文丨前哨

美編丨李成蹊

出品丨牛刀財經（niudaocaijing）

城商行 “優(yōu)等生” 江蘇銀行，最近正在瘋狂甩賣地產壞賬。

5.43 億不良債權打包出售，抵押物是 36 套房 + 3.44 萬㎡土地，可債務人早已票據逾期、23 次限高、未履行率近 97%。

這不是孤例。

短短 8 個月，江蘇銀行已合計轉讓地產不良資產11.85 億元，接二連三往外賣。

一邊是賬面數據依舊好看，一邊是地產不良翻倍暴增、屢罰屢犯。

當年為了沖規(guī)模踩線放貸，如今風險集中爆發(fā)，優(yōu)等生的外衣下，藏著一屁股爛賬。

8個月甩11.85億

江蘇銀行這幾筆轉讓，牛刀看完只有一個感受：一個比一個爛。

常熟銀澤房地產：5.43 億債權，基本躺平

（圖源：上海票據交易所）

票據持續(xù)逾期，逾期金額超 2000 萬

公司 + 法人23 次限高，終本案件一堆

（圖源：中國執(zhí)行信息公開網）

執(zhí)行標的 1603 萬，未履行 1548 萬，未履行率 96.58%

訴訟還在一審，能不能回款全看運氣

南通華旭置業(yè)：2.22 億債權，100% 不履行

2 次失信、3 次限高，涉案近 2 億

票據逾期 84.6 萬，累計逾期發(fā)生額1.21 億

（圖源：中國執(zhí)行信息公開網）

逾期超 850 天，執(zhí)行終本，一分錢沒還

鹽城富力：4.20 億債權，早已核銷

（圖源：中國執(zhí)行信息公開網）

被執(zhí)行總金額25.46 億

逾期超 760 天，執(zhí)行中，同樣寸步難行

這哪是不良資產，這是基本收不回來的死賬。

江蘇銀行嘴上說 “抵押物優(yōu)質”，現(xiàn)實是：土地難變現(xiàn)、官司難執(zhí)行，打折都沒人敢接。

地產不良率沖到3.95%歷史新高

賬面再好看，也藏不住地產雷。

• 2021 年末：地產不良余額13.36 億
• 2025 年 6 月末：飆到26.85 億，三年半直接翻倍
• 2021 年：地產不良率約 1.47%
• 2025 年 6 月末：3.95%，暴漲 248 個基點，創(chuàng)歷史新高

更危險的是：江蘇銀行從 2021 年就開始縮表地產，貸款規(guī)模三年縮水超 190 億，占比從 6.49% 壓到 2.8%。

可不良率還在猛漲，說明存量項目還在持續(xù)爆雷，風險遠沒出清。

甩賣治標，不治本

壞賬不是天上掉下來的，是當年違規(guī)埋下的雷。

江蘇銀行地產貸款，長期踩線：

向四證不全項目放貸

超工程進度放款

給未封頂樓盤放按揭

資金違規(guī)流入樓市墊資

項目資本金不足仍放貸

鎮(zhèn)江、常州、鹽城、揚州、徐州…… 多家分行接連被罰，單筆最高罰沒292 萬，一批責任人一并處理。

當年為了業(yè)績睜一只眼閉一只眼，現(xiàn)在批量爆雷、批量壞賬、批量甩賣。

江蘇銀行現(xiàn)在的操作很簡單：加快轉讓、加快核銷、加快出表，把壞賬從賬上 “弄消失”。

但問題沒解決：

地產低迷，抵押物變現(xiàn)極難，回款率極低

違規(guī)風控漏洞不補，后面還會出新壞賬

靠甩賣美化報表，不是長期生意

對銀行來說，最值錢的從來不是短期利潤，而是風控底線。

江蘇銀行的教訓很直白：當年踩線賺的快錢，遲早要以壞賬的方式連本帶利還回去。

瘋狂甩賣只是 “止痛片”，真正要治的，是眼里只有規(guī)模、沒有風控的老毛病。