自貿(mào)港封關(guān)首年，2026年前2月，海南房地產(chǎn)成交咋樣？各區(qū)域市場(chǎng)情況如何？是島內(nèi)外購(gòu)房者最關(guān)心的！

經(jīng)官方許可授權(quán)，本媒體基于住建廳公布的《2026年1-2月網(wǎng)簽銷(xiāo)售情況》，予以解讀！

Part 1

總量承壓，但別被平均數(shù)騙了

135.94萬(wàn)平方米、242.21億元、同比雙降——單看這兩個(gè)數(shù)字，開(kāi)年似乎不太好看。

但這里有一個(gè)不可忽視的背景：2025年1-2月，海南樓市處于短期政策刺激疊加市場(chǎng)回暖的高基數(shù)階段，今年的同比參照物本身偏高，下降有一定的"基數(shù)效應(yīng)"成分。

更值得關(guān)注的是結(jié)構(gòu)。

?？?、三亞、陵水三大基本盤(pán)，1-2月銷(xiāo)售面積合計(jì)占全省64%，銷(xiāo)售金額合計(jì)占全省80%。

三個(gè)城市用不到全省五分之一的行政版圖，吸納了全省八成的成交金額，這種高度集中的市場(chǎng)格局，意味著讀懂這三個(gè)城市，就讀懂了海南樓市的核心邏輯。

同時(shí)，這份數(shù)據(jù)里還藏著幾個(gè)不起眼的反彈信號(hào)——儋州+29%/+3%、文昌+53%/+18%、樂(lè)東+41%/+58%、東方+26%/+27%……這幾個(gè)非核心市縣逆勢(shì)飄紅，并非偶然，背后各有各的支撐邏輯，后文會(huì)逐一拆解。

2026年1-2月海南全省新建商品房網(wǎng)簽

Part 2

三大基本盤(pán)：各有各的底色

?？冢毫?jī)r(jià)背離，均價(jià)逆勢(shì)走強(qiáng)

1-2月，海口銷(xiāo)售面積36.88萬(wàn)平方米，同比僅下降3%，是三大基本盤(pán)中面積跌幅最小的；銷(xiāo)售金額60.24億元，同比上漲7%；銷(xiāo)售均價(jià)16332元/平方米，同比漲幅達(dá)10%，是全省唯一量跌價(jià)漲的核心市。

這個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，指向一個(gè)清晰的市場(chǎng)信號(hào)：?？诘姆康禺a(chǎn)，穩(wěn)住了！近3年難得！

另外?？诟叨说禺a(chǎn)也在發(fā)力——?？跒持泻Ｘ虾！と?hào)院為代表的高端改善盤(pán)持續(xù)放量，正在把海口的成交均價(jià)中樞向上推，獲得全島網(wǎng)簽備案面積第一名！此前都是“三亞諸神”領(lǐng)頭。

商辦方面，海口商辦類(lèi)銷(xiāo)售面積4.13萬(wàn)平方米，同比下降36%；銷(xiāo)售金額6.8億元，同比下降21%。

商辦承壓是全省普遍現(xiàn)象。但值得注意的是，金額跌幅（21%）明顯小于面積跌幅（36%），商辦產(chǎn)品需要自貿(mào)港紅利下的加持。

開(kāi)發(fā)商更需要從單一售賣(mài)產(chǎn)品思維，轉(zhuǎn)到以深度服務(wù)投資者和企業(yè)家的平臺(tái)化營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)！

三亞：量?jī)r(jià)雙跌，但絕對(duì)體量無(wú)可撼動(dòng)

1-2月，三亞銷(xiāo)售面積35.31萬(wàn)平方米，同比下降14%；銷(xiāo)售金額107.99億元，同比下降14%；銷(xiāo)售均價(jià)30579元/平方米，同比持平（0%）。

值得注意兩個(gè)數(shù)字：107.99億元——三亞一個(gè)城市，貢獻(xiàn)了全省銷(xiāo)售金額的44.6%；均價(jià)30579元/平方米——遠(yuǎn)超全省均價(jià)17818元/平方米近1倍，三亞的價(jià)格錨點(diǎn)在全省無(wú)可替代。

均價(jià)同比持平（0%），在量跌14%的背景下，說(shuō)明三亞高端項(xiàng)目的價(jià)值支撐住價(jià)格，沒(méi)有用降價(jià)換量，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品力的深耕，得到最挑剔客群的肯定。

商辦方面，三亞商辦類(lèi)銷(xiāo)售面積2.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20%；銷(xiāo)售金額7.67億元，同比下降22%。面積漲、金額跌，折算均價(jià)大幅下滑——這意味著本期成交的商辦產(chǎn)品偏向中低單價(jià)的走量型產(chǎn)品，而非此前屢屢刷新單價(jià)天花板的頂豪商辦。

陵水：量跌價(jià)跌，但依然是全省第三極

陵水作為曾經(jīng)300億+盤(pán)子的高端地產(chǎn)重鎮(zhèn)，因雅居樂(lè)、碧桂園兩大百億級(jí)地產(chǎn)問(wèn)題，下降28%，在三個(gè)城市中，屬于下滑最為嚴(yán)重的區(qū)域。

1-2月，陵水銷(xiāo)售面積13.95萬(wàn)平方米，同比下降28%；銷(xiāo)售金額24.39億元，同比下降51%；銷(xiāo)售均價(jià)17483元/平方米，同比下降32%。

三項(xiàng)數(shù)據(jù)全線(xiàn)下跌，且金額和均價(jià)的跌幅遠(yuǎn)超面積——部分高價(jià)項(xiàng)目去化放緩，拉低了整體均價(jià)。

商辦方面，陵水商辦銷(xiāo)售面積1.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34%；銷(xiāo)售金額1.83億元，同比下降2%，商辦面積逆勢(shì)走強(qiáng)，但均價(jià)壓力同樣存在。

因雅居樂(lè)事件影響，陵水整體大盤(pán)顛覆重構(gòu)。目前灣區(qū)僅剩綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)保持15年領(lǐng)銜高端品質(zhì)地產(chǎn)。2025年以來(lái)，中交綠城藍(lán)香溪郡、吾山吾海等項(xiàng)目成為新主力軍！

總體看，陵水在自貿(mào)港政策紅利、城市更新、國(guó)際數(shù)據(jù)、新文旅產(chǎn)業(yè)、高端灣區(qū)度假、高端游艇、國(guó)際教育產(chǎn)業(yè)等加持下，2026年有穩(wěn)大盤(pán)能力，依然是“地產(chǎn)第三城”身份！

Part 3

非核心市縣：黑馬隱于數(shù)據(jù)之中

在大多數(shù)市縣錄得兩位數(shù)甚至三位數(shù)跌幅的背景下，有幾個(gè)市縣的數(shù)據(jù)格外顯眼。

樂(lè)東：面積+41%、金額+58%、均價(jià)+12%。

量?jī)r(jià)齊升，是全省結(jié)構(gòu)最健康的逆勢(shì)市縣。

邏輯并不復(fù)雜：樂(lè)東緊鄰三亞，同享冬季干燥舒適的大三亞氣候，近鄰輕軌、機(jī)場(chǎng)、崖州灣科技城等核心，發(fā)展軸線(xiàn)正在延伸至此。灣區(qū)生態(tài)保存好、生活成本適宜。特別是房?jī)r(jià)仍處低位，均價(jià)13615元/平方米，不到三亞一半——對(duì)內(nèi)地中產(chǎn)家庭自貿(mào)港時(shí)代置業(yè)，這個(gè)區(qū)域值得上！

文昌：面積+53%，金額+18%，均價(jià)-23%。

量漲價(jià)跌，是典型的以?xún)r(jià)換量邏輯。

文昌航天城概念+相對(duì)親民的價(jià)格帶，持續(xù)吸引首置和度假需求，但均價(jià)下滑說(shuō)明成交結(jié)構(gòu)偏中低端，高溢價(jià)項(xiàng)目去化仍有壓力。

儋州：面積+29%，金額+3%，均價(jià)-20%。

面積漲幅與金額漲幅嚴(yán)重不匹配，成交增量主要來(lái)自低價(jià)走量型產(chǎn)品。儋州經(jīng)濟(jì)圈作為海南第三大經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)質(zhì)性的自貿(mào)港深水大港和來(lái)料增值加工30%政策受益區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)重組待提。

東方：面積+26%，金額+27%，均價(jià)0%。

量?jī)r(jià)同步上漲、均價(jià)橫盤(pán)，是三個(gè)逆勢(shì)增長(zhǎng)市縣里結(jié)構(gòu)最健康的一個(gè)。

海南西海岸板塊的剛需改善需求保持穩(wěn)定釋放，是非旅游目的地城市中難得的正向案例。

Part 4

海南TOP10榜：不同市場(chǎng)邏輯同時(shí)在跑

價(jià)值領(lǐng)跑型

中海丨南?！と?hào)院拔得頭籌，領(lǐng)冠全島，實(shí)至名歸。該項(xiàng)目25年達(dá)成25億的驚人業(yè)績(jī)，多次開(kāi)盤(pán)即售罄，展示了央企地產(chǎn)一哥的強(qiáng)產(chǎn)品、強(qiáng)操盤(pán)和強(qiáng)業(yè)績(jī)結(jié)果能力，已經(jīng)是全國(guó)和全島業(yè)界調(diào)研的名盤(pán)！其稀缺的唯一、市中心一線(xiàn)海景灣區(qū)豪宅項(xiàng)目，的確屬于價(jià)值資產(chǎn)標(biāo)的。

中海丨南?！と?hào)院高層奢邸組團(tuán)效果圖

以0.85萬(wàn)平方米/40套/3.40億列面積榜第6，均價(jià)約40000元/平方米，，是陵水價(jià)格體系里的頂端存在。在陵水整體均價(jià)承壓的背景下，綠城系能守住這個(gè)價(jià)位并成功走量，靠的是品牌力、社區(qū)成熟度和度假場(chǎng)景的不可復(fù)制性。陵水綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)戶(hù)均總價(jià)約850萬(wàn)

走量型

以1.57萬(wàn)平方米/51套/2.78億列面積榜第2。51套均，大戶(hù)型、低密度、重享受的產(chǎn)品定義清晰。均價(jià)約17707元/平方米，總價(jià)控制在相對(duì)可觸達(dá)的區(qū)間，春節(jié)期間一線(xiàn)海景場(chǎng)景的即時(shí)體驗(yàn)，成為最有效的轉(zhuǎn)化工具。樂(lè)東海南龍棲灣一線(xiàn)海景公寓套面積高達(dá)308平方米

以0.86萬(wàn)平方米/75套/1.14億列面積榜第5，均價(jià)約13256元/平方米，。華潤(rùn)石梅灣靠的是品牌背書(shū)加石梅灣灣區(qū)多年的度假生態(tài)口碑。萬(wàn)寧正在成為三亞買(mǎi)不起、其他地方又不甘心的客群的重要承接地。萬(wàn)寧華潤(rùn)石梅灣旅游度假區(qū)九里7期戶(hù)均總價(jià)約152萬(wàn)

以0.59萬(wàn)平方米/62套/0.62億列面積榜第10，均價(jià)約10508元/平方米，，是?？诒驹旅娣e榜里唯一一個(gè)總價(jià)百萬(wàn)左右的項(xiàng)目，填補(bǔ)了高端項(xiàng)目無(wú)法覆蓋的價(jià)格洼地，是海口市場(chǎng)需求厚度的直觀體現(xiàn)。海口大華·錦繡四季戶(hù)均總價(jià)約100萬(wàn)

?？诖笕A·錦繡四季實(shí)景圖

高溢價(jià)小體量型

以1.14萬(wàn)平方米/61套/4.83億同時(shí)位列面積榜第4、金額榜第1。均價(jià)約42368元/平方米，，是本月成交最活躍、溢價(jià)最穩(wěn)固的三亞頭部項(xiàng)目之一。華潤(rùn)系在三亞海棠灣的布局已形成成熟的品牌護(hù)城河，春節(jié)客流成為持續(xù)兌現(xiàn)的流量入口。三亞海棠悅府戶(hù)均總價(jià)約792萬(wàn)

以0.79萬(wàn)平方米/32套/4.02億列面積榜第7、金額榜第3，均價(jià)約50886元/平方米，是本月面積榜TOP10里，32套，憑借三亞頂豪資源的稀缺性，春節(jié)期間熱銷(xiāo)持續(xù)向2月備案兌現(xiàn)。三亞地中海·憘悅單價(jià)最高的項(xiàng)目戶(hù)均總價(jià)約1256萬(wàn)

海棠灣國(guó)家海岸豪宅區(qū)三亞和泓·海棠府以0.71萬(wàn)平方米/70套/1.68億列面積榜第8，均價(jià)約23662元/平方米，戶(hù)均總價(jià)約240萬(wàn)。值得注意的是，該項(xiàng)目系歷史積累網(wǎng)簽的集中備案，近2年項(xiàng)目橫盤(pán)，據(jù)悉已經(jīng)被托管。扣除該項(xiàng)目后，三亞本月面積榜的成交結(jié)構(gòu)就是。

2026年2月海南全省銷(xiāo)售面積前10項(xiàng)目

金額榜前列還出現(xiàn)了三個(gè)未進(jìn)面積TOP10的三亞項(xiàng)目，憑借高溢價(jià)躋身金額前列。

以0.49萬(wàn)平方米/23套/2.45億列金額榜第6，折算均價(jià)約50000元/平方米，——，說(shuō)的是三亞頂豪客群從來(lái)不在乎量，只在乎"獨(dú)一份"的產(chǎn)品稀缺性，中旅系的酒店管理背景與國(guó)央企背書(shū)，本身就是高凈值客群的有效入場(chǎng)券。三亞中旅·馥棠公館戶(hù)均總價(jià)約1065萬(wàn)23套成交2.45億

與分別以2.28億（0.58萬(wàn)平方米/41套）和1.95億（0.55萬(wàn)平方米/37套）列金額榜第7、第8，均價(jià)分別約39310元與35455元/平方米，，保利系雙盤(pán)合計(jì)78套、超4億成交，精準(zhǔn)覆蓋500-600萬(wàn)總價(jià)段的改善性置業(yè)需求，構(gòu)成三亞腰部市場(chǎng)的穩(wěn)定擔(dān)當(dāng)。保利·天珺保利·漫海棠戶(hù)均總價(jià)分別約556萬(wàn)與527萬(wàn)

Part 5

三個(gè)值得持續(xù)跟蹤的信號(hào)

信號(hào)一：海口價(jià)格中樞上移，且具有持續(xù)性。

全省唯一量跌價(jià)漲?？?-2月銷(xiāo)售均價(jià)同比+10%，是的核心市。

中海丨南?！と?hào)院穩(wěn)居全省面積榜第一，且均價(jià)守在27000元/平方米以上。

高凈值改善需求正在持續(xù)釋放，海口的價(jià)格天花板還在被刷新。

信號(hào)二：陵水分化加劇，兩端突圍，中間承壓。

陵水整體均價(jià)同比-32%，但綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)守住了40000元/平方米。

未來(lái)具有稀缺產(chǎn)品力的項(xiàng)目和具備極致性?xún)r(jià)比的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，中間層的普通盤(pán)將持續(xù)承壓。

信號(hào)三：樂(lè)東正在成為候鳥(niǎo)度假置業(yè)的新洼地。

面積+41%、金額+58%、均價(jià)+12%，樂(lè)東是1-2月全省市縣數(shù)據(jù)里結(jié)構(gòu)最扎實(shí)的逆勢(shì)者。

龍棲灣溫泉一線(xiàn)海景公寓單月進(jìn)全省面積榜第2，在非核心市縣中極為罕見(jiàn)。

有稀缺海景和溫泉資源、有低于三亞和陵水的價(jià)格門(mén)檻、有封關(guān)政策紅利的敘事加持——樂(lè)東正在成為越來(lái)越難以忽視的候鳥(niǎo)置業(yè)選項(xiàng)。

從2月榜單結(jié)構(gòu)看，9個(gè)上榜項(xiàng)目均為市場(chǎng)認(rèn)可的實(shí)力熱盤(pán)，央企主導(dǎo)、資源稀缺，聚焦?？?、三亞、陵水、樂(lè)東四地——這本身就是一種市場(chǎng)投票。總的來(lái)說(shuō)，

海南購(gòu)房群體的畫(huà)像當(dāng)前已經(jīng)相當(dāng)清晰：

三亞與?？谑侵懈叨烁纳频暮诵膽?zhàn)場(chǎng)。

保利、中旅、阿那亞、萬(wàn)科、大華等品牌新品持續(xù)熱銷(xiāo)，產(chǎn)品力強(qiáng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格守得?。欢▋r(jià)偏高卻缺乏支撐的老產(chǎn)品，以?xún)r(jià)換量是唯一出路。

樂(lè)東、萬(wàn)寧是富裕中產(chǎn)的重要標(biāo)的，價(jià)格門(mén)檻相對(duì)友好，資源潛力仍在釋放，屬于值得耐心等待的洼地區(qū)域。

值得關(guān)注的是，陵水雅居樂(lè)、三亞市區(qū)等早期置業(yè)者，正在加速向海棠灣、三亞灣一帶的新品質(zhì)項(xiàng)目遷移——投過(guò)海南的人，往往還是會(huì)堅(jiān)定地選擇海南。

而2018年前入場(chǎng)澄邁、臨高、文昌、東方等區(qū)域的購(gòu)房者，當(dāng)下更需要的是耐心，等待屬于這些板塊的時(shí)機(jī)窗口。

好產(chǎn)品、好資源、好品牌，永遠(yuǎn)不缺買(mǎi)家市場(chǎng)在分化，但邏輯沒(méi)有變：。