地產(chǎn)財富會

　　“系統(tǒng)都被買崩了”

　　這是上海樓市2026年最真實的開場白。

　　單日1472套，

　　周成交7233套創(chuàng)五年新高，

　　3月上海二手房市場的“突然引爆”值得圍觀，

　　而新房市場

　　綠城、越秀、金茂、保利、招商、象嶼等房企的

　　新盤同樣值得關(guān)注。

　　2026-3-20

　　上海樓市，瘋了！

　　3月剛過半，上海二手房成交量就已經(jīng)沖破17000套大關(guān)——截至3月19日，累計成交17613套。

　　這意味著什么？平均每天成交927套。

　　而一周前，這個數(shù)字還是874套。

　　如果把時間拉長到上周（3月9日-15日），上海二手房成交7233套——刷新了2021年以來的最高周紀錄。

　　更瘋狂的是，沖高勢頭還在延續(xù)：

　　3月16日，964套；3月17日，880套；3月18日，906套；3月19日908套。

　　連續(xù)四個工作日站在880套以上，從這個趨勢看，本周再度刷新21年以來最高周紀錄也不是沒有可能。

　　有人歡喜，有人焦慮，有人半夜還在簽合同。

　　3月14日，上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)甚至崩了8次，被單日成交1472套擠爆了。

　　有經(jīng)紀人凌晨發(fā)朋友圈：

　　“系統(tǒng)崩了，客戶急了，我們瘋了。從業(yè)六年，頭一回見識什么叫‘系統(tǒng)都被買崩了’?！?/strong>

　　市場情緒反轉(zhuǎn)

　　房東“硬了”

　　用三個詞形容當(dāng)前的上海樓市，那就是：

　　沒時間吃飯、系統(tǒng)擠爆、房子靠搶。

　　“上個月還能砍20萬的房子，現(xiàn)在能砍5萬算你本事?！?br/>

　　房東不再接受大幅砍價，甚至開始出現(xiàn)臨時跳價的情況，有房東一夜之間跳漲50萬。

　　去年房子掛了一年還沒賣掉的業(yè)主，如今突然硬氣了。議價空間從原來的5%-8%，縮到現(xiàn)在的3%以內(nèi)。內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心地段，議價空間甚至不足1%。

　　浦東明珠學(xué)校附近的學(xué)區(qū)房，新政一周成交了差不多20套，單價直接漲了5000元左右。有購房者這幾天又去福山外國語學(xué)校附近轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，結(jié)果那幾個對口小區(qū)更離譜，單價直接跳漲了5000元—10000元。

　　市場的反轉(zhuǎn)，從來不是慢慢來的。

　　它總是在你還在猶豫的時候，一腳油門踩到底。

　　誰在進場？

　　答案藏在兩個數(shù)字里

　　72%和0.2%。

　　這兩個數(shù)字，是讀懂這波行情的鑰匙。

　　72%，是總價300萬以內(nèi)房源在3月上半月的成交占比 。

　　這里有個微妙的信號——剛需開始抄底了。

　　總價250萬以內(nèi)的“老破小”，被新政砸開了門。公積金貸款額度最高提到324萬，一套內(nèi)環(huán)邊40平米的老公房，總價180萬，月供6000出頭，租金能租到4200-4500元。租售比超過3%，比存銀行劃算多了 。

　　有中介形容：

　　“以前是我們追著客戶跑，現(xiàn)在是一群剛需追著筍盤跑。哪套性價比高的掛出來，三天內(nèi)必被秒?！?/strong>

　　剛需下場，置換鏈條終于轉(zhuǎn)起來了。賣掉老破小的人，轉(zhuǎn)身沖進了中環(huán)內(nèi)的改善盤。

　　太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，閔行中誼板塊、金虹橋板塊400-600萬的標(biāo)的，普陀?xùn)|新、長壽板塊600-800萬的標(biāo)的，最近成交熱得發(fā)燙 。

　　外環(huán)外的成交占比從高峰期的近50%，開始向中環(huán)回流。

　　賣一買一的置換鏈條，已慢慢打通。

　　第二個數(shù)字，0.2%。

　　這是2月上海二手房房價的環(huán)比漲幅 。

　　別小看這0.2%。這是上海二手房連跌9個月之后的首次轉(zhuǎn)漲 。

　　量在價先。成交量連創(chuàng)新高之后，價格終于跟上了。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)說得很清楚：京滬二手房，率先止跌轉(zhuǎn)漲。

　　有個細節(jié)值得細品：諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，調(diào)價房源中，漲價房源占比已升至11.16%。

　　雖然降價還是主流，但漲價業(yè)主的數(shù)量，正在增加 。

　　市場預(yù)期，真的變了。

　　觀望的人動了

　　為什么是現(xiàn)在？

　　因為政策把兩個最大痛點，一次性解決了。

　　2月底，“滬七條”落地 。非滬籍外環(huán)內(nèi)購房社保年限從3年縮短到1年，公積金首套最高提到240萬、疊加優(yōu)惠能到324萬，持居住證滿5年的不用社保直接給房票 。

　　購房資格有了，月供壓力小了。剛需這扇門，被徹底推開。

　　58安居客數(shù)據(jù)顯示：政策落地當(dāng)周，用戶主動發(fā)起微聊的對數(shù)周環(huán)比上漲144.7%，留電用戶數(shù)大增251.8%。

　　觀望的人動了。

　　有人說這不就是政策催出來的行情嗎？但別忘了，去年的政策比今年還猛，市場照樣波瀾不驚。

　　這一次的不同在于：

　　供需變了。

　　上海鏈家的二手房掛牌量，從2025年5月的11.3萬套高位，降到現(xiàn)在的8.1萬套，降幅28.3%。

　　掛牌量減少，需求增加，買方議價空間自然收窄。

　　優(yōu)質(zhì)房源，真的在變少。

　　火燒到了新房

　　一線售樓處熱度藏不住了

　　二手房這把火，終于燒到了新房。

　　上海新房市場本月總套數(shù)已經(jīng)來到了5084套，較上月大增3677套，漲幅高達驚人的261.3%！

　　現(xiàn)在上海一線售樓處的熱度，已經(jīng)藏不住了。

　　虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)的外灘瑞府，連續(xù)7天日均銷售額破億，一周干了10個小目標(biāo)。

　　保利世博天悅，5000萬一套的大平層，新政后幾乎每天賣一套。有客戶只到訪一次，就直接刷卡走人 。

　　金茂系全線飄紅——新政后一周，有“北上海流量王”之稱的江灣金茂府到訪285組，環(huán)比增加35%；普陀金茂府到訪112組，環(huán)比暴增60%，如今這些項目到訪量更是倍增。

　　象嶼天宸雅頌周末兩天來訪超300組，中區(qū)107戶型直接賣斷貨。

　　嘉定更夸張。象嶼同進虹橋嘉悅府項目負責(zé)人說，近幾周成交數(shù)據(jù)大幅增加，來訪量是原來的三四倍，周末日均來訪160-180組，工作日都忙不過來。

　　如今，新房市場正在從“修復(fù)爬坡”切換到“加速回暖”模式。雖然供應(yīng)端還沒完全跟上，但先行指標(biāo)——售樓處到訪量，已經(jīng)創(chuàng)下新高。

　　熱度已從剛需向改善傳導(dǎo)。這是每一輪行情啟動的標(biāo)準劇本。

　　26年這些新盤

　　值得盯緊，但也別盲目

　　2026年上海共有91個全新盤計劃入市。但別被數(shù)字沖昏頭，有些盤值得搶，有些盤可能是個坑，需擦亮雙眼。

　　黃浦區(qū)是頂豪的角斗場，翠湖七期、八期，產(chǎn)品力沒得說，但總價半個億起步，匹配客群是極少數(shù)高凈值人群。這類項目的銷售節(jié)奏，不一定匹配市場熱度，更依賴圈層客戶的資產(chǎn)配置判斷與入市時點。

　　靜安區(qū)的重頭戲在蘇河灣，比如招商越秀蘇河灣項目，171-280平米大平層，地段核心，但周邊新房供應(yīng)量大。招商和越秀都是國企，業(yè)績壓力沒那么大，但市場競爭擺在那里。怎么做出差異化，怎么打動客戶，是操盤團隊每天要琢磨的事。

　　徐匯區(qū)的中海·云錦路項目，250-600平米洋房+聯(lián)排+疊墅，產(chǎn)品力強，但周邊界面老舊。中海在上海一直走高端路線，但這個項目的挑戰(zhàn)在于：客戶愿意為產(chǎn)品買單，但愿意為周邊環(huán)境買單嗎？如果界面改善進度慢，銷售就可能遇阻。

　　虹口區(qū)的綠城潮鳴外灘，190-310平米大平層，北外灘核心區(qū)，這是綠城去年拿下地王項目，樓板價達到12.66萬每平。但這個項目周邊還在開發(fā)，配套成熟需時日。

　　楊浦東外灘的保利·珺園，產(chǎn)品線豐富，但東外灘多個新盤扎堆，未來二手市場可能內(nèi)卷。保利今年在上海的業(yè)績壓力不小，珺園如果賣得好，能分擔(dān)不少；如果賣得不好，就只能靠其他項目補。

　　浦東新區(qū)是2026年的絕對主力，22個新盤遍布前灘、森蘭、周浦、北蔡。前灘元境地段無敵，但價格早已透支；森蘭綠城翡翠島環(huán)境好，但總價高、去化慢。對綠城來說，翡翠島是產(chǎn)品力的展示，亦是現(xiàn)金流的大戶。如果去化速度跟不上，整個上海公司的節(jié)奏都會受影響。

　　閔行區(qū)的看點在前灣和紫竹。前灣霽月名邸：116-166平米3-4房，前灣規(guī)劃前景好，可是落地需要時間，短期配套不足。瑞安召稼樓項目：洋房+別墅，瑞安操盤品質(zhì)還可以，但板塊偏遠，客群可能受限。

　　總之，行情最火的時候，往往是買賣雙方最糾結(jié)的時候。

　　房東想賣在高點，買家怕買在山頂。內(nèi)環(huán)內(nèi)的學(xué)區(qū)房一周漲1個W，有人慶幸自己下手快，有人后悔沒有早點上車。

　　但有幾個事實正在變得清晰：

　　第一，庫存真的在降。上海鏈家的二手房掛牌量從2025年5月的11.3萬套降到現(xiàn)在的8.1萬套，降幅28.3%。優(yōu)質(zhì)房源，真的在變少。

　　第二，剛需驅(qū)動，而非全線普漲。72%的成交集中在300萬以下，說明低價房源是主力。這部分房源庫存正在快速消耗，未來剛需可能面臨選擇減少的困境。

　　第三，價格真的在漲。0.2%只是開始。同時，一定不要盲目，新房分化嚴重。核心地段和強產(chǎn)品力的項目熱銷，遠郊項目依然艱難。買新房不能閉眼沖，得看地段、產(chǎn)品、價格三者是否匹配。

　　第四，政策效應(yīng)可能邊際遞減。“滬七條”釋放的需求能否持續(xù)，取決于后續(xù)經(jīng)濟環(huán)境和購房者信心。

　　對于購房者，地產(chǎn)財富會的建議是：

　　剛需別等。庫存減少、議價空間收窄，優(yōu)質(zhì)房源稍縱即逝?？礈柿?，就下手。

　　改善可以挑。置換鏈剛啟動，你賣掉老房子后，有足夠的時間選擇心儀的新盤。重點關(guān)注核心地段、產(chǎn)品力強的項目，遠郊慎重。

　　對于開發(fā)商而言，此時更得保持清醒。分化是常態(tài)，熱銷不是必然。任何時候，做好產(chǎn)品，做好服務(wù)，做好現(xiàn)金流管理，才能在這場博弈中活下去。

　　其實，市場走到這一步，所有人都在問同一個問題：

　　這把火還能燒多久？

　　事實上，成交量能沖多高，取決于接下來兩周的“后勁”。而“后勁”如何，就藏在接下來的市場表現(xiàn)里——

　　從3月19的數(shù)據(jù)往后看，上海月度如果要突破市場期待的3萬套關(guān)卡，還差12387套。

　　剩下的12天，等于每天需要成交1032套。

　　難嗎？

　　難！非常難！

　　但想想3月14日那天，單日1472套，似乎一切皆有可能。

　　無論如何，上海樓市的這個3月，注定會走出這幾年之中比較罕見的行情，也會讓很多地產(chǎn)人重新興奮起來了。