最近咱們講的最多的就是關(guān)于建筑行業(yè)，今天咱們聊聊房子。

南京有個(gè)網(wǎng)友發(fā)來消息，去年6月，歡天喜地花290多萬買了一套房，當(dāng)時(shí)還覺得自己撿了大便宜，畢竟這套房在最高峰時(shí)期起碼都得500萬。

結(jié)果呢，才半年多的時(shí)間，同小區(qū)同戶型的房子，成交價(jià)降到了240多萬。

幾個(gè)月將近50萬沒了，這位網(wǎng)友整個(gè)人都傻眼了，而去年賣房給他的那個(gè)業(yè)主，反而在暗自慶幸——還好賣得早！

看到這事兒，我立馬就想起了房產(chǎn)圈的“逃頂鬼才”——潘石屹，他好幾次都在樓市出問題之前，全身而退。前段時(shí)間他又對樓市放話了：不出意外，未來3年，樓市要變天！

一、潘石屹的“逃頂神話”：別人沖進(jìn)去時(shí)，他已經(jīng)撤了

要說地產(chǎn)圈里的逃頂高手，潘石屹排第二，沒人敢排第一。他幾次關(guān)鍵操作，至今無人能比。

第一次是90年代末的海南樓市。當(dāng)時(shí)很多人往海南沖，覺得買房就能發(fā)財(cái)。潘石屹卻在大家最瘋狂的時(shí)候，找人拿到了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)，一看庫存都快堆成山了，立馬把手里的項(xiàng)目全賣了，揣著錢就去了北京。

他前腳剛走，后腳海南樓市的泡沫就破了，多少開發(fā)商賠得精光，他倒好，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)芈浯鼮榘擦恕?/p>

第二次是2018年。那時(shí)候全國樓市火爆，好多房企都在喊要沖萬億銷售額，買房的人更是瘋狂，跟搶白菜似的。可潘石屹卻悄悄開始賣北京、上海的核心地段物業(yè)。

當(dāng)時(shí)不少人笑他膽子小，他卻說：“地價(jià)不漲了，房企就該踏實(shí)做產(chǎn)品，別再想著炒房賺錢?！?/p>

結(jié)果2020年之后，樓市調(diào)控收緊，很多頭部房企都開始陸陸續(xù)續(xù)爆雷，而潘石也早就拿著錢去了國外。

這哪是人家膽小？分明是把事情看透了——逃頂不是非等到最高點(diǎn)，而是在潮水退下去之前，先上岸！

二、未來三年樓市“三大趨勢”，跟你錢包息息相關(guān)

潘石屹的操作背后，其實(shí)藏著他這些年對樓市的判斷。

不出意外的話，未來三年樓市會有三大趨勢，每一個(gè)都關(guān)系到你的錢袋子：

第一個(gè)趨勢，大多數(shù)城市的底，沒那么好抄。

很多人一聽“底部”，就急著沖進(jìn)去，結(jié)果發(fā)現(xiàn)買了就虧。特別是三四線，庫存的房子要賣四年才能賣完。一線城市稍微好點(diǎn)，但也要八九個(gè)月，而且連大城市內(nèi)部也開始分化——核心區(qū)還能撐一撐，郊區(qū)照樣降價(jià)，有的新盤比前幾年跌了20%。

就像開頭那位網(wǎng)友，半年就虧了近50萬，你以為是底，其實(shí)可能還在半山腰。

第二個(gè)趨勢，開發(fā)商大洗牌，小房企會越來越少。

房子不好賣，開發(fā)商也面臨洗牌。去年top 50房企的銷售額占比已經(jīng)降到了50%左右，比2020年多了十幾個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2028年，top 30房企要占一半以上市場。

更重要的是，錢都流向不同了，比如國企拿到的融資占了86%，華潤置地借錢成本才2.71%，而民營房企的發(fā)債同比跌了20%。

這趨勢就很明顯了，小房企因?yàn)閷?shí)力不足淘汰是必然，以后樓市是大房企的天下，潘石屹早看透這點(diǎn)，才提前撤了。

第三個(gè)趨勢，學(xué)新加坡搞“兩條腿走路”，保障房越來越多。

住建部早就定了調(diào)：以后要搞保障性住房、城市更新、高品質(zhì)住宅三條路。光保障房就計(jì)劃建1100萬套，能解決2000萬新市民的住房問題。

簡單說就是“政府管基本，市場管改善”。以后，上班族不一定非買商品房，有保障房兜底；想住好一點(diǎn)的，就去買商品房。兩條路清清楚楚，再也不是“要么買貴的，要么沒房住”。

三，為啥會變天？

市場變成這樣，并不是偶然，有幾個(gè)核心因素推動：

一方面，供求關(guān)系徹底變了。

以前大家都往城市跑，房子不夠住；現(xiàn)在人口負(fù)增長了，需求大不如前。在這種背景下，過去那種“遍地蓋房”的時(shí)代，徹底結(jié)束了。

另一方面，房子的定位也變了。

2025年之前，樓市主要是在“防風(fēng)險(xiǎn)、保民生”；現(xiàn)在不一樣了，《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》里明確說，要把住房當(dāng)“大宗消費(fèi)”來對待。

意味著啥？房子從“投資品”變成了“消費(fèi)品”，想靠炒房發(fā)財(cái)，根本不可能了——這也是潘石屹說的“回歸產(chǎn)品本身”的真正含義。

四，普通人如何避免買就虧？記住兩點(diǎn)

第一，不是剛需別買房，再等等。

現(xiàn)在是買方市場，二手房均價(jià)依舊處于下行趨勢，中國人普遍的買漲不買跌，更加劇了大家買就虧的心里，更不敢下手。所以這個(gè)時(shí)候，你有大把時(shí)間挑房子，沒必要急著跳坑，等房價(jià)穩(wěn)住了再說。

第二，你如果手里有多套房的，賣吧。

尤其是房子都是在三四線的，這種人口持續(xù)流出，人都沒有剩下全是房的地區(qū)，現(xiàn)在不清，以后更清不掉。

說白了，當(dāng)年潘石屹連北京、上海的商場都賣，就是知道以后房子會從“資產(chǎn)”變“負(fù)擔(dān)”。所以別舍不得那點(diǎn)利潤，能安全套現(xiàn)，比什么都強(qiáng)。

總之，潘石屹能逃頂，從來不是運(yùn)氣好，是他看透了劇本。

未來三年的樓市，早就不是“炒房暴富”的時(shí)代了。如果還抱著老想法，覺得還能回到巔峰期，未來搞不好就血本無歸。所以，你是打算像潘石屹一樣早做打算，還是開頭那位網(wǎng)友那樣踩坑套牢？自己好好琢磨琢磨吧。