圖源：中旅國際官網(wǎng)

觀察員丨林夏 審校丨王恒

百年央企香港中旅，交出了一份并不好看的“成績單”。

3月23日，公司發(fā)布盈利警告，預計2025年度股東應占虧損超過2.5億港元。

在成都市場，入蓉多年的香港中旅同樣遭遇“滑鐵盧”，銷售額從2024年的30.30億元驟降至15.99億元，幾近“腰斬”。

虧損擴大與區(qū)域業(yè)績下滑雙重夾擊之下，這家唯一旅游央企的轉型之路，走到了關鍵節(jié)點。

虧損主因

旅游地產(chǎn)業(yè)務拖累

3月23日，香港中旅發(fā)布盈利警告。

與截至2024年12月31日止年度股東應占利潤1.06億港元相比，預期集團截至2025年12月31日止年度將錄得股東應占虧損超過2.5億港元。

香港中旅董事局將虧損歸因于三大因素：旅游地產(chǎn)業(yè)務資產(chǎn)及聯(lián)營公司股權的減值撥備、實物分派相關的一次性累計匯兌差額重新分類，以及投資性物業(yè)公允價值隨市場波動下降。

圖源香港中旅盈利警告

值得注意的是，這一虧損趨勢在2025年中報已現(xiàn)端倪。

2025年上半年，香港中旅實現(xiàn)營業(yè)收入19.74億港元，同比減少7.64%；股東應占虧損達8685.3萬港元，同比下降237.36%。其中，兩家地產(chǎn)子公司共計提了0.6億港元的減值虧損。

“這是必要的止損，也是讓損益表一次性‘洗澡’。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受媒體采訪時分析稱，香港中旅早年高價拿地、開發(fā)周期拉長、產(chǎn)品去化慢等問題，導致“地產(chǎn)+旅游”模式運營能力缺失，形成如今的包袱。

香港中旅總營收趨勢

截至本文發(fā)稿，香港中旅（00308.HK）報收1.140港元，較52周高點2.990港元已跌去超六成?？偸兄?3.12億港元，市凈率僅0.39，股價不足每股凈資產(chǎn)的四成；市盈率為-143.09，市場對其盈利能力的悲觀預期持續(xù)加深。

股價與業(yè)績的雙重“探底”，讓這家百年旅游央企的轉型之路愈發(fā)艱難。

剝離地產(chǎn)業(yè)務

5個項目被“分派”出表

面對持續(xù)虧損的旅游地產(chǎn)板塊，香港中旅在2025年10月做出了一個關鍵決策——

以實物分派的形式剝離旅游地產(chǎn)業(yè)務，理由是該業(yè)務“持續(xù)表現(xiàn)欠佳，未來盈利能力存在不確定因素”。

公告顯示，被剝離的資產(chǎn)包括珠海海泉灣、咸陽海泉灣、安吉度假村、深圳大空港、成都金堂5個項目。

數(shù)據(jù)顯示，擬剝離部分2023年、2024年、2025年上半年收入分別為6.29億、4.59億、1.47億港元，凈虧損則分別達到4.61億、2.39億、1.92億港元。

截至2025年12月31日，相關實物分派已完成，被分派的資產(chǎn)及聯(lián)營公司股權已不在集團財務報表合并范圍內(nèi)。

公司表示，完成分派后，集團將減少非核心資產(chǎn)拖累，盈利能力預期改善，并將資金與管理資源集中于高回報旅游運營環(huán)節(jié)。

金堂項目被剝離

2025年在蓉銷售額“腰斬”

在被剝離的5個旅游地產(chǎn)項目中，成都金堂項目位列其中。這意味著，該項目的業(yè)績虧損已不再納入香港中旅上市公司財務報表。

成都金堂項目到底表現(xiàn)如何，以至于會被集團公司剝離？

資料顯示，2020年5月8日，中旅在成都金堂以942元/㎡底價摘得3宗土地。3塊宗地均位于金堂縣官倉街道，靠近金堂鐵人三項賽場，面積合約296畝，為住兼商用地屬性、容積率1.8，可開發(fā)計容建筑面積約35.48萬㎡。

中旅在成都金堂拿地情況，截自投資云地圖

拿地之后，中旅在該土地上打造了成都海泉灣項目，項目備案名為湖畔院子，規(guī)劃有建面約127-170㎡低密湖畔院墅，目前已是現(xiàn)房呈現(xiàn)。

據(jù)成都住建蓉e辦，成都海泉灣項目自2021年8月起，已先后三次取證。其銷售情況到底如何，我們以2021年8月取證批次為例來看。

2021年8月，成都海泉灣取證推出80套房源，如今，快5年時間過去了，該批次房源仍有超30套在售。

成都海泉灣2021年取證批次銷售情況，圖源成都住建蓉e辦

不止金堂項目，2025年，中旅在成都市場的銷售整體業(yè)績也并不樂觀。

據(jù)克而瑞四川數(shù)據(jù)，2023年，中旅地產(chǎn)在成都銷售額25.36億，排名第40位；2024年銷售額30.30億，排名第27位；2025年銷售額相比2024年，幾近“腰斬”，只有15.99億，排名第46位。

圖源克而瑞四川

在具體的產(chǎn)品打造上，中旅旗下有“馥棠系、璞樾系、文旅系”三大產(chǎn)品系，覆蓋不同客群的需求。

其中，“馥棠系”定位高端住宅產(chǎn)品，“璞樾系”定位改善住宅，“文旅系”則依托自然稟賦資源，構建“城市微度假”生態(tài)產(chǎn)品。

2025年7月，中旅拿下成華區(qū)東中環(huán)、成華和悅廣場旁約50畝純住宅用地。

據(jù)悉，該地塊曾計劃使用“馥棠系”產(chǎn)品定位，但隨著去年成都兩個馥棠系產(chǎn)品表現(xiàn)一般，營銷總撤換，成華區(qū)50畝地塊于是改頭換面，重新定位全新最高端——柏宸系，目前項目案名定為：中旅柏宸澐啟。

中旅柏宸澐啟地塊信息，截自投資云地圖

在東中環(huán)黃金位置、近兩年成都大熱的萬象城東板塊、近2萬/㎡的成交樓面價，中旅柏宸澐啟將拿出怎樣的產(chǎn)品規(guī)劃，能否讓成都市場為之沸騰，答案還有待揭曉。

剝離地產(chǎn)

絕非靈丹妙藥

香港中旅這份超2.5億港元的虧損預警，本質上是對過去幾年“旅游+地產(chǎn)”模式的一次“財務清算”，剝離地產(chǎn)業(yè)務與其說是戰(zhàn)略轉型，不如說是斷臂求生——因為這塊業(yè)務實在“扶不上墻”。

為什么這家公司的地產(chǎn)業(yè)務遠不及其他央企？

文軒智庫專家、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對文軒財經(jīng)表示，“以成都市場為例，答案很直接：既無決心，又無產(chǎn)品力，更無野心?！?/strong>

嚴躍進分析稱：“從戰(zhàn)略上看，中旅始終將地產(chǎn)視為旅游配套的‘輔助工具’，導致項目多為‘景區(qū)附庸’，缺乏對城市核心板塊的深耕決心。這個是其地產(chǎn)業(yè)務偏弱的很重要原因，本質上和沒有聚焦的模式有關?！?/p>

從開發(fā)能力看，當頭部房企通過高端產(chǎn)品線和產(chǎn)品力實現(xiàn)高溢價時，中旅雖然也在積極拿地，卻在產(chǎn)品打磨和品牌聲量上遠遜于對手。所以此類企業(yè)本身在品牌上看似具有品牌價值，但真正反映到銷售數(shù)據(jù)，可能連一個頭部房企的區(qū)域公司的業(yè)績也不如。

“剝離地產(chǎn)不是靈丹妙藥，只是回歸主業(yè)的本分，未來這家公司能否翻身，不看它‘減了什么’，而看它在冰雪等旅游新賽道能否真正做出護城河。關鍵還是要積極研究十五五時期核心城市的市場需求，真正立足于消費需求做足文章。”