一些私募基金投資。有了充足的資本金，再利用CPE源峰的融資能力和項目的深厚背景，撬動了夾層貸款和銀團貸款。這套資本設(shè)計，最大化降低了資金成本，統(tǒng)合了各方利益。

CPE源峰是“古鎮(zhèn)制片人”，他找來了中國文旅古鎮(zhèn)的第一“導(dǎo)演”陳向宏。請陳向宏具體操刀古鎮(zhèn)的內(nèi)容打造和運營。陳向宏是烏鎮(zhèn)的締造者，親身經(jīng)歷了“烏鎮(zhèn)+IDG資本+中青旅”成功的資本化路徑。陳向宏對赤坎古鎮(zhèn)也非常有信心，他投資了5000萬元資本金，持有赤坎古鎮(zhèn)8.7%的股份。管理團隊也參與投資，盡心竭力地打造項目。

陳向宏對該項目傾盡全力，花5、6年時間精心打磨。古鎮(zhèn)沒有大拆大建，而是修舊如舊。保護原有建筑，并基于不同區(qū)塊的風(fēng)格特色，打造了南洋風(fēng)情、歐美風(fēng)情等多條特色街區(qū)。

赤坎古鎮(zhèn)和烏鎮(zhèn)一樣也有水系、搖櫓船，也配套了古鎮(zhèn)住宿業(yè)態(tài)，住赤坎古鎮(zhèn)酒店免門票，這一點和烏鎮(zhèn)如出一轍。古鎮(zhèn)商業(yè)也力求特色，融合非遺文化、粵菜美食、嶺南特色等地域文化，不是千篇一律的文旅小吃街。

NPC互動演出等節(jié)目。

烏鎮(zhèn)有戲劇節(jié)，赤坎古鎮(zhèn)有豐富的演出，《歸途》《火秀》《紅色婚禮》《一代宗師》《雄獅少年》等每日演出，還有英歌舞、打鐵花、煙花秀、大巡游、

赤坎古鎮(zhèn)位于廣東江門，是珠三角腹地，距離廣州、深圳、珠海不到兩小時車程，文旅消費力充足。這點和烏鎮(zhèn)的長三角區(qū)位優(yōu)勢也很相似。

真古鎮(zhèn)的建筑底子，僑鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的特色風(fēng)格，珠三角腹地充沛的消費力，疊加完善的頂層架構(gòu)，以及中國古鎮(zhèn)第一操盤手陳向宏的加持。赤坎古鎮(zhèn)湊齊了成功文旅項目的必備元素，提前規(guī)避了文旅項目的各種大坑。它的目標(biāo)是成為下一座烏鎮(zhèn)。

赤坎古鎮(zhèn)為何復(fù)刻不了烏鎮(zhèn)？

赤坎古鎮(zhèn)在2023年1月開始試運營，2025年1月，項目正式開業(yè)，單人門票價格約150元。

目前，赤坎古鎮(zhèn)開業(yè)剛滿1年，就出現(xiàn)欠稅和被供應(yīng)商接連起訴的問題，說明其財務(wù)壓力非常大。為什么這么精心籌劃、用心打磨、對標(biāo)烏鎮(zhèn)的項目，會陷入如此困境呢？

知酷文旅認(rèn)為，第一，赤坎古鎮(zhèn)是好項目，但生不逢時。

在2014年項目策劃階段，“烏鎮(zhèn)模式”還是文旅業(yè)內(nèi)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)項目，是備受游客歡迎的旅游業(yè)態(tài)，但到2026年的今天，旅游市場已經(jīng)徹底變了。古鎮(zhèn)太多、太泛濫，游客早就審美疲勞了，而且很多粗制濫造的古鎮(zhèn)已經(jīng)嚴(yán)重透支了游客的信任。古鎮(zhèn)不好玩、沒意思，成為很多游客的共識。

赤坎古鎮(zhèn)清楚這一點，它也在極力調(diào)整。項目2023年1月就試營業(yè)，2025年1月才正式開業(yè)，就是為了做項目業(yè)態(tài)調(diào)整，兩年里增加了許多演出、情景表演和NPC互動。如今，赤坎古鎮(zhèn)把演出和互動作為主要賣點。

項目公司董事長胡兵曾深度參與《只有河南》戲劇幻城項目，把演藝集合體的模式帶入古鎮(zhèn)。增加多場沉浸式表演和行進(jìn)式演藝，也有打鐵花、火秀、燈光秀、NPC互動等時下流行的玩法，這些玩法極大地活躍了景區(qū)的氛圍。

然而，這些調(diào)整能維持住一定的景區(qū)熱度，但不能使整個古鎮(zhèn)脫胎換骨。原因是，這些玩法并不是赤坎古鎮(zhèn)獨家玩法，各地景區(qū)、古鎮(zhèn)也都在搞，游客并不會因此對赤坎古鎮(zhèn)情有獨鐘。

赤坎古鎮(zhèn)作為一個投資60億的項目，它必須要有游客不得不來的理由，至少要打穿整個珠三角，成為珠三角地區(qū)游客必打卡景區(qū)。僅靠增加演出節(jié)目和引入打鐵花等流行玩法，還做不到這一點。

第二，赤坎古鎮(zhèn)和烏鎮(zhèn)有先天的IP差距。

IP，體驗江南水鄉(xiāng)是游客必打卡烏鎮(zhèn)的理由。

烏鎮(zhèn)能打穿長三角的客源市場，影響力輻射全中國，除了產(chǎn)品體驗本身，還是長期影響力沉淀的結(jié)果。烏鎮(zhèn)牢牢占據(jù)了江南水鄉(xiāng)這個賽道的第一名，游客印象中的江南水鄉(xiāng)，就是烏鎮(zhèn)的模樣。江南水鄉(xiāng)是一個超大的旅游

烏鎮(zhèn)

赤坎古鎮(zhèn)做不到這一點，僑鄉(xiāng)文化不是一個很有吸引力的旅游IP。而且赤坎古鎮(zhèn)的起步太晚了，2014年開始策劃，拆遷過程很艱難，耽擱了數(shù)年，建設(shè)時又遇到疫情三年。2023年1月才試營業(yè)，試營業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)項目不適合當(dāng)下文旅市場，又緊急進(jìn)行業(yè)態(tài)升級，2025年1月才正式開業(yè)，早錯過了文旅景區(qū)積累品牌和影響力的時間窗口。

烏鎮(zhèn)誕生時期，國內(nèi)景區(qū)少、旅游玩法少，游客的注意力高度集中在少數(shù)景區(qū)。今天，游客注意力十分分散，其關(guān)注點也早已超過景區(qū)的范圍，各種非景區(qū)旅游玩法大行其道，如徒步、露營、溯溪、村超、文博場館等。赤坎古鎮(zhèn)做不到把游客的注意力吸引到它身上。

第三，赤坎古鎮(zhèn)投資太大了。赤坎古鎮(zhèn)投資了60多億元，其財務(wù)成本和折舊攤銷是吞噬利潤的無底洞。

2024年，赤坎古鎮(zhèn)試營業(yè)期間客流量約350萬人次，當(dāng)時門票價格60元。2025年正式開業(yè)后門票價格漲到150元，客流量未公布，大概率并不如2024年。

赤坎古鎮(zhèn)的劇本，很像陳向宏操盤過的另一個項目，北京古北水鎮(zhèn)。古北水鎮(zhèn)2014年開業(yè)，2017年客流量峰值275萬人次，隨即進(jìn)入逐年下滑的通道，到2024年古北水鎮(zhèn)年客流量下滑到129萬，不及2017年的一半，同期烏鎮(zhèn)景區(qū)客流量743萬，是古北水鎮(zhèn)的6倍。

古北水鎮(zhèn)

古北水鎮(zhèn)整體投資也是60億元，但古北水鎮(zhèn)有配套地產(chǎn)，收回了很大一部分投資，這導(dǎo)致其雖然年客流量只有129萬人次，但資金和債務(wù)壓力不大。而赤坎古鎮(zhèn)是純文旅項目，其壓力遠(yuǎn)大于古北水鎮(zhèn)。

目前來看，正式運營才1年的赤坎古鎮(zhèn)，已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈極度緊張的跡象了。目前還僅是供應(yīng)商訴求討債和欠政府稅款，如果后續(xù)銀行、金融機構(gòu)也加入討債的行列，就基本宣告該項目的命運進(jìn)入倒計時了。

對于文旅行業(yè)來說，赤坎古鎮(zhèn)如果失敗，意味著文旅古鎮(zhèn)這個業(yè)態(tài)徹底終結(jié)了。這么精心設(shè)計的頂層架構(gòu)、這么高配的操盤團隊，這么良好的區(qū)位，原汁原味的僑鄉(xiāng)老街和華僑文化氛圍，非假大空的仿古項目。這種項目都不能在市場上取得成功，那就是文旅古鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的生命周期終結(jié)了，文旅人該去探索、開發(fā)下一代的文旅項目和旅游玩法了。

作者｜吳莫言

編輯｜小知知

圖片來源｜攝圖網(wǎng)、社交媒體等