來源：中國證券網(wǎng)

自上?！皽邨l”樓市新政落地，至今行將“滿月”。近期記者走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)成交放量沖高，多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下階段新高，新房市場(chǎng)也迎來溫和復(fù)蘇，有項(xiàng)目順勢(shì)宣布提價(jià)，以實(shí)際行動(dòng)釋放對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的樂觀預(yù)期。種種跡象表明，在“滬七條”新政的精準(zhǔn)加持下，上海樓市正呈現(xiàn)出“量增價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，3月的“小陽春”行情已愈發(fā)清晰。

市場(chǎng)熱度顯著提升

3月21日，上海市浦東新區(qū)御橋路地鐵站附近有房產(chǎn)中介告訴記者，最近市場(chǎng)成交情況很好，過去一周內(nèi)御橋板塊地杰國際城小區(qū)的房子成交了3套，自己也促成一單成交，目前客戶已下定金?！靶抡蟪山淮_實(shí)活躍了，有的房子剛掛牌三天就賣掉了，二手房議價(jià)空間變小，房東賣房難的焦慮情緒也已緩解不少。”

同日，上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心人流如織，截至上午11點(diǎn)，浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳大屏幕顯示，窗口數(shù)量55個(gè)，已發(fā)號(hào)數(shù)671個(gè)，當(dāng)前受理541個(gè)。工作人員告訴記者，周六周日交易中心所有窗口全部開足，一天可以辦理大約一千三四百個(gè)號(hào)。新政后外環(huán)線外幾乎放開買賣，人一下變得特別多，加之3月、4月份本來就是樓市成交的旺季，人多也很正常。

記者 張良 攝

記者 張良 攝

記者 張良 攝

進(jìn)入3月以來，上海二手房市場(chǎng)成交熱度迅速攀升，多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下階段新高。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2026年3月9日至3月15日，上海二手房累計(jì)成交7233套，較此前一周的5709套增長(zhǎng)26.69%，同時(shí)也創(chuàng)下自2021年以來的周度成交量的新高。其中3月14日（周六）成交1472套，距2025年3月15日單日成交的1473套也僅差1套。2026年3月15日（周日）成交1390套，雙休日兩天共計(jì)成交2862套，刷新近五年上海二手房周末成交峰值。

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來，這輪上海二手房成交量的沖高可以理解為趨勢(shì)性回暖的信號(hào)。他表示，從安居客線上用戶行為數(shù)據(jù)看，新政落地的當(dāng)周，用戶主動(dòng)發(fā)起微聊對(duì)數(shù)周環(huán)比增長(zhǎng)144.7%，發(fā)起用戶數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)133.7%，留電用戶數(shù)更是增長(zhǎng)251.8%，微聊留電率提升 50.5%，并且上升的趨勢(shì)在3月中旬還有所延續(xù)。

記者近日走訪上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心，有工作人員告訴記者，樓市新政出臺(tái)后前來咨詢和辦理過戶的市民明顯增多，有時(shí)候雙休日幾乎找不到空位可坐。

“3月上海二手房市場(chǎng)成交放量具備速度快、來勢(shì)猛、覆蓋面廣的特征，市場(chǎng)熱度顯著提升是政策紅利持續(xù)釋放、價(jià)格調(diào)整到位信心逐步修復(fù)、供需格局發(fā)生逆轉(zhuǎn)等多重利好因素疊加作用的結(jié)果。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

與二手房市場(chǎng)的“爆量”相比，新房市場(chǎng)則顯得要溫和一些，但也出現(xiàn)了積極信號(hào)。

記者近日在普陀區(qū)、嘉定區(qū)、閔行區(qū)部分新盤售樓處看到，工作日仍有一些購房者前來看房。普陀區(qū)中海·環(huán)宇玖章項(xiàng)目銷售人員告訴記者，周末單日僅順訪客戶就接近150組，銷售人員應(yīng)接不暇，甚至連與客戶詳談的時(shí)間都十分有限。嘉定區(qū)時(shí)代之城項(xiàng)目銷售人員向記者表示，新政后項(xiàng)目成交較1月同期已實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。閔行區(qū)顓橋板塊的保利·都匯和煦項(xiàng)目更是宣布自2026年3月9日起提價(jià)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2026年3月9日至3月15日，上海新建商品住宅成交22萬平方米，較前一周增長(zhǎng)62%，創(chuàng)2026年以來周度新高。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，“滬七條”從調(diào)減住房限購政策、優(yōu)化公積金貸款政策、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策等多維度精準(zhǔn)施策，有效激活了市場(chǎng)的潛在需求。二手房市場(chǎng)的成交爆發(fā)，既是前期積壓需求的集中釋放，也反映出政策對(duì)市場(chǎng)信心的顯著提振。而新房市場(chǎng)的穩(wěn)步復(fù)蘇與個(gè)別項(xiàng)目的提價(jià)行為，則進(jìn)一步印證了市場(chǎng)預(yù)期的改善，即購房者入市意愿增強(qiáng)，開發(fā)商也對(duì)后市走向更為篤定。

剛需客占主導(dǎo)

值得注意的是，近期上海樓市回暖，主要源自剛性購房需求的集中釋放，二手房成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的低總價(jià)傾斜特征。走訪調(diào)研中有不少房產(chǎn)中介告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)熱度提升，總價(jià)300萬元左右的小戶型二手房成交速度明顯加快，只要價(jià)格接近同小區(qū)最近已成交二手房的價(jià)格就比較容易成交。

記者日前走訪位于上海市閔行區(qū)紅松路上的一家房產(chǎn)中介門店時(shí)，店總羅洋洋向記者表示：“新政落地沒幾天，我們已經(jīng)成功促成一單成交?？蛻魪?月初就開始看房，最終敲定了一套總價(jià)186萬元的一居室。”

“就我們片區(qū)來看，小戶型房子最受歡迎。”羅洋洋分析稱，一方面，小戶型房子總價(jià)相對(duì)較低，符合剛需購房者的預(yù)算；另一方面，只有當(dāng)小戶型房子成交后，原業(yè)主才有資金和動(dòng)力去置換更大的房子，從而帶動(dòng)改善型房源市場(chǎng)的流通。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2026年1月至2月，上海300萬元以下二手房成交近1.7萬套，同比增長(zhǎng)25.2%，占同期二手房成交總量的56.1%，較2025年提高6個(gè)百分點(diǎn)。這一結(jié)構(gòu)性變化反映出，前期價(jià)格持續(xù)回調(diào)使得更多房子落入低總價(jià)區(qū)間，二手房性價(jià)比優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，隨著政策利好的釋放，前期觀望的剛需購房群體入市意愿增強(qiáng)，帶動(dòng)了低總價(jià)房源的成交放量。

這一趨勢(shì)在3月得以延續(xù)。上海鏈家監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年春節(jié)后至3月19日，總價(jià)300萬元以下的二手房成交占比超60%，對(duì)比春節(jié)前提升4個(gè)百分點(diǎn)。

張波告訴記者，從上海成交數(shù)據(jù)來看，剛需仍是核心支撐，但改善型需求則對(duì)價(jià)格的拉動(dòng)更為明顯。從區(qū)域來看，核心城區(qū)改善盤關(guān)注度高，近郊剛需盤受政策利好更明顯。核心城區(qū)中，徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等區(qū)域144平方米以上高端改善房源承接了更多中高端改善需求。遠(yuǎn)郊板塊中，寶山、松江、閔行等區(qū)域90平方米及以下剛需房源承接大量外溢需求，政策對(duì)外環(huán)外區(qū)域的刺激效果尤為突出，找房熱度較春節(jié)前半個(gè)月提升超過17%。

“當(dāng)前上海二手房成交熱點(diǎn)仍主要集中在外環(huán)外及中外環(huán)間的剛需和剛改項(xiàng)目，市場(chǎng)是否能夠持續(xù)，接下來要看500萬元—800萬元總價(jià)的房子交易的情況。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)置換鏈條的運(yùn)行規(guī)律，剛需的活躍將為改善性需求“賣舊換新”創(chuàng)造前提，尤其是近期關(guān)于房?jī)r(jià)小漲的消息增多，置換需求觀望情緒也在減弱，預(yù)計(jì)3月下旬及后續(xù)月份，中高端改善性需求和豪宅市場(chǎng)的成交也有望提振，即市場(chǎng)熱度將有所擴(kuò)圍和傳導(dǎo)。

作者：張良