上周，北京西城的百萬(wàn)佳苑橘園閃電開盤。

作為西城一個(gè)大回遷房社區(qū)，百萬(wàn)佳苑包括梅、蘭、竹、橘四個(gè)園區(qū)。地理位置很不錯(cuò)，西二環(huán)展覽路，樓下就是地鐵口，周邊配套成熟，學(xué)區(qū)也是西城第二梯隊(duì)。

橘園2023年交付，回遷房剩余房源轉(zhuǎn)商品房銷售。去年9月，蘭園開盤，102套房源，4000多人搖號(hào)。今年橘園銷售，結(jié)果同樣喜人：

瞬間售罄。

日光的關(guān)鍵是上車門檻。戶型從48平到108平，一居到三居全覆蓋，占比最多是小戶型。

最近，新聞里都在說北京領(lǐng)漲。截至上周末，二手房網(wǎng)簽1.2萬(wàn)，同比增長(zhǎng)11%。

同時(shí)，還有另一組數(shù)據(jù)，今年1-2月，北京二手房住宅網(wǎng)簽量突破2.3萬(wàn)套，較近10年同期平均網(wǎng)簽數(shù)據(jù)高出2000多套。

這是真的小陽(yáng)春。

但這輪小陽(yáng)春的前提，是去年年底二手房的集體下跌。

子姨之前寫過，一位橡樹灣業(yè)主，堪稱去年樓市最狠的賣家，7月份剛剛上車，9月就準(zhǔn)備賣房了。12月，房子終于出手，價(jià)格也降了20%。

當(dāng)時(shí)，海淀二手房的降價(jià)，幾乎是一天一價(jià)。直到今年年初，房?jī)r(jià)終于有了反彈。

疊加每年的傳統(tǒng)周期，和學(xué)區(qū)房行情。今年北京小陽(yáng)春的行情，看起來依舊熱度不錯(cuò)。

但往年的主角——新房，好像集體缺席了。

回看前兩年的3月，北京新房市場(chǎng)可謂是神仙打架。

2025年3月，北京樓市共有6個(gè)項(xiàng)目開盤。頤海澐頌72.5億，小紅門的時(shí)光之境13.6億，通州的城建國(guó)譽(yù)頌10.6億，建發(fā)觀宸22.4億。更亮眼的是海淀的雙子星，和樾望云、和樾玉鳴，1分鐘85億。

2024年的3月，七個(gè)項(xiàng)目開盤，中海更是祭出了五盤齊開。

成績(jī)?cè)趺礃訒呵也惶?，開盤的項(xiàng)目是沒少的。而今年，3月即將結(jié)束，真正開盤的新房只有周末開盤的嘉棠璟樾。

本該出現(xiàn)的面孔去哪了？翻開去年的供地清單，幾個(gè)備受矚目的重磅項(xiàng)目，依然在打磨中：

中建智地太陽(yáng)宮項(xiàng)目、保利半壁店項(xiàng)目、呼家樓項(xiàng)目......

曾經(jīng)風(fēng)靡行業(yè)的快周轉(zhuǎn)模式，在如今的豪宅競(jìng)爭(zhēng)面前失靈了。開發(fā)商們不再急于拿地三個(gè)月就開樣板間，而是開始反復(fù)強(qiáng)調(diào)：

慢工出細(xì)活。

中海去年3月份拿的樹村地塊，直到年底才公布了案名，今年更是低調(diào)順銷開盤。

沒有開盤儀式，也沒有熱銷海報(bào)。

作為去年土拍溢價(jià)率最高的地塊，太陽(yáng)宮項(xiàng)目一舉一動(dòng)都引人注目。但拿地即將半年，一直靜悄悄。近期，終于有了消息，設(shè)計(jì)確定中標(biāo)候選人。

不僅是節(jié)奏變了，坐在談判桌對(duì)面的買家也換了一撥人。

去年的小陽(yáng)春，大家討論的是倒掛、是資產(chǎn)增值。而今年，市場(chǎng)屬于真正的剛需和剛改。

目前市場(chǎng)上活躍的是中海玖樹滿和，目前通州唯一的小三居上車新盤；不到400萬(wàn)上車的方程國(guó)賢府；以及國(guó)賢府PARK，400多萬(wàn)即可上車的低密社區(qū)。

幾乎都是小戶型，剛需剛改。沒有了豪宅的噱頭，都是務(wù)實(shí)的上車者。

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