觀音橋終于要有小戶型的新規(guī)四代住宅了，而且這個(gè)樓盤極可能會(huì)賣爆！

這個(gè)項(xiàng)目就是保利·觀音橋和煦，案名近期已經(jīng)確定，展廳也即將開放。這塊地非常值得期待，畢竟觀音橋板塊近年來(lái)出讓的地塊，大多總價(jià)偏高、面積偏大。

比如聯(lián)發(fā)觀音橋、望江云啟、觀宸等項(xiàng)目，整體總價(jià)偏高，面積最小也在120多平方米以上。而保利觀音橋和煦的最新面積區(qū)間已經(jīng)出爐，為90~130平方米，戶型偏小，總價(jià)預(yù)期也會(huì)非?？煽?，這主要得益于它拿地時(shí)的成本較低。

25年12月12日拿地，拿地樓面價(jià)僅8805元/㎡。

該項(xiàng)目的位置在觀音橋商圈偏西南方向，徐悲鴻中學(xué)往北側(cè)走一點(diǎn)。周邊有半山華府、鵬潤(rùn)藍(lán)海等老小區(qū)，這一片區(qū)域已經(jīng)很久沒(méi)有新增土地供應(yīng)了，因此這塊地顯得格外稀缺。

周邊相對(duì)較新的樓盤是招商城市主場(chǎng)，該小區(qū)2021年才交房，僅有兩棟樓，目前價(jià)格較為親民，剛需群體如果考慮在觀音橋置業(yè)，也可以關(guān)注這個(gè)小區(qū)。

保利觀音橋和煦的位置離觀音橋商圈很近，步行到最近的9號(hào)線螞蝗梁立交軌道站約6分鐘，出行十分便捷。

項(xiàng)目占地規(guī)模約27畝，容積率2.2，參考來(lái)看，和華潤(rùn)澐璟的體量差不多，預(yù)計(jì)可修建4~5棟住宅，小高層。

根據(jù)我內(nèi)部的消息，我有個(gè)朋友在保利工作，但現(xiàn)在不能給我透露太多細(xì)節(jié)，樓盤預(yù)計(jì)總價(jià)區(qū)間在170萬(wàn)到270萬(wàn)之間。戶型面積區(qū)間是90~130平方米，推算對(duì)應(yīng)的單價(jià)大概在2萬(wàn)/㎡左右。

170萬(wàn)起，就能買觀音橋的新規(guī)產(chǎn)品，這確實(shí)很勁爆。

很明顯，開發(fā)商的目的很明確，就是想快速出貨，提高資金周轉(zhuǎn)率。而且這個(gè)項(xiàng)目拿地價(jià)格比較便宜，樓面價(jià)8800多，按照它的建安成本、財(cái)稅成本和管理成本來(lái)預(yù)估，這個(gè)樓盤的利潤(rùn)率應(yīng)該不低，大概會(huì)有20%以上+，很不錯(cuò)了，比起過(guò)去很多樓盤虧著賣要好太多太多。

而且它的資金回流速度會(huì)非?？?，去年底拿的地，我覺(jué)得今年就能賣完——整個(gè)項(xiàng)目就四五棟樓，建筑規(guī)模不到4萬(wàn)方，預(yù)估就400套房子左右，賣起來(lái)會(huì)很快。這樣一來(lái)，對(duì)開發(fā)商而言，就能形成正向反饋。這對(duì)后續(xù)觀音橋其他地塊的推出，也能起到很好的示范作用。

未來(lái)觀音橋的這些地塊，我覺(jué)得也有可能會(huì)有溢價(jià)空間，它的售價(jià)和銷售速度，會(huì)形成正向反饋，進(jìn)而推升觀音橋未來(lái)的地價(jià)和房?jī)r(jià)，繼續(xù)往上走，這是一件非常利好的事情。

這也是為什么我說(shuō)這個(gè)樓盤會(huì)賣爆的原因。

觀音橋之前推出的項(xiàng)目，其實(shí)都賣得不錯(cuò)。比如早期的建發(fā)縵云、觀宸、聯(lián)發(fā)觀音橋，還有望江云啟，這些樓盤的銷售情況都很好。但保利觀音橋和煦，可以說(shuō)是整個(gè)兩江四岸核心區(qū)，甚至是偏次核心區(qū)域里，所有新規(guī)產(chǎn)品中，總價(jià)上車門檻最低的一個(gè)。

觀音橋過(guò)去四代住宅、新規(guī)產(chǎn)品，上車門檻都很高，200萬(wàn)左右的極少，這也是觀音橋的相對(duì)空白市場(chǎng)，極度稀缺，未來(lái)也可能很少。

書包配套方面，該項(xiàng)目參考周邊社區(qū)，大概率對(duì)口米亭子小學(xué)和旁邊的徐悲鴻中學(xué)。不過(guò)項(xiàng)目也有明顯缺點(diǎn)，周邊老破舊小區(qū)較多，城市界面不算特別好。

綜上，這個(gè)項(xiàng)目不管是自住還是TZ，我覺(jué)得都非常值得購(gòu)買。從自住角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)房子畢竟在觀音橋商圈附近，離軌道站也不遠(yuǎn)，書包配套也將就，而且品質(zhì)高、得房率也高。

而且我要告訴大家，從自住或TZ角度出發(fā)，一定要測(cè)算它的實(shí)得單價(jià)。新規(guī)產(chǎn)品的實(shí)得單價(jià)怎么算？教大家一個(gè)簡(jiǎn)單的方法：用新規(guī)產(chǎn)品的單價(jià)除以1.2，再和周邊的二手房?jī)r(jià)格做對(duì)比。

如果保利這個(gè)項(xiàng)目單價(jià)是2萬(wàn)，除以1.2之后，它的實(shí)得單價(jià)也就16000多，和周邊的產(chǎn)品對(duì)比，這個(gè)價(jià)格其實(shí)并不貴。

另外還有一點(diǎn)，這個(gè)項(xiàng)目是清水交付，而且從產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)看，應(yīng)該是T3和T2的布局。

意思就是，小戶型大概率是一層三戶的設(shè)計(jì)，而130平方米左右的大戶型，應(yīng)該是兩梯兩戶的設(shè)計(jì)。

清水交付對(duì)自住的朋友來(lái)說(shuō)還好，但如果是TZ的話，可能就不太友好了——后期還要裝修，會(huì)有時(shí)間成本。

比如房子交房需要兩年，加上裝修時(shí)間，再出租一年，前后就有3年的等待期，這對(duì)TZ者來(lái)說(shuō)，可能會(huì)有一定壓力。但這個(gè)樓盤如果價(jià)格足夠低，上車門檻足夠低，大家其實(shí)可以用時(shí)間換空間。

因?yàn)橛^音橋目前這類新規(guī)小戶型產(chǎn)品非常稀缺，現(xiàn)在的價(jià)格被低估，未來(lái)有很大的升值想象空間。雖然前期等待期，壓力會(huì)大一些，但后期房?jī)r(jià)的上漲空間是值得期待的。因此，這個(gè)房子不管是自住還是TZ，都是很有價(jià)值的。