最近深圳樓市出了一件很有象征意義的事，一個(gè)樓盤(pán)直接開(kāi)啟大幅降價(jià)。據(jù)媒體報(bào)道，位于深圳寶安新安街道的君悅名都樓盤(pán)突然開(kāi)始大降價(jià)，一套89平三房，開(kāi)盤(pán)價(jià)直接降了80到115萬(wàn)，有些低樓層的房源500萬(wàn)出頭就能買(mǎi)到。現(xiàn)在中高樓層的價(jià)格大概在520萬(wàn)到530萬(wàn)之間，單價(jià)大概5.8萬(wàn)到5.9萬(wàn)。而一些低樓層，總價(jià)500萬(wàn)左右，單價(jià)甚至只要5.6萬(wàn)。

問(wèn)題是，這個(gè)樓盤(pán)在去年7月份開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，備案均價(jià)還是8.2萬(wàn)每平，哪怕當(dāng)時(shí)打完折，成交價(jià)也接近7.3萬(wàn)。那么現(xiàn)在呢，直接降到5萬(wàn)多，一套房子瞬間少了100多萬(wàn)。

要知道，這一塊還不是深圳的普通地段，是正兒八經(jīng)的深圳核心區(qū)域。按照深圳官方的劃定，核心區(qū)只有幾個(gè)地方，包括福田、南山，還有寶安的新安街道，這些地方也算是深圳最堅(jiān)挺的區(qū)域了。結(jié)果現(xiàn)在核心區(qū)的新盤(pán)也開(kāi)始大幅降價(jià)，這其實(shí)也說(shuō)明了一件事：深圳樓市還在繼續(xù)往下走。

很多人可能以為樓市已經(jīng)見(jiàn)底了，但是從數(shù)據(jù)上看，根本沒(méi)有那么樂(lè)觀。2025年深圳新房的成交量只有3.7萬(wàn)套，比2024年少了1萬(wàn)多套，新房均價(jià)也跌到了5.3萬(wàn)每平。再看各個(gè)區(qū)的成交量，11個(gè)區(qū)里面只有坪山的成交量在增加，其余10個(gè)區(qū)全部都在下滑。有的地方更加夸張，比如鹽田、深汕，成交量直接腰斬。

但是真正反映市場(chǎng)情況的，其實(shí)在二手房，因?yàn)槎址坎攀钦嬲淖杂墒袌?chǎng)。2025年深圳二手房成交量大概7萬(wàn)套，成交量相比于之前略有增加，但是價(jià)格依然還在下跌當(dāng)中，全年二手房均價(jià)已經(jīng)跌破6萬(wàn)，正式進(jìn)入五字頭時(shí)代。

實(shí)際上，早在2024年7月，深圳二手房均價(jià)就第一次跌破6萬(wàn)，當(dāng)時(shí)是5.92萬(wàn)一平。后來(lái)在2024年四季度，因?yàn)閺?qiáng)烈的政策救市，價(jià)格短暫回到了6萬(wàn)以上，但時(shí)間也不長(zhǎng)。去年中美貿(mào)易摩擦再次升級(jí)，市場(chǎng)信心又開(kāi)始動(dòng)搖，深圳的房?jī)r(jià)再次掉頭往下，到了去年7月又跌回6萬(wàn)以下，之后就是震蕩下行。

但如果你把時(shí)間再拉長(zhǎng)一點(diǎn)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)更加驚人的事實(shí)：這一輪房地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)持續(xù)5年了。從2021年深圳房?jī)r(jià)見(jiàn)頂開(kāi)始計(jì)算，到現(xiàn)在已經(jīng)整整5年，而且不止是深圳，一線城市都差不太多。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)過(guò)，北京的房?jī)r(jià)大約已經(jīng)跌了30%，回到2016年的水平，上海跌了31%，廣州跌了33%。深圳跌得最多，接近40%，基本上都回到了2016年的水平，香港則更慘，房?jī)r(jià)直接跌回了2015年。

這其實(shí)就很能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，這一輪房地產(chǎn)的調(diào)整是一個(gè)全國(guó)性的調(diào)整，不是某個(gè)城市的問(wèn)題，也不是什么政策的問(wèn)題。過(guò)去20年，中國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)其實(shí)是嚴(yán)重透支未來(lái)的，很多城市的房?jī)r(jià)早就超過(guò)了當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力。

房?jī)r(jià)漲得飛快，但收入?yún)s跟不上，近幾年人口也開(kāi)始出現(xiàn)變化，于是市場(chǎng)開(kāi)始自我進(jìn)行修正。簡(jiǎn)單說(shuō)就是房?jī)r(jià)和現(xiàn)實(shí)之間差距太大了，而現(xiàn)在市場(chǎng)真的把這個(gè)差距慢慢拉了回來(lái)。

當(dāng)然，各地政府也不會(huì)坐著不動(dòng)，樓市救市政策其實(shí)一直都在出。前不久，上海就打響了今年樓市救市的第一槍?zhuān)呓o得也非常直接，就是要放開(kāi)核心區(qū)的限購(gòu)。以前外地人在上海買(mǎi)房需要3年社保，現(xiàn)在變成了1年。

如果你有3年社保，可以多買(mǎi)一套；如果你沒(méi)有上海戶口，但是有5年以上的居住證，也可以直接買(mǎi)一套。另外還有公積金貸款額度的提高，家庭最高貸款額度從160萬(wàn)提高到240萬(wàn)，如果你是多子女家庭，或者買(mǎi)的是指定的綠色建筑，還能更高。

這些政策釋放的信號(hào)其實(shí)都非常明顯，2026年很可能是瘋狂救市的一年，但問(wèn)題來(lái)了，救市就一定有效嗎？其實(shí)關(guān)于這個(gè)問(wèn)題我已經(jīng)聊過(guò)不止一次了，根本沒(méi)用。因?yàn)檫@一次房地產(chǎn)的問(wèn)題，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的政策性問(wèn)題了，而是需求側(cè)崩了。我一直用一個(gè)詞形容現(xiàn)在的市場(chǎng)：需求斷檔。

什么意思呢？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是三類(lèi)人都不買(mǎi)房了。

第一類(lèi)，有錢(qián)人，他們現(xiàn)在不太愿意把錢(qián)投到房地產(chǎn)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不確定性太多了，全球局勢(shì)、貿(mào)易沖突、戰(zhàn)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)，大家現(xiàn)在更愿意把錢(qián)握在手里，甚至有很多過(guò)去炒房的人，現(xiàn)在都只想趕緊套現(xiàn)離場(chǎng)。

第二類(lèi)，中產(chǎn)，他們現(xiàn)在還有一定的首付能力，但是也不敢買(mǎi)，因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)跌，怕買(mǎi)在最高點(diǎn)，又怕未來(lái)更便宜，于是大家都選擇觀望。

第三類(lèi)人就是普通人，這類(lèi)是完全真的買(mǎi)不起了，收入增長(zhǎng)停滯，就業(yè)壓力越來(lái)越大，很多人連首付都拿不出來(lái)。

于是整個(gè)市場(chǎng)就變成了一種奇怪狀態(tài)：富人不買(mǎi)，中產(chǎn)不敢買(mǎi)，普通人買(mǎi)不起，需求就這樣斷掉了。

更重要的是，很多年前的觀念開(kāi)始改變。過(guò)去買(mǎi)房是人生目標(biāo)，現(xiàn)在很多人都開(kāi)始覺(jué)醒了：我為什么一定要買(mǎi)房呢？房貸30年，每個(gè)月幾萬(wàn)塊，不敢辭職，不敢生病，不敢停下來(lái)，人生就像被鎖住了一樣。于是，越來(lái)越多的年輕人開(kāi)始選擇另一種生活，不買(mǎi)房，選擇租房，把錢(qián)留給自己，去旅行，去換工作，去過(guò)更自由一點(diǎn)的生活。說(shuō)白了就是一句話，很多人不愿意再為高房?jī)r(jià)買(mǎi)單，從而壓上自己的一生。

其實(shí)還有一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，中國(guó)家庭的杠桿率其實(shí)已經(jīng)到頂了。上一輪房?jī)r(jià)上漲，很多家庭已經(jīng)掏空了6個(gè)錢(qián)包，包括父母的錢(qián)、爺爺奶奶的錢(qián)、外公外婆的錢(qián)，全部都投進(jìn)去了。中國(guó)居民的杠桿率在2021年之后基本就沒(méi)有再上升，這說(shuō)明什么？大家都已經(jīng)借不動(dòng)錢(qián)了。

再加上人口的變化，中國(guó)人口從2022年開(kāi)始就負(fù)增長(zhǎng)了，22年減少85萬(wàn)，23年減少208萬(wàn)，24年減少139萬(wàn)，25年減少339萬(wàn)，四年的時(shí)間，總共減少了770多萬(wàn)人。而人口是房地產(chǎn)最核心的變量，人口在減少，房子卻越來(lái)越多，這個(gè)邏輯其實(shí)就很難改變了。

所以說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)很可能就只有一條路：尋找新的平衡點(diǎn)。房?jī)r(jià)、收入、人口、預(yù)期四個(gè)因素重新找到一個(gè)新的平衡點(diǎn)，房?jī)r(jià)才可能真正穩(wěn)定下來(lái)。但是這個(gè)過(guò)程會(huì)非常漫長(zhǎng)，因?yàn)檎嬲龥Q定房?jī)r(jià)的不是政策，而是經(jīng)濟(jì)。

只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)回暖，就業(yè)回暖，收入回暖，大家的信心重新燃起來(lái)的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)才可能真正穩(wěn)定。否則你哪怕再多的救市政策，市場(chǎng)也只會(huì)短暫反彈，然后繼續(xù)尋找新的底盤(pán)。