近日，合肥市房產(chǎn)局以《合肥二手房回暖明顯》為題發(fā)布文章，介紹了合肥近期二手房成交情況——帶看量、成交量均出現(xiàn)明顯上漲，周成交量更是屢創(chuàng)新高。

文中還呈現(xiàn)出兩大明顯特征：一是成交主力為給孩子上學(xué)購(gòu)房的客戶，二是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近房源的帶看量顯著增加。

由此可見(jiàn)，學(xué)區(qū)依舊是房產(chǎn)保值增值的“壓艙石”，這一核心邏輯從未改變。

1、買(mǎi)房，從來(lái)不止于房子本身

說(shuō)到房子，我們?cè)诔鞘兄匈I(mǎi)房，買(mǎi)的從來(lái)不止于鋼筋水泥搭建的空間，而是對(duì)城市優(yōu)質(zhì)資源的占有——既包括教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等基礎(chǔ)配套資源，也包括城市發(fā)展帶來(lái)的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展?jié)摿Φ葻o(wú)形資源。

也就是說(shuō)，房產(chǎn)的價(jià)值是房子本身和其背后所綁定的城市資源的總和。

而在各項(xiàng)配套資源中，教育無(wú)疑是相當(dāng)重要的一環(huán)，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)的是很多家庭最無(wú)法妥協(xié)的剛性需求——子女教育。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的價(jià)值，不僅是出眾的師資，還有高度一致的家長(zhǎng)教育共識(shí)、濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，以及素質(zhì)更均衡的生源，可以最大程度降低孩子成長(zhǎng)的負(fù)面干擾，給孩子更高的成長(zhǎng)下限和更穩(wěn)定的成長(zhǎng)起點(diǎn)。

但優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)注定是稀缺資源，因?yàn)橐凰５男纬�，絕非簡(jiǎn)單的蓋一所漂亮的學(xué)校這么簡(jiǎn)單，需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的師資積累、文化沉淀與生源優(yōu)化，是不可能快速?gòu)?fù)制、批量生產(chǎn)的。

根據(jù)合肥市義務(wù)教育招生“兩個(gè)一致”政策，適齡兒童少年入學(xué)需滿足戶籍與房產(chǎn)地址一致的要求。合肥的排名靠前的學(xué)校都會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行該政策，最低限度也是要有房，這就使得“學(xué)區(qū)房”成為進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校唯一合規(guī)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、高確定性渠道。

又由于孩子的入學(xué)時(shí)間是固定且無(wú)法推遲的，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在“剛性需求”外，還有“時(shí)間剛性”——學(xué)區(qū)房的需求不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)而消失，只會(huì)在合適的市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)集中釋放，這正是當(dāng)下合肥學(xué)區(qū)房看房量、成交量雙漲的直接原因。

更深層次的原因是，在城市發(fā)展過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)教育資源往往分配在城市核心區(qū)域，這些區(qū)域同時(shí)也聚集了完善的商業(yè)、醫(yī)療、交通等配套，形成了“優(yōu)質(zhì)資源集聚效應(yīng)”。

我們看合肥知名的一檔、強(qiáng)二檔學(xué)區(qū)，如45中、42中、48中、50東、50西、50望岳等知名學(xué)校均是如此，占據(jù)城市核心位置、配套齊全且優(yōu)質(zhì)。

可見(jiàn)，買(mǎi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房不僅買(mǎi)到了一個(gè)入學(xué)資格，更獲得了全套優(yōu)質(zhì)的城市生活配套。

這也是在樓市分化的大環(huán)境下，哪怕樓市下行，核心板塊優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格韌性、換手率、出租回報(bào)率，都遠(yuǎn)高于普通住宅的原因。

二、學(xué)區(qū)房，供需失衡！

從上面的簡(jiǎn)單介紹中，我們不難得出一個(gè)結(jié)論：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，既是家庭為孩子鎖定優(yōu)質(zhì)教育資源的入場(chǎng)券，更是決定一套房產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力、穿越市場(chǎng)周期的根本項(xiàng)。

不過(guò)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，始終繞不開(kāi)一個(gè)供需失衡困境。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)大多集中在合肥發(fā)展成熟的核心老城板塊，土地資源早已高度飽和，幾乎沒(méi)有新增住宅用地供應(yīng)。近年也僅有大富鴻學(xué)府、意禾佶第、城建星啟錦宸、置地松谷鳴翠，以及廬陽(yáng) 09 地塊等寥寥數(shù)個(gè)新房項(xiàng)目入市，絕大多數(shù)購(gòu)房需求，只能涌向二手房市場(chǎng)。

而這些學(xué)區(qū)覆蓋的二手房源，大多是早年開(kāi)發(fā)的老舊住宅，主力為小戶型產(chǎn)品，整體居住品質(zhì)與當(dāng)下的新房產(chǎn)品有著數(shù)代差距，完全難以滿足改善需求。

在這樣的市場(chǎng)背景下，就形成了一個(gè)極具反差的現(xiàn)狀：在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)，想找一套低總價(jià)的掛學(xué)區(qū)小戶型、或是剛需自住戶型，選擇十分充足；但想入手一套兼顧優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)與產(chǎn)品品質(zhì)的改善、尤其大平層房源，選擇卻非常少。

這里，我們也要討論一個(gè)問(wèn)題，買(mǎi)個(gè)小戶型掛學(xué)區(qū)就可以了，有沒(méi)有必要買(mǎi)個(gè)大戶型學(xué)區(qū)房？

3、大戶型學(xué)區(qū)房，有沒(méi)有必要？

樓市里一直有一個(gè)極具代表性的現(xiàn)象：很多小區(qū)掛牌量、成交量雙雙走高，價(jià)格卻長(zhǎng)期在低位徘徊，始終難有上漲空間；而少數(shù)樓盤(pán)掛牌量不多，成交量也并不活躍，價(jià)格卻常年穩(wěn)居高位、十分堅(jiān)挺。

這，就是上車(chē)盤(pán)與終極盤(pán)的本質(zhì)區(qū)別。

上車(chē)盤(pán)的核心屬性，是滿足剛需的基礎(chǔ)居住需求，大多作為家庭的過(guò)渡性資產(chǎn)，小區(qū)內(nèi)的住戶一旦資金充裕、產(chǎn)生改善需求，大概率會(huì)選擇置換離場(chǎng)；

而終極盤(pán)，往往集齊了不可復(fù)制的核心地段、頂配的城市配套、過(guò)硬的產(chǎn)品力，在市場(chǎng)上很難找不到同等級(jí)的替代標(biāo)的，房主大多長(zhǎng)期持有、極少對(duì)外拋售，因此不僅價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，受市場(chǎng)行情波動(dòng)的影響也遠(yuǎn)小于普通樓盤(pán)。

擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的高品質(zhì)大平層，顯然符合終極盤(pán)的特征；或者說(shuō)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)本就是終極盤(pán)的必要條件。

和小戶型學(xué)區(qū)房相比，高品質(zhì)大平層的優(yōu)勢(shì)也顯而易見(jiàn)。

一是對(duì)于對(duì)居住品質(zhì)有高要求的家庭而言，“小戶型掛學(xué)區(qū)+其他區(qū)域大戶型自住”的組合，意味著在長(zhǎng)達(dá)9年的時(shí)間里，要承擔(dān)每日跨區(qū)域往返接送的時(shí)間與精力成本，長(zhǎng)此以往，家長(zhǎng)與孩子都會(huì)陷入持續(xù)的身心疲憊。

帶學(xué)區(qū)的高品質(zhì)大平層則能完美適配多子女家庭的全周期居住需求，即便子女完成學(xué)業(yè)，依然能滿足改善自住需求，做到置業(yè)一步到位。

二是相較老破小、老破大或高容積率剛需盤(pán)掛牌量高、競(jìng)爭(zhēng)激烈，高品質(zhì)大平層房源稀缺、目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)，供需結(jié)構(gòu)更優(yōu)；

三是相較于純以學(xué)位為核心價(jià)值的老破小、老破大，高品質(zhì)大平層擁有學(xué)區(qū)+核心地段+居住品質(zhì)的多重價(jià)值支撐。即便未來(lái)學(xué)區(qū)屬性有所弱化，有扎實(shí)的居住價(jià)值托底，抗風(fēng)險(xiǎn)能力優(yōu)于小戶型。

當(dāng)然，在近年住宅產(chǎn)品持續(xù)迭代、新建樓盤(pán)品質(zhì)大幅超越早期項(xiàng)目、居住品質(zhì)已成為核心價(jià)值錨點(diǎn)的市場(chǎng)背景下，帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的新房無(wú)疑更受青睞了。

不過(guò)目前市場(chǎng)上有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的大平層在售項(xiàng)目非常少，主要是50中望岳的城建星啟錦宸，其位置在蜀山區(qū)長(zhǎng)江西路與西二環(huán)路交口，屬于蜀山和高新交界，近廬陽(yáng)和政務(wù)，位置優(yōu)越，有163和186㎡大平層房源在售，均價(jià)約2.3萬(wàn)到2.5萬(wàn)左右（優(yōu)惠以案場(chǎng)為準(zhǔn)）。

最后，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)+高品質(zhì)住宅的組合，在“好房子”時(shí)代將帶來(lái)更強(qiáng)的確定性，這個(gè)核心邏輯，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，估計(jì)都不會(huì)改變了。