上海進深 李譽 近日，招商越秀聯(lián)合體蘇河灣項目披露入市計劃，將推出主力建筑面積約171-280㎡大平層產(chǎn)品，定位頂豪市場。

地塊在去年第八批次土拍中以77.37億元成交，樓面價約8.14萬元/平方米，溢價率9.03%，是蘇河灣核心區(qū)域最后一塊待開發(fā)用地。

32-04項目為32-04住宅文化混合用地，容積率3.64，限高150米，可售住宅占比約73%，折算可售樓板價約11.15萬元/平方米。

整體規(guī)劃以 “云端大平層 + 約24米體驗式文化商業(yè)” 雙業(yè)態(tài)模式。

主力約171-280㎡大平層，以大面寬、全景落地窗與空中庭院為主要設(shè)計特征，高區(qū)有望同時俯瞰蘇州河與黃浦江。

商業(yè)部分規(guī)劃約5700平方米文化商業(yè)空間，融合藝術(shù)快閃、高定零售、黑珍珠餐廳與會員制美術(shù)館，打造高凈值人群的日常精神消費目的地。二層以上通過連廊與蘇河灣萬象天地、蘇河陽臺連通。

項目內(nèi)約2.41萬㎡文化建筑中將設(shè)置"蘇河故事館"等展陳空間，融入AR、裸眼3D等技術(shù)呈現(xiàn)蘇州河歷史文脈。

項目位于蘇河灣"灣心北岸"，南向一線臨水，與慎余里、蘇河灣萬象天地僅一街之隔，向東連接外灘，向西貫通南京西路。

交通上，8、10、12號線三條軌交環(huán)繞，南北高架與北橫通道構(gòu)成快速路網(wǎng)。項目距蘇州河岸不足200米，步行可達濱水步道。

全齡優(yōu)質(zhì)教育資源環(huán)伺，從高瞻幼兒園到復(fù)旦附中靜安學(xué)校（2026年落地），形成“高校賦能、特色貫通”的教育鏈。

商業(yè)配套有萬象天地、寶格麗酒店等，周邊美術(shù)館、劇院等文化設(shè)施密集，生活濃度極高。

蘇河灣板塊的豪宅底色由來已久。

華僑城蘇河灣目前二手成交均價超20萬元/平方米，2022年萬象天地開業(yè)后進一步夯實了板塊商業(yè)能級。

但此后區(qū)域內(nèi)鮮有頂豪新盤入市，此次招商越秀聯(lián)合體項目的出現(xiàn)，是蘇河灣時隔數(shù)年再度迎來的高端住宅供應(yīng)，后續(xù)定價與市場反饋值得持續(xù)關(guān)注。