昨天，克而瑞發(fā)布了2025年度代建排行榜，濤哥看了下名單，竟然發(fā)現(xiàn)了一個令人意外的名字——

新城建管，竟赫然位列代建行業(yè)第八

要知道，這兩年地產(chǎn)行業(yè)的各類榜單，幾乎都被央國企給霸榜，民營房企漸漸消聲匿跡。

新城這一次，在眾多央國企紛紛布局的代建賽道拿下第八，排名又進步一位，確實挺令人驚訝的。

不過仔細一想，又覺得不意外。因為在濤哥看來，過去一年新城一直在“悶聲干大事”——

從組織變革、到連續(xù)發(fā)債、到代建獲獎，當別人還在愁“活下去”的時候，新城似乎已經(jīng)找到了新的方向。

今天濤哥就聊聊，這家仍在堅守的民營房企，最近到底在忙什么。

1

先說建管這件事。濤哥之前寫過，去年新城做了一波大動作：

建管一拆為二，設(shè)立萬嘉和宏圖兩家公司，由兩位新城老將分別掛帥，搞內(nèi)部競賽。

當時濤哥就說，這種"組織裂變"在地產(chǎn)圈非常少見，通常只有擴張期才會做。別人在收縮，新城在裂變，說明建管業(yè)務(wù)確實跑出來了。

最新的數(shù)據(jù)也驗證了這一點。2025年全年，新城建管新增簽約面積達到1061萬平方米，同比增幅超50%，遠超行業(yè)平均水平。累計管理項目超155個，總建筑面積超2600萬平方米，已基本實現(xiàn)全國化布局。

更關(guān)鍵的是，新城建管最大的差異化優(yōu)勢在于"商住協(xié)同"。

背靠吾悅廣場這個商業(yè)IP，新城建管在商業(yè)綜合體代建領(lǐng)域幾乎沒有對手——目前在管項目中商業(yè)綜合體占比接近一半，這是絕大多數(shù)代建企業(yè)做不到的。

濤哥在新城官微看到，他們最近在新疆阿克蘇簽了一個大項目：融合"購物中心+特色街區(qū)+生態(tài)住宅"的文商旅居綜合體。能夠在南疆做這種大型綜合體代建，新城建管的拓展能力真的非常驚人。

阿克蘇吾悅廣場效果圖

在濤哥看來，建管已經(jīng)不再是新城的"副業(yè)"，而是正在成為第三條增長曲線，與商管、地產(chǎn)形成三足鼎立之勢。

這也代表了，新城在本來就已經(jīng)領(lǐng)先的雙輪驅(qū)動基礎(chǔ)上，又有了新的增長極。

2

聊完建管，再來說說新城的融資。

今年2月，新城環(huán)球成功發(fā)行3.55億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，期限3年。這是2026年開年以來民營房企的首單境外債。

加上2025年6月的3億美元高級無抵押債券（近三年民營房企首單）、去年9月的1.6億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，新城已經(jīng)累計完成三筆美元債發(fā)行。

在房企普遍失去美元債融資能力的今天，新城竟然能連發(fā)三次美元債，這一點真的太牛了。要知道，現(xiàn)在民營房企的境外融資渠道基本是"凍結(jié)"的。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年全年房企海外債發(fā)行規(guī)模僅161.45億元人民幣，占總?cè)谫Y規(guī)模的2.7%，發(fā)行主體絕大多數(shù)是華潤、越秀等央國企。民營房企幾乎沒有。

在這樣的背景下，新城能連續(xù)發(fā)三筆美元債，這件事本身就是巨大的勝利。

你可以想象一下：當一條河流幾乎完全斷流的時候，你還能從里面取水，說明什么？說明新城掌握的是別人沒有的“信用通道”。

濤哥一個做金融的朋友說：“90%的民營房企連上談判桌的資格都沒有，新城能發(fā)出來，說明國際資本市場仍然認可它?！?/p>

當然，新城美元債的票息確實不低，但如果你理解其中的財務(wù)邏輯，就會發(fā)現(xiàn)這背后其實是一套非常清醒的"主動管理"策略。

以今年2月這筆3.55億美元債為例，發(fā)行所得主要用于購買要約——也就是回購即將到期的舊債。

這意味著，新城不是被動地等著債務(wù)到期，而是主動出手，提前把短期到期壓力轉(zhuǎn)化為三年期的中長期負債，讓財務(wù)結(jié)構(gòu)更加從容。

用一個比喻來說，這叫"以時間換空間"——雖然票面利率較國內(nèi)貸款高了些，但避免了債務(wù)集中到期的風(fēng)險，這筆賬其實是劃算的。

而且不止美元債。濤哥看了一下新城2025年以來的融資動作，可以說是一套非常完整的"組合拳"——

境內(nèi)方面，2025年先后發(fā)行三筆中期票據(jù)，合計36.5億元，全部獲得中債增全額擔(dān)保和雙AAA評級，票面利率保持較低水平，8月那筆10億中票利率僅2.68%，認購倍數(shù)2.28倍。

境外方面，三筆美元債累計超過8億美元，持續(xù)打通境外融資通道。

此外，去年11月新城還發(fā)行了以上海青浦吾悅廣場為底層資產(chǎn)的持有型不動產(chǎn)ABS，規(guī)模6.16億元，創(chuàng)全國消費類持有型ABS、A股民企持有型ABS"雙首單"紀錄。

中票、美元債、ABS……境內(nèi)外雙軌并行，多種工具靈活運用，不得不說新城的財務(wù)團隊對債務(wù)的主動管理能力非常強。

濤哥覺得，市場有時候?qū)γ駹I房企存在一種思維慣性：只要你發(fā)債，就覺得你缺錢。但換個角度想，一家真正缺錢的公司，現(xiàn)在根本發(fā)不出債來。

3

新城敢頻繁出手，底氣在哪里？答案很簡單：吾悅廣場。

濤哥之前也說過：吾悅廣場是新城最硬核的"壓艙石"。但每次看到最新數(shù)據(jù)，還是會覺得這塊業(yè)務(wù)的韌性超出預(yù)期。

2025年全年，新城商業(yè)運營總收入同比增長10%達到140.9億元；商業(yè)運營毛利率超過70%；吾悅廣場出租率多年維持在95%以上。

截至2026年2月末，新城已在全國142個城市布局208座吾悅廣場，開業(yè)及委托管理在營178座，開業(yè)數(shù)量穩(wěn)居中國上市公司首位。

廣發(fā)證券近期在研報中指出，新城商業(yè)運營毛利率維持70%以上水平，資產(chǎn)運營表現(xiàn)突出，公司盈利主動輪切換，長期價值重估空間大。

要知道，國際投資者買債看什么？看你有沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流來還錢。吾悅廣場每年140多億的商業(yè)收入、超70%的毛利率、接近98%的出租率——這就是新城的底氣。

市場愿意為新城提供融資，本質(zhì)上是對這些底層資產(chǎn)的看好。看到資產(chǎn)變現(xiàn)能力和抗周期韌性的投資者，才會愿意掏出真金白銀給它。

事實上，穆迪去年已經(jīng)將新城發(fā)展的評級展望上調(diào)至正面，摩根士丹利也將新城控股評級上調(diào)至"超配"，目標價上調(diào)25%至19.7元。這些國際機構(gòu)用行動給出了自己的判斷。

4

最近，新城還有件有意思的事。

新城控股近日發(fā)公告：董事呂小平先生辭職。據(jù)悉呂小平是新城的老領(lǐng)導(dǎo)，這次離任屬于65歲到齡退休。

"到齡退休"四個字，在今天的民營房企里，聽起來幾乎像一個奢侈品。

這兩年多少房企的高管是"被優(yōu)化"的、是因分歧離任的、或是公司都沒了不得不走的。

能在一家民營房企從年輕干到退休，平穩(wěn)交接體面告別，這件事本身就挺說明問題的。

翻看新城的核心團隊，建管和地產(chǎn)區(qū)域的負責(zé)人幾乎都是在新城服務(wù)十年以上的老將。

在行業(yè)裁員潮蔓延的當下，新城甚至還提出了"三年千人"管培生校招計劃。

這讓濤哥想到新城一直在說的"駱駝精神"——不追求跑得最快，但一定走得最遠。駱駝穿越沙漠靠的不是爆發(fā)力，而是耐力、儲備和對方向的判斷。

董事長王曉松在今年開年致辭中給出了八個字方針："深耕厚植，守正創(chuàng)新"。

不折騰、不冒進，但也絕不躺平。一筆一筆還債，一座一座開商場，一個一個交房子，一步一步重建信用。

事實上這幾年王曉松一直在強調(diào)：安全。他在股東大會上說：

"公司仍處于穿越周期過程中，信用恢復(fù)是有代價的，通過時間把代價逐步減少。"

新城已經(jīng)連續(xù)7年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，堅持"零違約"記錄，2025年全年如期償還境內(nèi)外公開市場債券58.55億元，同時持續(xù)主動壓降融資余額，幾乎已沒有暴雷的風(fēng)險。

在地產(chǎn)行業(yè)至暗時刻，有的企業(yè)選擇了豪賭，有的選擇了躺平，而新城選了最笨也最扎實的方式——像駱駝一樣，一步一個腳印走向下一個綠洲。

這大概就是這家公司最讓人意外的地方，也是目前多數(shù)民營房企都做不到的。

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