一年一度的“學(xué)位房熱”，又來(lái)了！

樓市君觀察到，眼下能讓人毫不猶豫出手的，莫過(guò)于為子女爭(zhēng)取“好學(xué)位”。

體現(xiàn)在市場(chǎng)表現(xiàn)，越秀區(qū)東風(fēng)東、淘金、天河北、荔灣廣鋼…這些老牌學(xué)區(qū)板塊交易活躍，儼然成了樓市回暖的“排頭兵”。

｜越秀區(qū)航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

畢竟，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，結(jié)婚能租房、工作能租房、父母來(lái)廣州也能租房...唯獨(dú)子女教育，租房難以將就。

學(xué)位房，往往成為繞不開(kāi)的選擇。

但凡關(guān)注教育的朋友都知道，從2023年開(kāi)始，廣州進(jìn)入入學(xué)高峰，隨后逐年回落。

樓市君發(fā)現(xiàn)，不少家長(zhǎng)誤以為熬過(guò)二胎入學(xué)最高峰就能松一口氣，卻忽略了入學(xué)高峰存在滯后效應(yīng)。

學(xué)校容量不變的情況下，當(dāng)前兩年的入學(xué)大軍還沒(méi)畢業(yè)；后面的學(xué)生又源源不斷涌進(jìn)來(lái)。

｜廣州樓市發(fā)布制

這意味著，即便一年級(jí)新生數(shù)量可能逐步趨穩(wěn)甚至下降，但廣州整體教育資源的承載壓力，還是比較大的。

從結(jié)構(gòu)上看，廣州常住人口呈現(xiàn)出兩個(gè)鮮明特點(diǎn)：年輕化程度高，外來(lái)人口占比高。

一方面，年輕的人口結(jié)構(gòu)帶來(lái)了持續(xù)的生育預(yù)期。2023年至2024年，廣州戶籍出生人口數(shù)量基本保持在11萬(wàn)以上。

｜廣州樓市發(fā)布制

另一方面，外來(lái)人口占比超過(guò)50%，意味著廣州需要持續(xù)滿足源源不斷的落戶與安家需求。

兩者疊加，對(duì)義務(wù)教育階段的教育資源形成了明顯的供給壓力。

2023年，廣州普通中小學(xué)及幼兒園在校學(xué)生人數(shù)為254萬(wàn)人；到2025年，這一數(shù)字已增至超過(guò)259萬(wàn)。去年年底，廣州教育局預(yù)計(jì)2026年為總體在校人數(shù)高峰年。

進(jìn)入2026年，廣州的學(xué)位警報(bào)來(lái)得比往年更兇。根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，全市已有9區(qū)、139所學(xué)校拉響預(yù)警，比去年還多了5所。

｜廣州樓市發(fā)布制

而今年的學(xué)位預(yù)警中，藏著三個(gè)信號(hào)。

其一，預(yù)警連點(diǎn)成片。

以人口與置業(yè)最旺的番禺為例，2020年只有32所學(xué)校學(xué)位緊張，今年飆升至44所。學(xué)校預(yù)警范圍從過(guò)去的市橋、洛浦、石碁，蔓延至南村、化龍、石樓。

其二，新辦學(xué)校、近郊配套學(xué)校也開(kāi)始預(yù)警。

以黃埔為例，今年預(yù)警的7所學(xué)校中，湖師黃埔實(shí)驗(yàn)學(xué)校、開(kāi)發(fā)區(qū)中學(xué)均為首次上榜。

｜廣州樓市發(fā)布制

湖師預(yù)警的背后，是初中部建設(shè)滯后，擠占小學(xué)課室，反映出新板塊、新名校配套跟不上人口導(dǎo)入速度的問(wèn)題。

其三，買了房真不一定就能讀。

當(dāng)中心城區(qū)學(xué)位預(yù)警已成常態(tài)，書(shū)包門檻越發(fā)嚴(yán)格。部分熱門小學(xué)要比拼誰(shuí)家買房更早。

比如第一梯隊(duì)：華陽(yáng)、龍口西等5所小學(xué)，如果2021年8月31日之后買房落戶的，如果報(bào)名人多，就按房產(chǎn)證時(shí)間排隊(duì)，超出的區(qū)里再統(tǒng)籌安排。

｜來(lái)源：天河區(qū)教育局

海珠和天河類似，也要求人戶一致、學(xué)位沒(méi)被占用、按房產(chǎn)證時(shí)間排隊(duì)。越秀區(qū)更進(jìn)一步，購(gòu)房時(shí)間須早于孩子出生時(shí)間。

所以，現(xiàn)在買學(xué)位房，早已不是“買了就進(jìn)”那么簡(jiǎn)單。

這種入學(xué)邏輯的轉(zhuǎn)變，正在悄然重塑廣州教育的大趨勢(shì)——確定性成了硬通貨。

從學(xué)位房表現(xiàn)來(lái)看，家長(zhǎng)們正在用腳投票：

以對(duì)口東風(fēng)東小學(xué)的東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園為例，最近一年的成交走勢(shì)呈現(xiàn)緩坡?tīng)顟B(tài)，房?jī)r(jià)趨勢(shì)沒(méi)有跑贏越秀區(qū)。

｜來(lái)源：貝殼找房

反而是科學(xué)城、長(zhǎng)隆萬(wàn)博、廣鋼等板塊的次新二手，熱度在增加。

對(duì)買家而言，與其賭一套老小區(qū)的學(xué)位“名分”，不如選一個(gè)能讓學(xué)校主動(dòng)升級(jí)的新盤。而開(kāi)發(fā)商的高度，決定了教育資源的密度。

越秀地產(chǎn)，正是這條賽道上的先行者。

從2019年起，越秀提前看到了廣州教育供需矛盾深化的趨勢(shì)，便開(kāi)始系統(tǒng)性地布局教育。

如今，越秀教育已覆蓋25個(gè)社區(qū)，服務(wù)14.5萬(wàn)名業(yè)主，累計(jì)提供超4萬(wàn)個(gè)優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)位。

｜廣州樓市發(fā)布制

從省實(shí)、廣大附到華附、廣外，這些廣州家長(zhǎng)耳熟能詳?shù)慕逃放?，大多已在越秀地產(chǎn)的人居版圖上落地。

業(yè)內(nèi)甚至流傳一句話：在廣州，買越秀，就是買了廣州的好教育。

這背后，是越秀用國(guó)企背書(shū)、引入名校資源、持續(xù)升級(jí)教育體系，并根據(jù)板塊的三種特性，構(gòu)建起的一套教育“確定性”邏輯。

在CBD，當(dāng)“教育樣本”的制定者

近兩年，廣州核心CBD集聚越來(lái)越多高端產(chǎn)業(yè)，優(yōu)質(zhì)學(xué)位卻供不應(yīng)求。

對(duì)高凈值家庭來(lái)說(shuō)，他們不缺房子，缺的是家門口就能托底未來(lái)的確定性。

越秀在CBD的布局，早已超越“引進(jìn)名?！?，而是為高凈值家庭“定制”教育：

琶洲南TOD便是典型。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

造城之初，越秀便為琶洲這片數(shù)字經(jīng)濟(jì)高地引進(jìn)了第一所省實(shí)，讓這片土地?fù)碛辛似ヅ淦涠挝坏墓k教育。

省實(shí)作為省屬龍頭，高考600分率穩(wěn)定在80%以上，且“一校多區(qū)”資源共享、師資同頻。

｜廣州樓市發(fā)布制

所以，琶洲南TOD的完整形態(tài)，不止是造城，更是為板塊補(bǔ)齊了最關(guān)鍵的一塊拼圖。

而今年越秀以236億拿下的馬場(chǎng)地塊，同樣規(guī)劃了九年制學(xué)校，并計(jì)劃引進(jìn)品牌學(xué)校。

可以預(yù)計(jì)，馬場(chǎng)將大概率能補(bǔ)上珠江新城東區(qū)優(yōu)質(zhì)公立教育的缺口，這注定是一場(chǎng)頂級(jí)地段與頂級(jí)教育的雙向奔赴。

在熟地，當(dāng)“教育能級(jí)”的破局者

對(duì)中心城區(qū)的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，最大的痛點(diǎn)是：老牌名校擠不進(jìn)去，普通學(xué)校又不甘心。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最難的不是建新校，是打破原有的教育格局。越秀的做法，是把“名?！弊兂伞凹议T口的確定性”。

先看天河，頭部小學(xué)已經(jīng)連續(xù)5年亮起“紅燈”，今年預(yù)警數(shù)量更是創(chuàng)下6年新高。天河和樾府就給了一個(gè)很好的解法。

其配建的九年制學(xué)校納入了廣東省首批優(yōu)秀教育集團(tuán)之一的廣州中學(xué)教育集團(tuán)，近年來(lái)，廣州中學(xué)升學(xué)表現(xiàn)突出，2024年中考平均分超出全市平均分132分，2025年特控（高優(yōu)）上線率達(dá)85.2%，并連續(xù)多年產(chǎn)出清北錄取生源。（來(lái)源：廣州中學(xué)微信公眾號(hào)）

另外，學(xué)校還從硬件下手，打破傳統(tǒng)校園的模樣，把自然、課堂、興趣空間疊進(jìn)立體校園里。

｜越秀天河和樾府示意圖

更重要的是，該學(xué)校讓孩子不用過(guò)馬路就能上學(xué)，讓家長(zhǎng)真正實(shí)現(xiàn)“目送式上學(xué)”。

再加上現(xiàn)房加持——孩子今年讀書(shū)，最遲3月底前入手，今年就能讀。

往天河?xùn)|看，越秀閱璟臺(tái)在開(kāi) 盤之前， 項(xiàng)目就明確由廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)天河學(xué)校統(tǒng)籌學(xué)位，該校屬于省實(shí)成員校之一。(信息來(lái)源:廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)公眾號(hào)、廣州天河發(fā)布公眾號(hào)，具體辦學(xué)條件、招生范圍等以教育局最新公布信息為準(zhǔn) )。

｜廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)天河學(xué)校 示意圖

還有越秀·觀樾，早在2024年就牽手了天河外國(guó)語(yǔ)教育集團(tuán)，再一步步把湖居大城兌現(xiàn)出來(lái)。

再看今年兌現(xiàn)力極強(qiáng)的海珠，省一級(jí)、頭部集團(tuán)紛紛官宣，越秀地產(chǎn)也乘勢(shì)而上。

比如越秀熙悅江灣，對(duì)口省一級(jí)的廣州海珠寶玉直實(shí)驗(yàn)星悅小學(xué)，讓家長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)目送式教育。

比如越秀·桂悅東曉，對(duì)口萬(wàn)松園X海實(shí)雙省一級(jí)聯(lián)辦「海外附小」，于2024年正式加入海珠區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)教育集團(tuán)。

｜越秀桂悅東曉效果圖

在番禺，越秀鴻璟臺(tái)把“配套先行”發(fā)揮到極致，去年底便確定納入仲元附屬學(xué)校教育集團(tuán)管理，從啟蒙到升學(xué)環(huán)環(huán)相扣，讓重視教育的家庭一步到位。

｜項(xiàng)目效果圖

項(xiàng)目過(guò)程規(guī)劃方案為創(chuàng)意展示，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

憑借國(guó)企的實(shí)力，越秀把新學(xué)校拉進(jìn)省市級(jí)名校陣營(yíng)，對(duì)區(qū)域教育能級(jí)的進(jìn)行升級(jí)，給無(wú)數(shù)家長(zhǎng)吃下一顆顆“定心丸”。

在生地，當(dāng)“教育藍(lán)圖”的建造者

與老城區(qū)不同，對(duì)于很多城市的“生地”來(lái)說(shuō)，公共配套往往跟不上開(kāi)發(fā)的節(jié)奏。

但商業(yè)可以等，交通可以熬，唯獨(dú)教育等不起，孩子不會(huì)因?yàn)榕涮讻](méi)建好，就放慢長(zhǎng)大的腳步。只有學(xué)校跟得上，買家才愿意留下來(lái)。

越秀深諳這一點(diǎn)，并始終強(qiáng)調(diào)一個(gè)關(guān)鍵思想——“環(huán)境育人”。

在教育基因、學(xué)習(xí)氛圍濃郁的大學(xué)城，越秀配建了廣東番禺中學(xué)教育集團(tuán)興南學(xué)校和番廣附創(chuàng)新城學(xué)校。

| 廣州大學(xué)城城航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

番禺中學(xué)優(yōu)才班特控率達(dá)到100%，本科上線率常年位居番禺前列。（來(lái)源：廣東番禺中學(xué)）

而廣大附中，已連續(xù)9年高考重本率超過(guò)92%，近5年向清北輸送人才接近50人。（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣附宣傳手冊(cè)）番廣附創(chuàng)新城學(xué)校與總校“同理念、同教材、同教研、同評(píng)價(jià)”，根正苗紅。

｜越秀·大學(xué)城航拍

｜廣州樓市發(fā)布攝+制圖

一次性投用兩所名校，越秀·大學(xué)城可以說(shuō)是廣州教育革新的成功范本。

同樣把教育放在心尖上的，還有白云的家長(zhǎng)。

而越秀直接把戰(zhàn)績(jī)最硬核的白云廣附——落子在兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目里。

越秀天悅金沙配建的白云廣附金悅實(shí)驗(yàn)小學(xué)，由中考六連冠金廣附直管；越秀天悅云湖對(duì)口的白云廣附云湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校，兩所九年制學(xué)校，都落子在家門口。

｜白云廣附金悅實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)景圖

金廣附的戰(zhàn)績(jī)?cè)趶V州那是響當(dāng)當(dāng)?shù)模锌剂B冠，含金量不用多說(shuō)。

最后，不得不提越秀在廣州東的教育大盤——星圖TOD。

2021年，項(xiàng)目配建的九年制華師附學(xué)校正式開(kāi)學(xué)。五年過(guò)去，這所學(xué)校交出了一份硬核答卷。

它用大盤的體量，配齊全齡教育鏈，讓教育不再是“藍(lán)圖”，而是種下一座“教育森林”。

確實(shí)，廣州的名校并不少見(jiàn)，但敢在簽約后還持續(xù)砸錢做“長(zhǎng)期工程”的，只有越秀。

多年來(lái)，越秀對(duì)教育的投入從未止步。它用長(zhǎng)期主義的眼光，扛起國(guó)企的責(zé)任，讓教育真正反哺社會(huì)。

去年5月，越秀地產(chǎn)成立了教育研究院，并創(chuàng)造“教育之家”文化生態(tài)。

｜越秀教育研究院實(shí)景圖

這背后釋放的信號(hào)，很清晰：

越秀要做的，不只是簽約一所名校，更是整合資源、搭建平臺(tái)、深耕師資，讓每一所新校都能扎扎實(shí)實(shí)做出成績(jī)。

有人說(shuō)，別人建學(xué)校，越秀建生態(tài)。

在這個(gè)充滿不確定性的時(shí)代，越秀就是廣州教育最大的確定性。

｜越秀教育示意圖

跟著越秀的版圖走，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它不是造一個(gè)樓盤，而是造一種生活方式——一個(gè)愿意陪你和家人共同成長(zhǎng)的家。

如果你正在為學(xué)位奔波，樓市君建議要提前布局。畢竟，機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)留給有準(zhǔn)備的人。

而最好的準(zhǔn)備，就是從現(xiàn)在開(kāi)始！

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