大家好，我是茅十八，今天是2026年第一個(gè)系列文《全球市場(chǎng)追蹤系列》的第二篇。

上一篇，聊了全球豪宅最新成交，上海、迪拜、香港市場(chǎng)。

這篇咱聊一個(gè)新市場(chǎng)。

1

是的，我們又出去調(diào)研了，2026年全球不停飛。

大家猜我們?nèi)ツ睦锪耍?/b>

這是昨天在這個(gè)城市調(diào)研，其中一個(gè)售樓部拍的實(shí)景圖，項(xiàng)目發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

這場(chǎng)景、這畫(huà)風(fēng)，熟悉不？

十年前，2016年，在鄭州、武漢、杭州、合肥、深圳、上海、西安……這種場(chǎng)面可太多了。

甚至更夸張。

售樓部人山人海、看房要排隊(duì)、房?jī)r(jià)一周一個(gè)樣，想買(mǎi)房得提前預(yù)約，一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)得同時(shí)接待好幾組客戶、一開(kāi)盤(pán)就售罄……

這種久違的場(chǎng)面，昨天，我們又經(jīng)歷了一遍。

猜出是哪里了嘛？

——越南胡志明。

去之前就知道，越南樓市這幾年很火，房?jī)r(jià)漲的也很多，而全世界的買(mǎi)房人心理都是：越漲越買(mǎi)。

但親自看到這種場(chǎng)面，還是被震撼了，讓人恍惚到有種穿越感。

此時(shí)此刻的越南樓市，比國(guó)內(nèi)2016年還要瘋狂、還要猛！

國(guó)內(nèi)爆火的雪王，在越南大街上到處可見(jiàn)。

前天直播，有人說(shuō)印象中，越南很破舊。

但你看，這是越南浦東新區(qū)隨手一拍的夜景，高樓林立、燈火通明、現(xiàn)代感一點(diǎn)不少。

現(xiàn)在的越南，真是變化非常大而且非?？?。

2

心理學(xué)上有種說(shuō)法，說(shuō)人在一種情緒泡久了，那個(gè)情緒就成了你理解世界的唯一圖式。

就像這幾年，全國(guó)人都被房子坑苦了，賠慘了。

但其實(shí)，除此之外，幾乎全世界的房子都是賺的、都在漲價(jià)、市場(chǎng)一片紅火。

看幾個(gè)最典型的。

比如日本東京，從2021年開(kāi)始，已經(jīng)連著漲了四年。

新房、二手房，價(jià)格都在漲，而且去年漲的最多；租金也在同頻上漲；

東京23區(qū)、大阪市中央?yún)^(qū)北區(qū)等，核心區(qū)塔樓3年漲一倍的很多。

再比如澳洲，連漲了好幾年，布里斯班去年一年就漲了17.3%；

今年之前，迪拜樓市也很火，連續(xù)漲了5年，有些區(qū)域去年一年就漲了25%；

但中東戰(zhàn)亂，迪拜在中國(guó)人的海外房產(chǎn)投資中，塌房塌的徹徹底底。

還有我們正在考察的越南。

越南，是這輪周期里漲得最野的一個(gè)。

2025年，越南全國(guó)公寓均價(jià)同比暴漲30%-40%，創(chuàng)下近十年最高增速。

兩個(gè)熱門(mén)大城市：

河內(nèi)，公寓均價(jià)突破2.1萬(wàn)人民幣/㎡，漲幅33%；

胡志明，核心區(qū)新盤(pán)4-10萬(wàn)/㎡，哪怕是這個(gè)價(jià)，照樣要靠搶。

拉長(zhǎng)周期看，2019年至2025年，

河內(nèi)公寓一手價(jià)累計(jì)漲超72%，胡志明市累計(jì)漲了34%。

換個(gè)角度看，越南市場(chǎng)火到什么程度呢？

像胡志明、河內(nèi)這些核心城市庫(kù)存去化周期只有5-7個(gè)月，“開(kāi)盤(pán)即售罄”就是常態(tài)。

房子不夠賣(mài)，是現(xiàn)在越南的真實(shí)情況。

3

亂紀(jì)元里，越南成了最大“被動(dòng)受益者”！

現(xiàn)在的全球經(jīng)濟(jì)，像極了科幻小說(shuō)里的“亂紀(jì)元”，到處是冰河期和高溫季的隨機(jī)切換。

而越南，是這一輪產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)中，最大的被動(dòng)受益國(guó)之一。

地緣局勢(shì)緊張，越南選擇極度開(kāi)放，左右逢源。

跟中國(guó)保持最大貿(mào)易伙伴，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，跟歐美簽自貿(mào)協(xié)定，當(dāng)核心供應(yīng)商。

誰(shuí)都不得罪，紅利還吃個(gè)夠。

越南作為這輪全球產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移與重構(gòu)中的“撿漏王”。

外資是拿真金白銀瘋狂往里砸！

2026年1月在越南實(shí)施的外國(guó)直接投資（FDI）估計(jì)為16.8億美元，較去年同期增長(zhǎng)11.3%。

這是過(guò)去五年來(lái)一月份的最高值。

三星、英特爾這些巨頭，已經(jīng)把這里當(dāng)成了全球供應(yīng)鏈的核心節(jié)點(diǎn)。

2025年越南人均GDP為5026美元，首次突破5000美元大關(guān)，晉升為世界銀行定義的中等偏上收入經(jīng)濟(jì)體。

外資涌入、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、制造業(yè)迅猛發(fā)展、旅游業(yè)火熱、基建加速落地、房地產(chǎn)發(fā)展的如火如荼。

所以在越南，到處，可以感受到經(jīng)濟(jì)上行的活力。

越南這一周，我聽(tīng)到一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)：

房地產(chǎn)及相關(guān)建筑業(yè)，合計(jì)貢獻(xiàn)了越南GDP的37%以上，成為經(jīng)濟(jì)“壓艙石”。

越南人愛(ài)買(mǎi)房，對(duì)房子的信仰，絲毫不亞于十年前的中國(guó)人。

所以，盡管越南房貸利率已經(jīng)高達(dá)9.5%-11.5%，本地人還是搶著買(mǎi)！

4

未來(lái)5年，漲幅50%，胡志明。

這是米公子去越南考察數(shù)次之后的判斷，后來(lái)我們陸續(xù)考察復(fù)盤(pán)，米公子還是保守了。

這是河內(nèi)、胡志明部分項(xiàng)目近幾年的漲幅情況。

2019-2025年，河內(nèi)一些項(xiàng)目，房?jī)r(jià)漲幅在70%-105%左右。

熱門(mén)項(xiàng)目、熱門(mén)房源，翻了一倍的、兩倍的也不少。

就在寫(xiě)這篇文章的時(shí)候，同事發(fā)來(lái)一個(gè)信息，客戶在河內(nèi)的房子我們幫忙轉(zhuǎn)售出去的。

2020年7-8月買(mǎi)入，2025年12月賣(mài)出，

三房買(mǎi)入價(jià)22.7億，賣(mài)出價(jià)64億，漲幅180%；

兩房買(mǎi)入價(jià)20.9億，賣(mài)出價(jià)55.2億，漲幅164%；

兩套房子，超過(guò)1.5倍的漲幅！

5年漲幅超過(guò)150%，不得不說(shuō)，越南房?jī)r(jià)漲的真猛！

今天依然在考察，看完胡志明，我們認(rèn)為站在2026年，胡志明比河內(nèi)機(jī)會(huì)更好。

原因有幾點(diǎn)：

1、前幾年河內(nèi)漲的太多了，已經(jīng)比較貴；

2、胡志明漲的也多，但相比河內(nèi)來(lái)說(shuō)，補(bǔ)漲空間更大；

3、胡志明產(chǎn)業(yè)密度、資金密度、外資密度都更高；

4、越南很重視胡志明。

如何理解胡志明與河內(nèi)？

河內(nèi)是政治中心，就像咱們的北京。

胡志明是經(jīng)濟(jì)中心，真正的“錢(qián)流動(dòng)”的地方，就像咱們的上海。

國(guó)家很重視胡志明，越南政府總理要求確保鐵路項(xiàng)目順利推進(jìn)，其中重點(diǎn)優(yōu)先推進(jìn)連接胡志明市兩大機(jī)場(chǎng)的項(xiàng)目。

還有兩點(diǎn)：

——越南人口過(guò)億，但城鎮(zhèn)化率卻很低，

——越南在行情好的時(shí)候，選擇控地；

兩項(xiàng)推動(dòng)下，需求暴漲，但供應(yīng)緊缺，供需嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)必然大漲。

看，胡志明的范五老街，燈火輝煌、紙醉金迷。

本地有種說(shuō)法，說(shuō)現(xiàn)在的胡志明，就是2014年的上海，到處是機(jī)會(huì)。

誰(shuí)不希望在大牛市初期，押中一個(gè)高速增長(zhǎng)國(guó)家里的“魔都錢(qián)城”？

未來(lái)5年，漲幅50%，這篇文章收藏起來(lái)，5年后咱再來(lái)驗(yàn)證。

賺錢(qián)了，請(qǐng)我一碗胡辣湯。

最后多說(shuō)兩句，家門(mén)之外，有盛景、也有坑。

越南無(wú)遺產(chǎn)稅、無(wú)房產(chǎn)稅。但市場(chǎng)上90%的樓盤(pán)不賣(mài)給大陸客戶，單項(xiàng)目賣(mài)給外國(guó)人比例不能超過(guò)30%，否則會(huì)被收回，這點(diǎn)要格外注意。

還在調(diào)研，今天先寫(xiě)這么多，后續(xù)再更新。

在全球亂局里，敢于走出去、看世界、押注新興國(guó)運(yùn)的人，才是最終的贏家。

來(lái)，交個(gè)朋友，添加我這個(gè)空中飛人的私密考察群吧：

這次越南胡志明的考察實(shí)況直接發(fā)在私密群里，考察結(jié)束后會(huì)發(fā)完整考察報(bào)告，后續(xù)還有河內(nèi)的、以及越南整體分析與建議。

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