最近咱們講的最多的就是關(guān)于建筑行業(yè)，今天咱們聊聊房子。

南京有個(gè)網(wǎng)友發(fā)來(lái)消息，去年6月，歡天喜地花290多萬(wàn)買了一套房，當(dāng)時(shí)還覺(jué)得自己撿了大便宜，畢竟這套房在最高峰時(shí)期起碼都得500萬(wàn)。

結(jié)果呢，才半年多的時(shí)間，同小區(qū)同戶型的房子，成交價(jià)降到了240多萬(wàn)。

幾個(gè)月將近50萬(wàn)沒(méi)了，這位網(wǎng)友整個(gè)人都傻眼了，而去年賣房給他的那個(gè)業(yè)主，反而在暗自慶幸——還好賣得早！

看到這事兒，我立馬就想起了房產(chǎn)圈的“逃頂鬼才”——潘石屹，他好幾次都在樓市出問(wèn)題之前，全身而退。前段時(shí)間他又對(duì)樓市放話了：不出意外，未來(lái)3年，樓市要變天！

一、潘石屹的“逃頂神話”：別人沖進(jìn)去時(shí)，他已經(jīng)撤了

要說(shuō)地產(chǎn)圈里的逃頂高手，潘石屹排第二，沒(méi)人敢排第一。他幾次關(guān)鍵操作，至今無(wú)人能比。

第一次是90年代末的海南樓市。當(dāng)時(shí)很多人往海南沖，覺(jué)得買房就能發(fā)財(cái)。潘石屹卻在大家最瘋狂的時(shí)候，找人拿到了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)，一看庫(kù)存都快堆成山了，立馬把手里的項(xiàng)目全賣了，揣著錢就去了北京。

他前腳剛走，后腳海南樓市的泡沫就破了，多少開(kāi)發(fā)商賠得精光，他倒好，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)芈浯鼮榘擦恕?/p>

第二次是2018年。那時(shí)候全國(guó)樓市火爆，好多房企都在喊要沖萬(wàn)億銷售額，買房的人更是瘋狂，跟搶白菜似的?？膳耸賲s悄悄開(kāi)始賣北京、上海的核心地段物業(yè)。

當(dāng)時(shí)不少人笑他膽子小，他卻說(shuō)：“地價(jià)不漲了，房企就該踏實(shí)做產(chǎn)品，別再想著炒房賺錢。”

結(jié)果2020年之后，樓市調(diào)控收緊，很多頭部房企都開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)爆雷，而潘石也早就拿著錢去了國(guó)外。

這哪是人家膽??？分明是把事情看透了——逃頂不是非等到最高點(diǎn)，而是在潮水退下去之前，先上岸！

二、未來(lái)三年樓市“三大趨勢(shì)”，跟你錢包息息相關(guān)

潘石屹的操作背后，其實(shí)藏著他這些年對(duì)樓市的判斷。

不出意外的話，未來(lái)三年樓市會(huì)有三大趨勢(shì)，每一個(gè)都關(guān)系到你的錢袋子：

第一個(gè)趨勢(shì)，大多數(shù)城市的底，沒(méi)那么好抄。

很多人一聽(tīng)“底部”，就急著沖進(jìn)去，結(jié)果發(fā)現(xiàn)買了就虧。特別是三四線，庫(kù)存的房子要賣四年才能賣完。一線城市稍微好點(diǎn)，但也要八九個(gè)月，而且連大城市內(nèi)部也開(kāi)始分化——核心區(qū)還能撐一撐，郊區(qū)照樣降價(jià)，有的新盤比前幾年跌了20%。

就像開(kāi)頭那位網(wǎng)友，半年就虧了近50萬(wàn)，你以為是底，其實(shí)可能還在半山腰。

第二個(gè)趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商大洗牌，小房企會(huì)越來(lái)越少。

房子不好賣，開(kāi)發(fā)商也面臨洗牌。去年top 50房企的銷售額占比已經(jīng)降到了50%左右，比2020年多了十幾個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2028年，top 30房企要占一半以上市場(chǎng)。

更重要的是，錢都流向不同了，比如國(guó)企拿到的融資占了86%，華潤(rùn)置地借錢成本才2.71%，而民營(yíng)房企的發(fā)債同比跌了20%。

這趨勢(shì)就很明顯了，小房企因?yàn)閷?shí)力不足淘汰是必然，以后樓市是大房企的天下，潘石屹早看透這點(diǎn)，才提前撤了。

第三個(gè)趨勢(shì)，學(xué)新加坡搞“兩條腿走路”，保障房越來(lái)越多。

住建部早就定了調(diào)：以后要搞保障性住房、城市更新、高品質(zhì)住宅三條路。光保障房就計(jì)劃建1100萬(wàn)套，能解決2000萬(wàn)新市民的住房問(wèn)題。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是“政府管基本，市場(chǎng)管改善”。以后，上班族不一定非買商品房，有保障房兜底；想住好一點(diǎn)的，就去買商品房。兩條路清清楚楚，再也不是“要么買貴的，要么沒(méi)房住”。

三，為啥會(huì)變天？

市場(chǎng)變成這樣，并不是偶然，有幾個(gè)核心因素推動(dòng)：

一方面，供求關(guān)系徹底變了。

以前大家都往城市跑，房子不夠住；現(xiàn)在人口負(fù)增長(zhǎng)了，需求大不如前。在這種背景下，過(guò)去那種“遍地蓋房”的時(shí)代，徹底結(jié)束了。

另一方面，房子的定位也變了。

2025年之前，樓市主要是在“防風(fēng)險(xiǎn)、保民生”；現(xiàn)在不一樣了，《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》里明確說(shuō)，要把住房當(dāng)“大宗消費(fèi)”來(lái)對(duì)待。

意味著啥？房子從“投資品”變成了“消費(fèi)品”，想靠炒房發(fā)財(cái)，根本不可能了——這也是潘石屹說(shuō)的“回歸產(chǎn)品本身”的真正含義。

四，普通人如何避免買就虧？記住兩點(diǎn)

第一，不是剛需別買房，再等等。

現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，二手房均價(jià)依舊處于下行趨勢(shì)，中國(guó)人普遍的買漲不買跌，更加劇了大家買就虧的心里，更不敢下手。所以這個(gè)時(shí)候，你有大把時(shí)間挑房子，沒(méi)必要急著跳坑，等房?jī)r(jià)穩(wěn)住了再說(shuō)。

第二，你如果手里有多套房的，賣吧。

尤其是房子都是在三四線的，這種人口持續(xù)流出，人都沒(méi)有剩下全是房的地區(qū)，現(xiàn)在不清，以后更清不掉。

說(shuō)白了，當(dāng)年潘石屹連北京、上海的商場(chǎng)都賣，就是知道以后房子會(huì)從“資產(chǎn)”變“負(fù)擔(dān)”。所以別舍不得那點(diǎn)利潤(rùn)，能安全套現(xiàn)，比什么都強(qiáng)。

總之，潘石屹能逃頂，從來(lái)不是運(yùn)氣好，是他看透了劇本。

未來(lái)三年的樓市，早就不是“炒房暴富”的時(shí)代了。如果還抱著老想法，覺(jué)得還能回到巔峰期，未來(lái)搞不好就血本無(wú)歸。所以，你是打算像潘石屹一樣早做打算，還是開(kāi)頭那位網(wǎng)友那樣踩坑套牢？自己好好琢磨琢磨吧。