——開(kāi)盤14個(gè)月網(wǎng)簽率不足兩成，大戶型去化僅7.3%，老業(yè)主維權(quán)頻發(fā)。

位于北京海淀區(qū)永豐板塊的保利建工嘉華天珺，曾被寄予厚望。

作為保利發(fā)展在北京布局的旗艦項(xiàng)目，該項(xiàng)目由央企保利發(fā)展（持股70%）與國(guó)企北京建工地產(chǎn)（持股30%）聯(lián)合開(kāi)發(fā)，2024年7月以89.01億元總價(jià)摘得地塊，彼時(shí)市場(chǎng)對(duì)該板塊的預(yù)期最高可達(dá)9萬(wàn)元/平方米，一度被視為海淀北部新城的標(biāo)桿之作。

然而，現(xiàn)實(shí)很殘酷。自2025年1月開(kāi)盤至今約14個(gè)月，該項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)持續(xù)低迷，多次降價(jià)促銷引發(fā)老業(yè)主強(qiáng)烈不滿，產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整更是將前期購(gòu)房業(yè)主置于被動(dòng)境地。

昔日的“奢宅標(biāo)桿”，如今卻成為海淀在售項(xiàng)目中去化速度最慢的項(xiàng)目之一。

保利建工嘉華天珺項(xiàng)目位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地板塊，西側(cè)緊鄰故宮北院區(qū)，東側(cè)為中科院北區(qū)，周邊科研氛圍濃厚。

地塊出讓時(shí)容積率為2.4，限高80米，規(guī)劃為小高層產(chǎn)品，主力戶型為88-172平方米的三至四居，總戶數(shù)1276套。

高昂的地價(jià)成本與市場(chǎng)預(yù)期之間存在明顯落差。

表1：保利建工嘉華天珺銷售數(shù)據(jù)一覽

從取證批次來(lái)看，項(xiàng)目分為東、西兩區(qū)開(kāi)發(fā)。東區(qū)于2025年1月率先取證，目前累計(jì)網(wǎng)簽216套，均價(jià)約8.52萬(wàn)元/平方米；西區(qū)于2025年4月取證，截至目前零網(wǎng)簽，去化形勢(shì)極為嚴(yán)峻。

值得關(guān)注的是，項(xiàng)目主力的120平方米以上大戶型產(chǎn)品網(wǎng)簽率僅為7.3%，這在海淀在售項(xiàng)目中極為罕見(jiàn)。通常而言，改善型大戶型因單價(jià)總價(jià)較高，去化速度本就慢于剛需產(chǎn)品，但7.3%的去化率意味著每賣出13套房源中僅有1套為大戶型，顯示出市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目改善型產(chǎn)品的接受度極低。

開(kāi)盤14個(gè)月以來(lái)，保利建工嘉華天珺經(jīng)歷了多輪降價(jià)促銷。

有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映，其于2025年2月底以236萬(wàn)元購(gòu)入該項(xiàng)目房屋，僅過(guò)了不到半年，開(kāi)發(fā)商便再次大幅降價(jià)促銷，使其遭受嚴(yán)重資產(chǎn)縮水。該業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商缺乏價(jià)格保護(hù)機(jī)制，多次降價(jià)行為嚴(yán)重?fù)p害了老業(yè)主的合法權(quán)益。

針對(duì)業(yè)主投訴，海淀區(qū)房管局回復(fù)稱，商品住房銷售價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)銷售行為不構(gòu)成違法違規(guī)。這一回復(fù)雖然從政策層面為開(kāi)發(fā)商“解了圍”，但卻難以平息老業(yè)主的不滿情緒。

2025年9月，一則規(guī)劃調(diào)整公告將保利建工嘉華天珺推上風(fēng)口浪尖。

此次規(guī)劃調(diào)整主要發(fā)生在西區(qū)別墅區(qū)。調(diào)整后，西區(qū)房源數(shù)量增加、戶型面積縮小、全部調(diào)整為正南正北朝向。這一變化意味著：前期以較高價(jià)格購(gòu)買東區(qū)產(chǎn)品的業(yè)主，不僅遭遇了降價(jià)損失，如今還面臨著新產(chǎn)品“更優(yōu)但更便宜”的尷尬處境。

東區(qū)業(yè)主對(duì)此表達(dá)了強(qiáng)烈不滿。有業(yè)主在投訴中指出，西區(qū)調(diào)規(guī)后房源增加、戶型變小、居住舒適度提升，對(duì)先期購(gòu)房的東區(qū)業(yè)主明顯不公平。開(kāi)發(fā)商此舉有“收割完老客戶再割新客戶”之嫌。

面對(duì)輿論壓力，開(kāi)發(fā)商隨后推出了補(bǔ)償方案：向東區(qū)老業(yè)主提供25萬(wàn)元車庫(kù)優(yōu)惠券，或20年車位租賃優(yōu)惠券，以及三折購(gòu)買倉(cāng)儲(chǔ)的優(yōu)惠。然而，這一補(bǔ)償方案并未能完全平息業(yè)主怒火。有業(yè)主直言，車庫(kù)優(yōu)惠券“看著實(shí)惠，實(shí)則是綁定消費(fèi)”，實(shí)際價(jià)值有限。

除銷售價(jià)格和規(guī)劃調(diào)整問(wèn)題外，保利建工嘉華天珺的房屋質(zhì)量也遭到業(yè)主質(zhì)疑。

有業(yè)主反映，項(xiàng)目會(huì)所地磚存在視覺(jué)雜亂問(wèn)題，擔(dān)心存在安全隱患。另有業(yè)主指出，部分樓棟外立面施工工藝粗糙，與開(kāi)發(fā)商宣稱的“高端定位”不符。

針對(duì)業(yè)主關(guān)于會(huì)所地磚的投訴，海淀區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)回復(fù)稱，所涉地磚材料已進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)監(jiān)理報(bào)驗(yàn)和復(fù)試報(bào)告，符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。

保利建工嘉華天珺所在的海淀永豐板塊，近年來(lái)已成為北京新房市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)聚集了多個(gè)改善型項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈。

與同板塊競(jìng)品相比，保利建工嘉華天珺的去化速度明顯偏慢。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該項(xiàng)目去化困難主要有以下幾方面原因：

一是定價(jià)偏高。9萬(wàn)元/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)在海淀北部新城并無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，周邊二手房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)明顯回調(diào)，新房?jī)r(jià)格承壓。

二是產(chǎn)品定位模糊。項(xiàng)目主推88-172平方米戶型，覆蓋剛需到改善客群，但兩類產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上均缺乏亮點(diǎn)，難以打動(dòng)目標(biāo)客戶。

三是開(kāi)發(fā)商口碑承壓。近年來(lái)保利在北京市場(chǎng)的多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)維權(quán)事件，品牌口碑受到影響，購(gòu)房者觀望情緒加重。

對(duì)于項(xiàng)目銷售困境，保利發(fā)展北京公司總經(jīng)理李紅亮曾在內(nèi)部會(huì)議上表示，嘉華天珺項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境確實(shí)復(fù)雜，公司正在積極調(diào)整銷售策略，加大去化力度。然而，14個(gè)月過(guò)去，銷售數(shù)據(jù)并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

北京建工地產(chǎn)董事長(zhǎng)潘捷此前在接受媒體采訪時(shí)表示，建工地產(chǎn)與保利發(fā)展的合作項(xiàng)目均按計(jì)劃推進(jìn)，對(duì)于市場(chǎng)反饋的問(wèn)題，公司高度重視并將持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品和服務(wù)。

值得注意的是，保利建工嘉華天珺是保利發(fā)展目前在北京貨值最大的項(xiàng)目。該項(xiàng)目總貨值超過(guò)百億元，如今去化率不足兩成，意味著仍有超過(guò)80億元的房源待售。對(duì)于保利而言，如何破解去化難題，不僅關(guān)系到單個(gè)項(xiàng)目的成敗，更直接影響其在北京市場(chǎng)的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

有分析師指出，當(dāng)前北京新房市場(chǎng)整體承壓，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。像嘉華天珺這類高價(jià)地項(xiàng)目，只有在價(jià)格、產(chǎn)品、營(yíng)銷等方面拿出足夠的誠(chéng)意，才能重新贏得市場(chǎng)認(rèn)可。否則，高庫(kù)存帶來(lái)的資金壓力將持續(xù)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。

信息來(lái)源：

中金在線：《保利建工嘉華天珺被投訴"降價(jià)調(diào)規(guī)等問(wèn)題求賠償"》

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：《海淀業(yè)主還是太專業(yè)！嘉華天珺西區(qū)調(diào)規(guī)收152條反饋意見(jiàn)》

網(wǎng)易：《從"奢宅標(biāo)桿"到去化承壓，嘉華天珺經(jīng)歷了什么？》

搜狐：《保利嘉華天珺認(rèn)慫大降價(jià)！老業(yè)主補(bǔ)償方案曝光》

新浪財(cái)經(jīng)：《海淀在售新房調(diào)規(guī)，嘉華天珺西區(qū)大戶型改小、套數(shù)增加》

人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板：海淀區(qū)房管局投訴回復(fù)（2025年9月）

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)：項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整公示（2025年9月）