嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)，廣州來真的了！

這兩天，廣州規(guī)劃和自然資源局掛出了一則控規(guī)調(diào)整批前公示，主角是中新廣州知識城的兩個規(guī)劃管理單元。

其中最重要的變化，就是原規(guī)劃的住宅用地全部消失了，調(diào)整成商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、科研用地和公共管理與公共服務(wù)用地。

這也就是所謂的“住改商”、“住改公”。

｜圖源：廣州規(guī)自局

壹

我們先來看看此次調(diào)整的具體內(nèi)容。

這次調(diào)整涉及了中新廣州知識城知識融合創(chuàng)新發(fā)展區(qū)AG0635、AG0636規(guī)劃單元，總用地面積約223.57公頃。

｜廣州樓市發(fā)布 制

調(diào)整前后的對比，其實非常清晰，主要有幾點：

1、居住用地全部砍掉，調(diào)整成商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地或科研用地和公共管理與公共服務(wù)用地，共涉及14.9公頃。

2、取消中小學(xué)用地，調(diào)整成商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。

3、路網(wǎng)優(yōu)化，原本直達(dá)湯村地鐵站的啟暉二路，現(xiàn)在取消建設(shè)。

一句話總結(jié)，這是 知識城一大板塊功能的重新劃定。

整個片區(qū)未來不會再新增任何商品住宅，包括居住配套，取而代之的將是科研院所、辦公樓、商業(yè)中心、社區(qū)服務(wù)中心等商業(yè)產(chǎn)業(yè)和公共配套。

這種把宅地全部歸零的調(diào)整方式，在廣州還是首次。

｜知識城航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布攝

而知識城的這次調(diào)規(guī)，信號很不尋常。

要知道，知識城上一次出讓宅地，還在2023年的10月。

當(dāng)時廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)和開頭+高新集團(tuán)+中航建設(shè)聯(lián)合體分別拿下知識城ZSCXN-A5-1和ZSCXN-A5-2地塊，也就是現(xiàn)在的知城·翰林湖畔和廣開·云瀚。

此后兩年多的時間里，知識城再無宅地出讓。

這也意味著，知識城在未來相當(dāng)長的時間里，基本都不會有新的宅地供應(yīng)，而是聚焦于整個板塊清庫存。

｜知識城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而這種控制宅地供應(yīng)的方式，其實也是全國的一個趨勢。

大家還記得嗎？

就在3月5日，自然資源部與國家林業(yè)和草原局剛剛聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》。

其中就提到關(guān)鍵的兩點：

各?。▍^(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積。 新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

換句話說，在國家部委定調(diào)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)僅僅半個月，廣州就迅速響應(yīng)！

｜圖源：政府官網(wǎng)

官方傳遞出的信號其實相當(dāng)明確。

未來的新增用地指標(biāo)，將優(yōu)先用于保障重大戰(zhàn)略、重要基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程和新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)項目。

對于建設(shè)用地，要轉(zhuǎn)向用好存量、盤活低效用地。

甚至，未來的建設(shè)用地直接跟盤活存量地塊的多少進(jìn)行掛鉤，盤活多少存量土地，才能安排多少新增指標(biāo)！

｜廣州樓市發(fā)布 攝

貳

這次調(diào)規(guī)也意味著，廣州土地供應(yīng)邏輯，正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

樓市君認(rèn)為，廣州的土地市場，未來可能會出現(xiàn)三個特點。

其一，住宅用地從增量擴(kuò)張到存量優(yōu)化。

特別是外圍區(qū)，住宅用地的供應(yīng)會更加克制，新增地塊主要供給產(chǎn)業(yè)和城市配套。

而即便是中心區(qū)，未來住宅用地的供應(yīng)，基本來自城市更新、存量土地整合以及低效用地再開發(fā)三個層面。

一個明顯的事實就是，今年供地藍(lán)皮書上的宅地，基本都符合三個特征。

以天河區(qū)為例，金融城起步區(qū)和東區(qū)地塊來自于存量土地整合；世界大觀、上元崗等地塊來自于城市更新。

｜圖源：供地藍(lán)皮書

其二，城市發(fā)展從房地產(chǎn)驅(qū)動轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)驅(qū)動。

一個明顯的數(shù)據(jù)就是，今年的供地藍(lán)皮書中，居住用地盡管有119宗，但總用地高達(dá)326宗。

簡單計算一下，居住用地的占比僅有36.5%。

也是響應(yīng)前不久廣州公布的《廣州市工業(yè)集聚區(qū)劃定及工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊修編方案》，明確提出要“產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市”，把更多好空間留給產(chǎn)業(yè) 。

就拿此次知識城調(diào)規(guī)來看，這次把住宅用地改為產(chǎn)業(yè)和公服用地，就是要強(qiáng)化“產(chǎn)業(yè)”這個核心引擎。

未來的區(qū)域價值，不再靠賣地建房來拉動，而是要靠實實在在的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、企業(yè)入駐和人才吸引來創(chuàng)造。

因此，今年知識城在供地藍(lán)皮書中僅有1宗地塊在列，并且還是商服用地，信號可以說非常明顯了。

｜圖源：供地藍(lán)皮書

其三，樓市的價值也會進(jìn)一步回歸到中心。

這點也是比較好理解的。

廣州住宅用地整體收緊并且更加集約，核心區(qū)入市的新房，尤其是位置佳、配套全、產(chǎn)品好的好房子，會與周邊二手房拉開價值鴻溝。

對于買家而言，以地段論的含金量還在上升。

那些產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、配套全、有真實人口流入的區(qū)域，其房產(chǎn)才能跑贏市場。

｜廣州航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

最后，我們也簡單小結(jié)一下。

知識城的此次調(diào)規(guī)，砍掉的不僅是14.9公頃的住宅用地，而更像釋放一種信號：

過去廣州依賴土地財政的發(fā)展路徑，真的要變了。

在廣州“產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市”的堅定戰(zhàn)略下，每一寸土地都要為高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)。

可以預(yù)見，類似的知識城這樣的規(guī)劃調(diào)整，不會是孤例。

廣州其他重點平臺、新興產(chǎn)業(yè)片區(qū)，都可能跟進(jìn)。

對此，你們怎么看？歡迎在評論區(qū)留言討論。