近日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)一則司法拍賣(mài)公告，讓青島CBD的地標(biāo)建筑——富力艾美酒店站到聚光燈下。

廣東省廣州市中級(jí)人民法院公告顯示，這家位于市北區(qū)延吉路112號(hào)的五星酒店，將于4月13日迎來(lái)一拍。

起拍價(jià)3.45億元，較4.92億元的評(píng)估價(jià)打了七折。折算下來(lái)，5.1萬(wàn)平方米的建筑面積每平僅6700元，341間客房平均每間才100萬(wàn)出頭。

這家老牌星級(jí)酒店，為何會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)格的估值迎來(lái)法拍？

黃金地段與“打折”地標(biāo)

從地理位置和硬件條件來(lái)看，青島富力艾美酒店可以說(shuō)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

要知道，該酒店的地段堪稱(chēng)“青島CBD核心中的核心”。

緊鄰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，周邊寫(xiě)字樓林立、商圈成熟，是商務(wù)接待、高端宴請(qǐng)的核心選擇。

在2009年開(kāi)業(yè)時(shí)，其以“萬(wàn)達(dá)艾美酒店”的身份運(yùn)營(yíng)，憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和核心地段，入住率與餐飲營(yíng)收長(zhǎng)期位居市北區(qū)前列，口碑一直很穩(wěn)定。

即便是目前，該酒店仍處于正常營(yíng)業(yè)狀態(tài)，各大平臺(tái)可正常預(yù)訂，并未因法拍消息影響日常運(yùn)營(yíng)。

然而，正是這樣一項(xiàng)看似“硬核”的資產(chǎn)，即將以評(píng)估價(jià)七折的價(jià)格登上法拍臺(tái)。

3.45億元的起拍價(jià)，對(duì)應(yīng)5.1萬(wàn)平方米的建筑面積，單價(jià)約6700元/平方米。

這個(gè)價(jià)格，不僅遠(yuǎn)低于同地段新建商業(yè)物業(yè)，與部分住宅價(jià)格相比也顯得有些低。

然而，在商業(yè)地產(chǎn)交易，尤其是司法拍賣(mài)中，起拍價(jià)往往只是故事的開(kāi)始，而非價(jià)值的全部。

真正的挑戰(zhàn)，隱藏在拍賣(mài)公告的細(xì)節(jié)之中。

公告明確提示：法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。

同時(shí)，買(mǎi)受人需自行核實(shí)并承擔(dān)可能存在的水電、物業(yè)管理等欠費(fèi)、土地出讓金、其他未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用。

值得注意的是，此次法拍的申請(qǐng)執(zhí)行人是招商銀行廣州分行，涉及招商銀行廣州分行與廣州兆晞投資有限公司、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司等134個(gè)被執(zhí)行人的公證債權(quán)文書(shū)糾紛。

134個(gè)被執(zhí)行人的存在，意味著買(mǎi)家接手后，可能要面臨極其復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)梳理工作，甚至可能承擔(dān)潛在的債務(wù)連帶責(zé)任。

類(lèi)似的風(fēng)險(xiǎn)，在近期其他酒店法拍案例中也有體現(xiàn)。3月17日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，成都富力麗思卡爾頓酒店也將被廣州市中級(jí)人民法院法拍，起拍價(jià)8.65億元。

公告同樣明確“法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付”，且標(biāo)的物具體欠費(fèi)情況不詳，土地出讓金、水電及物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用均由買(mǎi)受人自行解決。

北京天馳君泰（成都）律師事務(wù)所張家暢律師解讀稱(chēng)，這類(lèi)酒店法拍存在四大風(fēng)險(xiǎn)：資格與悔拍風(fēng)險(xiǎn)、潛在費(fèi)用負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、清場(chǎng)交付風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)物與權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于青島富力艾美酒店而言，還有一個(gè)潛在的問(wèn)題是品牌授權(quán)。

目前該酒店使用的“艾美”品牌，隸屬于萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)，而品牌授權(quán)通常與業(yè)主綁定，一旦酒店易主，若新東家無(wú)法與萬(wàn)豪達(dá)成新的授權(quán)協(xié)議，就需要更換品牌。

這意味著前期需要投入大量資金進(jìn)行重新裝修、品牌推廣，進(jìn)一步增加運(yùn)營(yíng)成本。

綜上因素，實(shí)際給潛在買(mǎi)家出了一道難題：不僅要有足夠的資金實(shí)力，還要有處理復(fù)雜法律關(guān)系和運(yùn)營(yíng)交接的能力。

地標(biāo)待重生

提到青島富力艾美酒店，就繞不開(kāi)富力地產(chǎn)。

2017年夏天，富力地產(chǎn)以190億元的價(jià)格從萬(wàn)達(dá)手中接過(guò)77家酒店，一躍成為全球最大的豪華酒店業(yè)主。

青島萬(wàn)達(dá)艾美酒店正是在那時(shí)更名為富力艾美酒店。

但酒店業(yè)屬于典型的重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期、慢回報(bào)行業(yè)，需要持續(xù)大量的資本投入用于維護(hù)、更新和管理。

自2021年以來(lái)，富力地產(chǎn)便持續(xù)面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，頻繁進(jìn)行債務(wù)展期、重組，并不斷出售資產(chǎn)以回籠資金。

圖片來(lái)源：青島富力艾美酒店官網(wǎng)

在此背景下，青島富力艾美酒店也被債權(quán)人送上法拍臺(tái)。

隨著4月13日法拍日期的臨近，青島富力艾美酒店的“歸宿”，成為業(yè)內(nèi)最關(guān)心的問(wèn)題。

但酒店的核心價(jià)值，從來(lái)不是“誰(shuí)擁有”，而是“如何運(yùn)營(yíng)”。

結(jié)合青島高端酒店市場(chǎng)的現(xiàn)狀，未來(lái)可能有兩種走向：一是繼續(xù)與國(guó)際高端酒店品牌合作，引入新的品牌，深耕商務(wù)酒店市場(chǎng)；二是推倒重來(lái)，引入更具活力的新銳品牌，結(jié)合青島旅游城市的特點(diǎn)，打造差異化的酒店產(chǎn)品。