上周（3.16-3.22），杭州樓市小陽春態(tài)勢延續(xù)，臨安區(qū)進一步加碼購房補貼政策，疊加臨平、余杭、蕭山等區(qū)此前的補貼政策持續(xù)發(fā)酵，對剛需入市的刺激效果尤為顯著。新開盤市場中，剛需戶型占比明顯提升，核心區(qū)及近郊去化率穩(wěn)步提升，整體呈現(xiàn)“供應放量、剛需撐盤”的特征；從數(shù)據(jù)端來看，全市新房供應集中發(fā)力，商品房成交規(guī)模維持高位，成交均價回升，市場復蘇態(tài)勢進一步鞏固。
先來看上周成交靠前的熱銷樓盤：

商品住宅成交方面，排名前三的項目分別為余杭區(qū)的保利?天奕（備案名：杭詠天奕府，成交114套，均價35099元/㎡）、余杭區(qū)的建發(fā)招商?元序（備案名：元序灣，成交60套，均價48757元/㎡）、錢塘區(qū)的興耀?沐芳洲（備案名：沐芳洲府，成交58套，均價25755元/㎡）。

天奕位于未來科技城板塊，緊鄰地鐵站點與商業(yè)綜合體，作為保利在杭州的首個“天系”作品，以創(chuàng)新“超級底盤”設計、約3000㎡核心公區(qū)（含杭州目前最大室內住宅籃球場+5泳道恒溫泳池）、23個主題架空層泛會所，打造3萬+價位段頂配社區(qū)體驗。項目以103-139㎡高性價比剛改戶型為主，成交均價35099元/㎡，精準契合剛改客群置業(yè)需求。在余杭購房補貼持續(xù)催化下成交再攀新高，上周登頂全市住宅成交榜首。

元序擇址未來科技城核心區(qū)，匯聚產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)、生態(tài)、教育、醫(yī)療全維優(yōu)質配套。項目主打139-186㎡純改善戶型，配備分戶式“六恒科技系統(tǒng)”，以現(xiàn)代未來主義美學、立體景觀與創(chuàng)新“飛碟”會所塑造高辨識度。憑借高端產(chǎn)品力與板塊價值，持續(xù)承接核心改善需求，上周成交60套，成交均價48757元/㎡成為拉動改善成交的核心主力。

沐芳洲位于錢塘區(qū)大學城北，以抬升+下沉雙維度空間創(chuàng)新的立體公區(qū)設計+250萬級高性價比（成交均價約25755元/㎡），高配置公區(qū)、高空間實用性與親民總價精準契合年輕剛需及首改客群的需求，續(xù)銷去化穩(wěn)定，是錢塘區(qū)成交的核心支撐。公寓成交方面，上城區(qū)九堡的東尚城依舊領跑，成交36套，均價8547元/㎡；臨平區(qū)宋都時間名座成交26套位列第二，其余上榜項目僅成交3-7套，市場高度集中于高性價比剛需過渡型公寓，整體需求仍偏弱，與住宅市場的政策紅利釋放形成鮮明對比。

再來看上周的新開盤市場，上周杭州新房市場供應持續(xù)放量，10個區(qū)域板塊合計推盤787套，環(huán)比顯著增長，整體去化率較上一周有所下行，但并非市場轉冷，而是新塘、銀湖科技城、喬司等外圍板塊超低去化率拉低均值。除此之外，其余項目去化表現(xiàn)普遍良好，且多數(shù)項目對比自身前一次的開盤去化率有所上升，首開項目亦表現(xiàn)亮眼：

余杭區(qū)北部新城的濱江越秀·望舟府，上周迎來了首開，實現(xiàn)了百分百去化。項目占位北部新城核心，具有“近地鐵+成熟商圈”雙重優(yōu)勢，項目打造板塊內首個全架空樓盤，配置板塊內首個（新規(guī)后）室內恒溫泳池、室內籃球場、健身房等設施。本次推出主力戶型122-139㎡剛改產(chǎn)品，精裝均價32460元/㎡，相比此前板塊的限價盤均價略有上漲，但推出房源全部售罄，充分彰顯濱江品牌的強大吸引力。

從板塊與產(chǎn)品來看，未來科技城、蕭山市區(qū)等核心改善板塊，依托成熟配套疊加區(qū)域購房補貼，去化表現(xiàn)穩(wěn)健，成為市場回暖的重要支撐。剛需成為上周新開盤主力占比，良渚、臨平經(jīng)開區(qū)等近郊區(qū)域剛需剛改項目去化亮眼，而蕭山新街、富陽鹿山新區(qū)等非核心板塊去化率依舊偏低，去化壓力突出。

（注：文中開盤去化率均為開盤當天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷）

最后來看數(shù)據(jù)端：呈量價齊升態(tài)勢，成交量穩(wěn)步回升、成交均價小幅上行。上周全市共成交商品房1057套，環(huán)比增長28.6%，成交均價33577元/㎡，環(huán)比上漲2.5%，結束此前結構性下行走勢，實現(xiàn)小幅回升。

一方面，成交量的穩(wěn)步增長，核心得益于政策刺激下的剛需放量。

臨平、臨安出臺新一輪購房補貼政策（臨平10萬消費券、臨安10萬限時補貼），進一步激活近郊區(qū)域剛需客群入市意愿；同時，一眾剛需剛改項目集中入市，疊加前期積累的外溢需求有序釋放，推動成交穩(wěn)步攀升，進一步鞏固了小陽春復蘇態(tài)勢。
另一方面，均價僅實現(xiàn)小幅上漲，始終未能回到以往高位，核心原因也在于剛需集中放量。區(qū)域層面，臨平、臨安等近郊區(qū)域依托新政實現(xiàn)剛需產(chǎn)品放量，制約均價抬升。產(chǎn)品層面，90-140㎡剛需剛改戶型成交占比回升至46%，重回市場絕對主力。同時，上周改善市場以600萬級改善項目為主，缺乏高端改善支撐，未能形成對均價的強力托底。

區(qū)域表現(xiàn)來看：

余杭區(qū)依舊為全市成交主力，當前成交均價37695元/㎡，成交套數(shù)環(huán)比上漲26%；濱江區(qū)以42239元/㎡的成交均價，成為全市均價最高區(qū)域。西湖區(qū)、錢塘區(qū)、拱墅區(qū)受新政影響顯著，成交量分別上漲229%、210%、133%。蕭山區(qū)成交明顯回升，臨平區(qū)成交維持高位，上城區(qū)區(qū)、富陽區(qū)整體量價表現(xiàn)平穩(wěn)，共同構成市場基本盤。

各面積段成交情況則呈現(xiàn)剛需剛改托底、改善穩(wěn)步跟進的特征。

·90-140㎡面積段：成交占比回升至46%，重回市場絕對主力地位，既托底了全市成交規(guī)模，也保障了市場成交的穩(wěn)定性；

·140-180㎡面積段：改善戶型成交量穩(wěn)步增長，占比稍有提升，但成交均價略有下降；

·180-200㎡面積段成交均價有所抬升，但成交規(guī)模收縮，整體成交占比稍有下降。

文章來源:克而瑞