近日，西安土地市場(chǎng)迎來(lái)4宗地塊公示，分別為新城區(qū)幸福林帶板塊2宗和浐灞國(guó)際港2宗低密宅地。

Part-1

Real Estate · New Vision

X'A|地產(chǎn)·新視線

住宅與學(xué)?！坝玫卮虬惫?yīng)

新城區(qū)本次公示的兩宗地塊位于長(zhǎng)樂(lè)東路以南、華山路以北、幸福路以東的同一區(qū)域，地理位置優(yōu)越。

其中，XC-07-07-03地塊為二類城鎮(zhèn)住宅用地，占地約45.34畝，容積率控制在1.2至2.5之間，綠地率不低于35%，建筑密度不超過(guò)25%；

XC-07-07-04地塊為中小學(xué)用地，占地約30.47畝，容積率不低于1.12，綠地率不低于35%，建筑密度不超過(guò)30%，建筑高度不超過(guò)36米。

兩宗地塊的同步公示，且位置相鄰，住宅開發(fā)與教育配套正在從“先后關(guān)系”走向“同步關(guān)系”。在過(guò)去的土地出讓模式中，往往是住宅用地先行出讓，學(xué)校等配套設(shè)施隨后建設(shè)，甚至出現(xiàn)“入住多年、學(xué)校未建”的尷尬局面。而本次新城區(qū)兩宗地塊的同時(shí)亮相，意味著西安正在探索“配套先行”或“配套同步”的土地供應(yīng)模式。

從規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看，住宅地塊1.2-2.5的容積率區(qū)間，屬于典型的“高低配”開發(fā)模式，既可以建設(shè)部分低密改善型產(chǎn)品，也可以布局高層住宅滿足剛需需求。而中小學(xué)地塊30.47畝的規(guī)模，按照一般辦學(xué)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，足以建設(shè)一所24班左右的小學(xué)或初中。

值得關(guān)注的是，該中小學(xué)用地位于幸福路以東，周邊已有后宰門小學(xué)幸福校區(qū)、交大秦川校區(qū)等教育資源，此次新增學(xué)校將進(jìn)一步強(qiáng)化該區(qū)域的教育資源優(yōu)勢(shì)。

Part-2

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低密宅地持續(xù)放量，品質(zhì)改善成為主流

浐灞國(guó)際港本次公示的兩宗住宅用地，編號(hào)分別為DB-CBG-24-02-01和DB-CBG-24-02-02，位于港務(wù)大道以東、駿馬路以南，面積分別為36.881畝和43.623畝。兩宗地塊的規(guī)劃指標(biāo)完全一致：容積率控制在1.2至2.1之間，建筑密度不超過(guò)25%，綠地率不低于35%。

1.2-2.1的容積率上限，在當(dāng)前西安主城區(qū)的土地供應(yīng)中屬于低密度范疇。 這一指標(biāo)意味著，未來(lái)這兩個(gè)地塊上建設(shè)的住宅項(xiàng)目，將具備開發(fā)洋房、小高層等改善型產(chǎn)品的條件，與浐灞國(guó)際港區(qū)域“生態(tài)、宜居、開放”的功能定位高度契合。

浐灞國(guó)際港作為西安“東拓”戰(zhàn)略的核心承載區(qū)，近年來(lái)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入巨大。地鐵3號(hào)線、14號(hào)線在此交匯，西安奧體中心成為城市新地標(biāo)，灞河生態(tài)廊道綿延數(shù)十公里，這些都為區(qū)域品質(zhì)提升奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。本次低密宅地的持續(xù)供應(yīng)，正是對(duì)這一區(qū)域價(jià)值的市場(chǎng)確認(rèn)。

從市場(chǎng)供需角度看，當(dāng)前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從“剛需主導(dǎo)”向“改善主導(dǎo)”的轉(zhuǎn)型期。購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提升，低容積率、高綠化率、低建筑密度的產(chǎn)品更受青睞。浐灞國(guó)際港此次推出的兩宗地塊，正是順應(yīng)這一市場(chǎng)趨勢(shì)的精準(zhǔn)供應(yīng)。

值得注意的是，兩宗地塊合計(jì)約80.5畝的規(guī)模，體量適中，既能夠形成一定的開發(fā)規(guī)模效應(yīng)，又不至于對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金鏈造成過(guò)大壓力。在當(dāng)前土地市場(chǎng)整體回歸理性的背景下，這類“小而美”的地塊更受房企歡迎。

Part-3

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從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量提升

將新城區(qū)和浐灞國(guó)際港的4宗地塊放在一起觀察，可以清晰地看到西安土地供應(yīng)的三大變化：

第一，功能供給更加精準(zhǔn)。新城區(qū)住宅與中小學(xué)用地的“打包”公示，體現(xiàn)了公共服務(wù)與居住功能的協(xié)同布局；浐灞國(guó)際港低密宅地的持續(xù)供應(yīng)，則體現(xiàn)了對(duì)改善型需求的精準(zhǔn)響應(yīng)。無(wú)論是“補(bǔ)短板”還是“提品質(zhì)”，土地供應(yīng)都在從“有什么賣什么”向“缺什么補(bǔ)什么”轉(zhuǎn)變。

第二，規(guī)劃指標(biāo)更加精細(xì)。新城區(qū)住宅地塊1.2-2.5的容積率區(qū)間、浐灞國(guó)際港地塊1.2-2.1的容積率上限，都體現(xiàn)了從“高容積率、高強(qiáng)度開發(fā)”向“適度容積率、品質(zhì)優(yōu)先”的轉(zhuǎn)變。建筑密度、綠地率等指標(biāo)的嚴(yán)格設(shè)定，也為項(xiàng)目品質(zhì)提供了底線保障。

第三，開發(fā)節(jié)奏更加理性。2026年1月西安涉宅用地全部底價(jià)成交的數(shù)據(jù)表明，土地市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的“搶地王”回歸理性。頭部民營(yíng)房企的暫時(shí)缺席，并不意味著市場(chǎng)低迷，而是各方都在更加審慎地評(píng)估地塊價(jià)值、測(cè)算開發(fā)收益。這種理性，正是市場(chǎng)走向成熟的表現(xiàn)。

結(jié)語(yǔ)

土地是城市發(fā)展的基礎(chǔ)要素，土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)決定了城市發(fā)展的形態(tài)。當(dāng)前西安土地供應(yīng)正在經(jīng)歷從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”的深刻轉(zhuǎn)型。城市發(fā)展也從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的時(shí)代。