2026年一季度即將結(jié)束。西安土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了一波低點(diǎn)之后，二季度有望迎來新行情。

就在剛剛過去的一周，西安城區(qū)不僅公示了3宗涉宅用地的規(guī)劃公示，就連沉寂的西咸新區(qū)也迎來了8宗涉宅開發(fā)用地的公示。

值得一提的是，在西咸公示的這8宗涉宅用地中，不僅有1.2-1.7超低容的地塊，也有灃東三環(huán)邊的優(yōu)質(zhì)地塊……

這些優(yōu)質(zhì)地塊能否助推西咸市場(chǎng)在今年搶房企大戰(zhàn)中脫穎而出，我們拭目以待。

01

8宗638畝涉宅土地公示

近日，西咸新區(qū)官網(wǎng)發(fā)布了一則《關(guān)于西咸新區(qū)FD2-9-5[KJ-XX(FD)-18-02-11]、FD1-5-23[KJ-XX(FD)-07-06-02]等11宗地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃的公示》。

文件稱，根據(jù)《西安市國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)）管理辦法》（市政辦發(fā)〔2025〕86號(hào)）文件要求，西咸新區(qū)FD2-9-5[KJ-XX(FD)-18-02-11]、FD1-5-23[KJ-XX(FD)-07-06-02]11宗地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃已完成審議流程，現(xiàn)將11個(gè)地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行公示。

值得注意的是，此次公示的11塊土地中有8宗為涉宅開發(fā)用地，引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。

這8宗涉宅用地，有1宗位于灃東新城，2宗位于涇河新城、秦漢新城，3宗位于灃西新城，共計(jì)約637.52畝。

02

三橋后衛(wèi)寨立交旁公示一宗涉宅土地

重點(diǎn)來看灃東新城這宗土地。

該宗地的標(biāo)號(hào)為KJ-XX(FD)-18-02-11，宗地位于天臺(tái)路以東，三橋新街以西，規(guī)劃路以北，凈用地面積為37936.56㎡（56.90畝），容積率為2.0-2.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

從宗地所處位置看，位于城西三橋后衛(wèi)寨立交的東南角，華潤(rùn)二十四城二期的北側(cè)，西側(cè)一路之隔為西部車城。

宗地最大優(yōu)勢(shì)在于距離西咸萬象城僅數(shù)百米，宗地周邊近年來鮮有住宅用地供應(yīng)，且灃東四小、九小圍繞宗地周邊。

當(dāng)然，由于距離立交較近，免不了有噪音影響，這一點(diǎn)是需要開發(fā)商所注意的。

03

灃西：一宗位于西安首宗搖號(hào)地旁，一宗容積率僅1.3-1.8！

在灃西新城公示的這3宗涉宅土地中，有2宗土地值得重點(diǎn)關(guān)注。

其中一宗位于灃西新城三航科技產(chǎn)業(yè)園（原翱翔小鎮(zhèn)板塊），標(biāo)號(hào)為KJ-XX(FX)-33-06-02，位置咸戶路以東，豐信路以西，阿房一路以北，清蔭路以南；用地面積63198.87㎡（94.80畝），二級(jí)城鎮(zhèn)住宅，容積率2.0-2.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

今年初，西咸新區(qū)灃西新城正式落地三航科技產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃面積達(dá)1.5萬畝，聚焦航空、航天、航海三大領(lǐng)域。該項(xiàng)目將依托西北工業(yè)大學(xué)科研資源，打造無人機(jī)等產(chǎn)業(yè)集群，目前已吸引50余家相關(guān)企業(yè)入駐。

從人居角度看，這一板塊生態(tài)資源突出。不僅有全長(zhǎng)16.82公里，10780畝的咸陽湖二期、還有總占地655畝的新渭沙濕地公園；宗地距離這兩大水系公園均不到1000米。另距離地鐵5號(hào)線翱翔小鎮(zhèn)站僅1.1公里，周邊有灃西小學(xué)等。

目前這一板塊聚集了包括華潤(rùn)、藍(lán)光、科為等在內(nèi)的多家房企，同時(shí)這里也是西安首宗搖號(hào)地塊所在地。

有一點(diǎn)需要注意，該板塊的鼎盛期為2021年左右，隨后至今一直為樓市的穩(wěn)定期。

灃西另外一宗值得關(guān)注的土地位于白馬河板塊。

這一板塊最大的優(yōu)勢(shì)在于生活配套齊全且完善，不僅有灃西吾悅廣場(chǎng)，也有陜西中醫(yī)院大學(xué)第二附屬醫(yī)院西咸院區(qū)，以及灃西實(shí)驗(yàn)學(xué)校，還有咸陽職業(yè)技術(shù)學(xué)校、鎬京學(xué)院、陜西國(guó)際商貿(mào)學(xué)院等多所高校。

在這一板塊內(nèi)聚焦了包括中國(guó)鐵建、中鐵、中交、萬科、紫薇等在內(nèi)的多家房企。

此次供地的地塊KJ-XX(FX)-32-31-02，位于康定路以南，灃河路以北，尚仁路以東，灃柳路以西，凈用地面積49591.40㎡（74.39畝），二級(jí)城鎮(zhèn)住宅，容積率1.3-1.8，建筑密度≤28%，綠地率≥35%。

宗地最大優(yōu)勢(shì)在于東側(cè)緊鄰灃河，南側(cè)緊鄰灃西環(huán)形公園，雙公園、水系近距離圍繞，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。

同時(shí)地塊容積率為1.3-1.8，與千萬豪宅華潤(rùn)璽宸上院一樣，注定是一個(gè)低密豪宅項(xiàng)目，但地價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯。

地塊雖說在灃西，但與灃東僅一河之隔，且周邊配套比較成熟。

04

秦漢：推出2宗容積率1.2-1.7優(yōu)質(zhì)地塊

不知大家發(fā)現(xiàn)西安樓市的一個(gè)新現(xiàn)象沒？這兩年西安新供應(yīng)的住宅地塊，容積率整體在降低。

可以說，沒有最低，只有更低！前幾年西安市場(chǎng)出現(xiàn)2.0容積率的地塊就很稀缺，但這兩年不僅出現(xiàn)了1.8、1.5，甚至出現(xiàn)了1.2的地塊。

其實(shí)道理也很明顯，在當(dāng)前開發(fā)商拿地意愿不高的情況下，西安各區(qū)域希望拿出一些“壓箱底”的低容優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行供應(yīng)，從而激發(fā)其拿地?zé)崆椤?/p>

如果說，在西安曲江、浐灞是盛產(chǎn)低容地塊，那么秦漢新城則是西咸新區(qū)公認(rèn)的低容舒適的新城，尤其是以低密、生態(tài)資源著稱的蘭池大道沿線，應(yīng)該是目前西安真正意義上的純低密生活區(qū)。

特別是蘭池大道板塊的核心區(qū)，目前隨著多個(gè)小區(qū)已經(jīng)交付，學(xué)校、商業(yè)等投用，辦公企業(yè)的入駐，氛圍逐步形成，是不少開發(fā)商趨之若鶩的地方。

就在近日，蘭池大道核心區(qū)公示2宗容積率最高僅為1.7的超低密地塊！而這2宗地塊周邊，分布著多個(gè)高端豪宅項(xiàng)目！

地塊一土地標(biāo)號(hào)為KJ-XX(QH)-54-13-02，位于蘭池三路以南，同轍路以北，秦苑四路以東，秦苑五路以西，即為星河灣二期項(xiàng)目以北，西港蘭池君項(xiàng)目以東。

凈用地面積76076.91㎡（114.12畝），二級(jí)城鎮(zhèn)住宅，容積率1.2-1.7，建筑密度≤28%，綠地率≥35%。

宗地所在的蘭池大道板塊，不僅僅是秦漢新城管委會(huì)所在地，也是秦漢新城最早開發(fā)建設(shè)的板塊，十多年前星河灣、德杰、云南城投、萬科、中天美好等企業(yè)就已經(jīng)進(jìn)駐這個(gè)板塊，是板塊配套最為完善地塊。

地塊二，土地標(biāo)號(hào)為KJ-XX(QH)-56-11-01，位于蘭池二路以北，蘭明路以南，秦宮六路以東，秦宮七路以西，即，南側(cè)緊鄰的是去年開始招生的西安戲劇學(xué)院，凈用地面積41148.47㎡（61.72畝），二級(jí)城鎮(zhèn)住宅，容積率1.2-1.7，建筑密度≤28%綠地率≥35%。

西安戲劇學(xué)院，是這兩年媒體非常關(guān)注的一所高校，這是陜西省新設(shè)立的一所本科高校，也是我國(guó)西部地區(qū)第一所公辦戲劇類本科院校！

此次公示的這宗土地是西安戲劇學(xué)院旁即將供應(yīng)的首宗住宅用地，位置十分不錯(cuò)，尤為適合學(xué)校教師及學(xué)生家長(zhǎng)等。