來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 林振興

開(kāi)年，順義成了北京土拍的主戰(zhàn)場(chǎng)。僅一個(gè)半月，這個(gè)區(qū)就成交了3宗宅地，進(jìn)賬超過(guò)37個(gè)小目標(biāo)。

就在昨兒，順義國(guó)企剛剛底價(jià)3.48億元摘得仁和地塊；今日（3月18日），接力棒就交到了住總手里。

北京住總京順?lè)康禺a(chǎn)以5.71億元底價(jià)摘得順義區(qū)M15號(hào)線河?xùn)|站SY00-3101-0037地塊，樓面價(jià)約1.4萬(wàn)元/㎡。

外界對(duì)于0037地塊的這位主人，并不意外。因?yàn)榈貕K還沒(méi)開(kāi)拍，住總就按捺不住，開(kāi)始“搶跑”了。

3月6日，北京住總京順?lè)康禺a(chǎn)掛出了施工招標(biāo)計(jì)劃，對(duì)象正是今天“剛到手”的0037地塊，投資估算12.08億元。

再把時(shí)間往前翻，2月13日，人家連0037地塊的設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃都發(fā)完了。

地塊未拍、招標(biāo)先行，這操作在北京土地市場(chǎng)早已見(jiàn)怪不怪。朝陽(yáng)三間房、通州運(yùn)河八子、豐臺(tái)岳各莊地塊、通州宋莊地塊……哪個(gè)不是走同樣的劇本？

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，提前招標(biāo)是真金白銀往前沖。萬(wàn)一失手，錢就打水漂；但只要拿下，就能直接省去前期籌備的“空窗期”，縮短開(kāi)發(fā)周期。

更值得玩味的是，這次住總并非單槍匹馬。

從官宣海報(bào)來(lái)看，項(xiàng)目公司為“北京城建祥業(yè)公司”，目前該公司尚未注冊(cè)成立。明眼人一看就懂：住總拉上“兄弟”北京城建，一起來(lái)兜底。

在北京市場(chǎng)，單打獨(dú)斗風(fēng)險(xiǎn)太高。住總攜手北京城建，顯然是為了分?jǐn)傎Y金和操盤風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)可攻，退可守。

這也并住總和北京城建的首次“聯(lián)姻”。

在豐臺(tái)，嘉棠璟樾所在地塊，就是北京城建發(fā)展、北京建工地產(chǎn)和住總金第聯(lián)手，在2025年9月，以29億元的底價(jià)拿下。這三家企業(yè)在嘉棠璟樾持股比例為48%、42%和10%。

眼下，北京土拍市場(chǎng)正刮起一股“兄弟齊心”之風(fēng)。去年底，豐臺(tái)北宮鎮(zhèn)張郭莊村0204-6028地塊，是中建方程+中建智地聯(lián)合體以13.54億元底價(jià)拿下。

在市場(chǎng)變幻莫測(cè)的當(dāng)下，一個(gè)接一個(gè)的聯(lián)合體底價(jià)成交，背后是市場(chǎng)的默契，也是房企的理性——地價(jià)不爭(zhēng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享。

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住總為何那么“急切”？ 因?yàn)榕赃?，就是自己人?/p>

0037地塊的拿地企業(yè)北京住總京順?lè)康禺a(chǎn)，正是青年ONE的項(xiàng)目公司。它由北京祥業(yè)房地產(chǎn)100%持股，穿透背后是住總集團(tuán)。

兩年前的3月15日，住總以6.2億元底價(jià)競(jìng)得順義新城第31街區(qū)SY00-3101-0808、SY00-3101-0809地塊，規(guī)劃建筑規(guī)模約4.28萬(wàn)平方米，住宅樓面價(jià)約1.61萬(wàn)元/平方米，做出了一個(gè)盤——青年ONE。

該項(xiàng)目2024年9月入市，主力戶型為72㎡-105㎡，并于2025年6月官宣444套房源全部售罄。

從開(kāi)盤到售罄，青年ONE只用了9個(gè)月，成交均價(jià)約3.26萬(wàn)元/㎡，成交金額超12.7億元，地價(jià)覆蓋率超205%。

青年ONE賣得這么火爆，新地塊又離得近。你說(shuō)，住總能不心動(dòng)嗎？

0037地塊住總自己拿下，和青年ONE打配合，反而能穩(wěn)住整個(gè)片區(qū)的定價(jià)權(quán)。

而新地塊最大優(yōu)勢(shì)是，拿地成本較青年ONE每平低了2000+。

加上，順義是北京偷面積最高的那一檔，0037地塊有“好房子”相助，它的優(yōu)勢(shì)不言而喻。

新地素質(zhì)怎么樣？

先看位置：北至俸伯站西路、南至左堤輔線、西至聽(tīng)潮路、東至俸伯站東路，建設(shè)用地面積31365.67平方米，規(guī)劃地上建筑規(guī)模40775.37平方米。

再看硬指標(biāo)：容積率1.3比住總ONE（1.5）還低，建筑高度控制在36米，綠地率和建筑密度均為30%。

地塊有30度角的傾斜，但好在是方正，方便排布大面寬產(chǎn)品，未來(lái)將打造小高層、洋房等產(chǎn)品。

新拿下的0037地塊，本身也是個(gè)“好苗子”。

它左手地鐵，緊鄰地鐵15號(hào)線俸伯站，直線距離約400米，是妥妥的地鐵盤；右手河景，南側(cè)緊鄰潮白河水岸。

另?yè)?jù)規(guī)劃出讓文件，該項(xiàng)目需要“加強(qiáng)濱水界面管控，嚴(yán)格控制潮白河綠化帶兩側(cè)100米范圍的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，濱水區(qū)新建建筑高度控制在30米以下?！?/p>

配套也不差，周邊有京漢生活廣場(chǎng)、潮白河森林公園、減河公園、北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院等。

但眼下，順義新盤扎堆，住總+城建的“雙保險(xiǎn)”組合，能在順義再造一個(gè)“爆款”嗎？

02

順義0037地塊，是住總馬年在京拿下的第一宗地，也是集團(tuán)新帥張鎖全上位后的第一張地產(chǎn)答卷，意義不言而喻。

去年11月，北京城建集團(tuán)副總經(jīng)理張鎖全接替謝夫海，擔(dān)任住總集團(tuán)董事長(zhǎng)。

不止住總集團(tuán)，早前城建集團(tuán)也另派集團(tuán)總會(huì)計(jì)師齊占峰，擔(dān)任城建發(fā)展董事長(zhǎng)一職。

新掌門張鎖全是北京城建的“老人”，他長(zhǎng)期在城建集團(tuán)及其下屬單位任職。同事們給予他的評(píng)價(jià)是，“工作作風(fēng)扎實(shí)，堅(jiān)持原則，認(rèn)真負(fù)責(zé)，敢于擔(dān)當(dāng)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)溝通能力強(qiáng)”。

最初，他曾任北京城建四建設(shè)工程有限責(zé)任公司董事、副經(jīng)理、總經(jīng)理；以及北京城建十六建筑工程有限責(zé)任公司經(jīng)理、董事、董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記等職位。

而后，張鎖全還分管了投資、建筑工程等業(yè)務(wù)。在資本運(yùn)作上，他有自己一套玩法。

擔(dān)任北京城建集團(tuán)投資有限公司董事長(zhǎng)期間，他推進(jìn)建筑科技產(chǎn)業(yè)園、通州平臺(tái)公司、北京市冬奧會(huì)速滑館等跟蹤項(xiàng)目的落地，并積極探索和拓展PPP業(yè)務(wù)。

在任職建筑工程總承包部總經(jīng)理期間，張鎖全參與多個(gè)重大項(xiàng)目建設(shè)，如高安市新型城鎮(zhèn)化工程、北京城市副中心站綜合交通樞紐、國(guó)家高山滑雪中心等。

此外，張鎖全還作為城建集團(tuán)建筑部總經(jīng)理，是世園會(huì)建筑工程的擔(dān)綱者。他也是一位感性的人，提到自己“給拼命的弟兄們加壓”，也曾哽咽流淚。

截止2025年9月底，住總集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入為296億元，上年同期為304億元；凈利潤(rùn)為3.43億元，上年同期為5.49億元。同期，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為126.63億元。

再將時(shí)間線拉長(zhǎng)，2023年-2024年，住總集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入分別為421.14億元、373.28億元；同期，凈利潤(rùn)分別為7.3億元、5.91億元。

營(yíng)收凈利雙降的同時(shí)，住總集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率卻持續(xù)攀升，2022-2024年、2025年3月，分別為76.63%、76.84%、78.31%、78.98%。

2024年，住總集團(tuán)對(duì)住總地產(chǎn)、住總置業(yè)進(jìn)一步實(shí)施重組整合，擬由開(kāi)發(fā)公司吸收合并置業(yè)公司，將置業(yè)公司現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)歸并到開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一管理。

調(diào)整后，住總集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加聚焦。但當(dāng)前，去化回款仍是住總地產(chǎn)董事長(zhǎng)劉連福要面臨的主要問(wèn)題。

近兩年，住總地產(chǎn)的營(yíng)收、凈利雙雙開(kāi)倒車。營(yíng)收從2023年43.15億元下降至2024年的39.10億元，凈利潤(rùn)則從2023年的2.94億元下降至2024年的1.66億元，同比減少超43%。

截止2025年9月底，住總地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為34.67億元，上年同期為29.98億元；凈利潤(rùn)為7981.09萬(wàn)元，上年同期為1.86億元，陷入“增收不增利”。