北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我也是房產(chǎn)置換的問(wèn)題。我現(xiàn)在順義裕龍六區(qū)有一套130平米左右的房子，六層的五層，一直出租。現(xiàn)在租金不到3000元一個(gè)月，感覺太不劃算，但是因?yàn)樾^(qū)一直掛著很多房子，賣也不好賣，很糾結(jié)。

另外在海淀定慧西里還有一個(gè)30多平米的占坑房，當(dāng)時(shí)為了孩子上學(xué)買的，現(xiàn)在孩子六年級(jí)了，學(xué)位也釋放了，就想著把兩個(gè)房子都賣了，然后在海淀買個(gè)能自住的兩居室。

我想咨詢兩個(gè)問(wèn)題：

1、現(xiàn)在處置房子的時(shí)機(jī)是否合適？感覺這兩個(gè)房子想出手都得低價(jià)處理，如果虧太多置換就得再多貸款，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，有點(diǎn)擔(dān)心后面還貸壓力。

2、我想換海淀西三環(huán)和四環(huán)之間70、80平的兩居，總價(jià)550萬(wàn)左右，我在網(wǎng)上關(guān)注了幾個(gè)小區(qū)想請(qǐng)您幫忙看看幫忙排個(gè)序：北洼路28號(hào)、北洼西里、雙紫小區(qū)、八里莊北里小區(qū)、恩濟(jì)里小區(qū)、望塔園、定慧寺福里北區(qū)、五福玲瓏居、美麗星苑。

因?yàn)楝F(xiàn)在一直租房子住，未來(lái)孩子上初高中還得六年，這六年想住自己的房子，省得來(lái)回搬家麻煩，六年之后看情況可能還是想用海淀小房子換郊區(qū)的大房子住的舒服。麻煩您空的時(shí)候幫忙分析一下

A：

1、裕龍130平的房子，怎么也得價(jià)值300來(lái)萬(wàn)吧？才租3000，如果是市場(chǎng)價(jià)的話肯定不劃算，租售比上千了，比學(xué)區(qū)房的收益都低。我估計(jì)您定慧西里這套房都能租4000多，價(jià)值200多小300萬(wàn)，租售比大概在700左右，基本就是海淀占坑房的平均值，溢價(jià)率在25%左右。

2、現(xiàn)在我認(rèn)為不算多合適。一是因?yàn)榻诔山涣可蠞q，學(xué)區(qū)房出現(xiàn)小陽(yáng)春的概率高，所以再等一個(gè)月看看吧。而且上海深圳的趨勢(shì)更明顯，那如果傳導(dǎo)到北京的時(shí)候您把房賣了，那就虧點(diǎn)兒了唄。

另外是裕龍的這套房，我剛才看了看小兩居的情況，70多平的均價(jià)170萬(wàn)吧，租金差不多2500，租售比680。這數(shù)值接近市區(qū)的平均值，有點(diǎn)兒超跌了。因?yàn)槌Ｒ?guī)來(lái)說(shuō)郊區(qū)一般應(yīng)該跟市區(qū)差10%以上，那這會(huì)兒賣的話至少是不占便宜吧。

3、排序，如果不看預(yù)算的話那肯定是先看玲瓏居和望塔園等商品房小區(qū)啊，然后再看老公房小區(qū)。但既然總價(jià)是550萬(wàn)，那就別按小區(qū)排了，還是看具體房源吧。

因?yàn)檫@預(yù)算在海淀屬于總價(jià)不太高的，那學(xué)區(qū)溢價(jià)的比例就都差不多。所以就每套房都具體算賬吧，哪套的溢價(jià)低買哪套，這樣既提高居住的性價(jià)比，也能降低溢價(jià)的保值風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)現(xiàn)在是今年入學(xué)的家長(zhǎng)們最后一批買房，常規(guī)建議是等到五月份信息采集開始之后再看吧。到時(shí)候該買的就基本都買了，最后突擊的很少了，房?jī)r(jià)或溢價(jià)有可能降點(diǎn)兒。

4、其他我沒什么分析的了，簡(jiǎn)單就這情況。您手里是郊區(qū)大戶型+海淀占坑兒房，定慧西里的應(yīng)該不難賣，如果有行情的話也會(huì)先漲。但裕龍的說(shuō)不好，通常都在行情的后期才輪到。所以如果兩套都賣的話做好周期規(guī)劃吧，萬(wàn)一房?jī)r(jià)上漲的話別踏空。

僅供參考。

二

Q:

我們目前的能力是可以買總價(jià)700萬(wàn)左右的房子，只是猶豫海淀還是朝陽(yáng)。京藏高速一路之隔，兩邊的學(xué)區(qū)溢價(jià)高達(dá)一萬(wàn)多，100平就差了大致150萬(wàn)，值不值？當(dāng)然也能有價(jià)格一樣的，但品質(zhì)就是肉眼可見的差距了，背著抱著一邊沉。另外也不確定海淀學(xué)區(qū)的將來(lái)發(fā)展，所以來(lái)咨詢一下。

Ps：是給孩子準(zhǔn)備婚房，所以才糾結(jié)學(xué)區(qū)的，否則就直接買朝陽(yáng)這邊的了，奧林春天我們覺得挺好的，各方面對(duì)我們這種普通家庭比較合適。

A：

1、那既然是婚房就應(yīng)該多考慮居住的舒適性啊，兩口子一輩子最幸福的一段時(shí)間，何必因?yàn)樘崆皽?zhǔn)備學(xué)區(qū)而降低居住的性價(jià)比呢？所以我建議是先買奧林春天吧，等孫輩上學(xué)前的一兩年再考慮是否買學(xué)區(qū)房也不晚，到什么時(shí)候辦什么事兒。

2、如果兩邊小區(qū)的品質(zhì)相同，那150萬(wàn)就是溢價(jià)。如果買海淀的話，這筆錢在孫輩上學(xué)前是發(fā)揮不出任何作用的，居住的性價(jià)比也下降了同等數(shù)值，相當(dāng)于在海淀花700萬(wàn)，但得到了朝陽(yáng)這邊550萬(wàn)的居住體驗(yàn)，劃算嗎？

而且現(xiàn)在已經(jīng)是人口下降的大趨勢(shì)了，如果這兩年沒有對(duì)學(xué)區(qū)房的利好政策，那這部分溢價(jià)有可能受影響。另外海淀的學(xué)區(qū)也是分等級(jí)的，學(xué)院路不算太強(qiáng)，幾年內(nèi)也未必發(fā)展起來(lái)，而只有好資源才會(huì)永遠(yuǎn)稀缺呢。

3、我當(dāng)然理解父母的心情，都希望一次性的解決孩子人生中所有的大事兒。但一切都是變化的，包括學(xué)區(qū)政策和房產(chǎn)行情。而且計(jì)劃趕不上變化，準(zhǔn)備的太早了到時(shí)候未必用的上。

僅供參考。

三

Q:

我在2016年購(gòu)入角門怡然家園頂層復(fù)式一套約185平，有電梯，當(dāng)時(shí)都下來(lái)660萬(wàn)，其中貸了220萬(wàn)，剛還清。后來(lái)因規(guī)劃有變一直出租中，月租金現(xiàn)在漲到每月9000元，租戶很穩(wěn)定。因?yàn)槊娣e太大，自住已經(jīng)不考慮了，在中介掛很久了，有意向的都沒有，中介覺得700萬(wàn)才可能有人考慮，我還是接受不了。

這些年的利息支出和租金收入默認(rèn)相抵，對(duì)比買入的660，是按中介的價(jià)格出售還是繼續(xù)租，觀望等待呢？目前沒有現(xiàn)金流需求，也擔(dān)心現(xiàn)在不賣，后面會(huì)賣的更低，確實(shí)很糾結(jié)。

A：

1、2016年買的660萬(wàn)，現(xiàn)在才700萬(wàn)？那這應(yīng)該是16年秋天之后買的了吧，要不然不至于啊。再要不就是當(dāng)時(shí)買貴了，2016年的樓市行情太亂了。

而且買了頂復(fù)然后出租，租金9000是市場(chǎng)價(jià)嗎？感覺偏低似的，中介都估價(jià)700萬(wàn)了才租金9000，明顯低于平均值?；蛘哌@么說(shuō)吧，現(xiàn)在天通苑的這種戶型都能租到8/9000，但房?jī)r(jià)才400萬(wàn)左右。所以您這租戶的穩(wěn)定是正常的，人家占便宜了。

2、我剛才看了一下怡然家園的報(bào)價(jià)，怎么說(shuō)呢？我覺得中介的估價(jià)是低了點(diǎn)兒，但也不算過(guò)分，往高了估應(yīng)該也就750萬(wàn)，也就是單價(jià)4萬(wàn)左右。因?yàn)轫攺?fù)的價(jià)格一般是中間樓層的8折或85折，還原本小區(qū)的價(jià)格為4.7-5萬(wàn)之間，和現(xiàn)在情況差不多吧。

3、我建議是先考慮好將來(lái)是否自住吧，如果能自住就先留著，租金最好能漲點(diǎn)兒，現(xiàn)在明顯偏低。

擔(dān)心價(jià)格繼續(xù)走低的可能性不大，因?yàn)閯偪戳丝幢拘^(qū)兩居室的行情，90來(lái)平的售價(jià)400來(lái)萬(wàn)，租金6/7000，基本就是北京平均值。而北京的平均租金收益率已經(jīng)高于同期銀行存款利息了，北京樓市歷史上這種情況就三次，每次都是房?jī)r(jià)低谷期。現(xiàn)在是第四次，我認(rèn)為不至于再跌多少。那如果小區(qū)+板塊的不繼續(xù)走低，您的頂復(fù)憑什么單獨(dú)降價(jià)??？

4、總之吧，我認(rèn)為現(xiàn)在您的租金偏低了，而且不認(rèn)為房?jī)r(jià)還能繼續(xù)下降。所以如果能自住就留著，確定不自住的話，等行情回暖了再賣掉吧，沒必要急在這會(huì)兒。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)：緊急的問(wèn)題，我家是豐臺(tái)**小區(qū)有三套房，2+2+1，目前自住兩個(gè)兩居，一居出租價(jià)值220萬(wàn)。孩子在**小學(xué)三年級(jí)，成績(jī)非常差，請(qǐng)問(wèn)我現(xiàn)在如果買個(gè)西城的學(xué)區(qū)房能馬上轉(zhuǎn)學(xué)嗎？同事介紹榮豐2008小區(qū)的開間，也200多萬(wàn)，合適嗎？

A：

1、買了也不能馬上轉(zhuǎn)啊，先得遷戶口。然后只能是6月份提交申請(qǐng)，暑假之后轉(zhuǎn)學(xué)，也就是四年級(jí)才能轉(zhuǎn)。

2、榮豐2008就是典型的占坑兒房，200多萬(wàn)的30平左右。優(yōu)勢(shì)是總價(jià)低，劣勢(shì)是溢價(jià)占比不低+波動(dòng)相對(duì)大。

比如同樣是價(jià)值220萬(wàn)的房子，您現(xiàn)在這套至少租金4000以上吧？那換到榮豐的話也就3000多，中間相差的比例就是溢價(jià)率。因?yàn)樽饪褪怯貌簧蠈W(xué)位的，所以也就沒人支付溢價(jià)部分的租金，收益率才低的。

3、總之買了房子也的遷戶+提交各種證明，下學(xué)期轉(zhuǎn)學(xué)。榮豐作為占坑兒房沒什么不合適的，但考慮好，轉(zhuǎn)學(xué)生是不能選學(xué)校的，都是派位，一般好學(xué)校是沒有空余學(xué)位的，所以考慮好再轉(zhuǎn)。

另外常規(guī)建議是用完了學(xué)位之后看行情，覺得不合適就賣掉房子，這種小公寓不建議長(zhǎng)期持有。

僅供參考。

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