出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

3月16日，東莞濱海灣新區(qū)2026年首宗宅地——2026WR001號地塊成功出讓，華潤置地以13.1億元總價(jià)摘得，折合樓面價(jià)約1.49萬元/平方米。這是華潤置地在濱海灣交椅灣板塊斬獲的第三宗住宅用地，至此，濱海潤府一期、二期與新地塊連片成型，央企深耕灣區(qū)核心的戰(zhàn)略意圖清晰顯現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，2026年開年以來華潤置地顯著收緊拿地節(jié)奏，2月僅新增蘭州一宗宅地，權(quán)益對價(jià)僅2.13億元，與2025年單月拿地超90億元、全年權(quán)益拿地超680億元的力度形成鮮明對比。在行業(yè)整體審慎、企業(yè)收縮投資的背景下，華潤置地為何斥資十余億，在東莞濱海灣新區(qū)持續(xù)“超級加碼”？這場看似逆勢的布局，既是對區(qū)域價(jià)值的篤定，更是央企“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)、片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)模式的勝利。

本次出讓的2026WR001號地塊，占地約3.5萬平方米，容積率2.5，計(jì)容建面約8.8萬平方米，建筑限高80米、綠地率35%，開發(fā)條件純粹、無額外配建，為打造低密品質(zhì)住區(qū)提供了良好基礎(chǔ)。而地塊附帶的商業(yè)約束條件，看似門檻，實(shí)則為華潤置地量身定制。

根據(jù)出讓文件，競得人需在6個(gè)月內(nèi)參與相鄰B03-18商業(yè)地塊競拍并至少一次有效報(bào)價(jià)，否則需支付4億元違約金；商業(yè)項(xiàng)目須100%自持，并引入萬象購物村、萬象天地、太古里、SKP其中一家運(yùn)營。這一要求直接篩選出具備高端商業(yè)自持與運(yùn)營能力的房企，而華潤置地正是其中佼佼者。

依托萬象城、萬象天地、萬象匯、萬象購物村四大商業(yè)產(chǎn)品線，華潤置地在全國構(gòu)建了成熟的商業(yè)運(yùn)營體系，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)租金收入持續(xù)增長。2026年2月，公司經(jīng)常性收入45.4億元，同比增長7.1%，其中租金收入31.9億元，同比大增17.1%；前兩月累計(jì)租金收入63億元，同比增幅超15%。穩(wěn)定的商業(yè)現(xiàn)金流，為華潤置地穿越行業(yè)周期提供了堅(jiān)實(shí)支撐，也讓其在本次帶商業(yè)條件的宅地競爭中獨(dú)占鰲頭。

新地塊與已開業(yè)的萬象濱海購物村直線距離僅約200米，未來商業(yè)地塊落地后，將形成“住宅+高端商業(yè)”閉環(huán)，進(jìn)一步強(qiáng)化片區(qū)生活氛圍與資產(chǎn)價(jià)值。這種“住宅引流、商業(yè)賦能、自持增值”的模式，正是華潤置地區(qū)別于普通房企的核心競爭力。

華潤置地敢于持續(xù)加碼濱海灣，核心源于前期項(xiàng)目的出色表現(xiàn)與市場高度認(rèn)可。濱海潤府一期已于2025年6月提前半年交付，約900套房源順利入住，品質(zhì)兌現(xiàn)力贏得業(yè)主與市場口碑。二期項(xiàng)目2025年2月拿地、5月開盤，從拿地到首開僅兩個(gè)多月，展現(xiàn)高效開發(fā)能力。

銷售數(shù)據(jù)更具說服力：二期開盤首周簽約超120套、銷售額近6億元；2025年全年成交449套、金額約23億元；截至2026年3月中旬，庫存僅剩三十余套尾房，整體去化率超90%。價(jià)格方面，二期成交均價(jià)穩(wěn)定在3.2萬-3.8萬元/平方米，一期二手房掛牌價(jià)普遍超3.3萬元/平方米，資產(chǎn)保值增值能力凸顯。

新地塊恰好位于一期南側(cè)、二期東側(cè)，三者連成整體，形成規(guī)模效應(yīng)與品牌集聚效應(yīng)。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，該地塊將打造為濱海潤府三期，最快今年6月入市，承接前兩期熱銷勢能，進(jìn)一步鞏固華潤在濱海灣住宅市場的龍頭地位。從單點(diǎn)開發(fā)到連片造城，華潤置地用實(shí)際行動(dòng)踐行長期主義，與區(qū)域共同成長。

2026年以來，華潤置地拿地策略轉(zhuǎn)向“審慎擇優(yōu)、聚焦核心”，2月僅拿一宗蘭州地塊，與2025年高頻拿地形成反差。銷售端同樣承壓，2月合同銷售額100.5億元、銷售面積28.7萬平方米，同比分別下降25.6%、50.9%；前兩月累計(jì)銷售額217億元、面積65.5萬平方米，同比降幅13.5%、38.9%。

但數(shù)據(jù)背后，結(jié)構(gòu)亮點(diǎn)清晰：銷售面積降幅顯著高于金額降幅，印證公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、均價(jià)維持高位；2025年整體銷售均價(jià)約2.5萬元/平方米，2026年部分項(xiàng)目均價(jià)突破3萬元，高端化、精品化路線成效顯著。拿地層面，公司聚焦核心城市、核心板塊、稀缺地塊，如青島南區(qū)核心宅地、太原汾河沿岸項(xiàng)目等，均為區(qū)域稀缺資源，抗風(fēng)險(xiǎn)能力與增值空間突出。

東莞濱海灣新區(qū)作為粵港澳大灣區(qū)幾何中心、東莞“黃金內(nèi)灣”核心平臺(tái)，占位廣深聯(lián)動(dòng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，交通、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)配套加速落地，是大灣區(qū)極具潛力的價(jià)值高地。在整體收縮投資的背景下，華潤置地重金落子濱海灣，正是“非核心不投、非稀缺不拿”戰(zhàn)略的集中體現(xiàn)，以精準(zhǔn)布局替代粗放擴(kuò)張，提升資源使用效率與投資回報(bào)率。

華潤置地在濱海灣的布局，遠(yuǎn)不止住宅開發(fā)，而是以“片區(qū)統(tǒng)籌”思維深度參與城市建設(shè)。除濱海潤府系列住宅與萬象濱海購物村商業(yè)外，公司還參與代建濱海灣未來學(xué)校、生態(tài)長廊、文體公園等公建配套，全方位賦能區(qū)域發(fā)展。這種“先配套、后住宅，先造城、后銷售”的模式，與深圳灣開發(fā)邏輯一脈相承，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值與城市價(jià)值的雙贏。

濱海灣新區(qū)肩負(fù)東莞參與大灣區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略使命，產(chǎn)業(yè)、人才、政策紅利持續(xù)釋放。華潤置地作為央企，與地方政府形成深度協(xié)同，既是區(qū)域建設(shè)的參與者，也是價(jià)值提升的受益者。此次拿地后，交椅灣板塊人居、商業(yè)、公建配套進(jìn)一步完善，將吸引更多高層次人才落戶，推動(dòng)片區(qū)從規(guī)劃藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)宜居新城。

當(dāng)然，本次布局也面臨階段性挑戰(zhàn)：一方面，行業(yè)銷售仍處調(diào)整期，東莞樓市整體去化壓力猶存，三期項(xiàng)目入市后需持續(xù)保持產(chǎn)品力與營銷力度；另一方面，商業(yè)自持項(xiàng)目前期投入大、回報(bào)周期長，對資金運(yùn)營與招商運(yùn)營能力提出更高要求，萬象濱海購物村仍需持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)與客流運(yùn)營。

但從長期看，這些挑戰(zhàn)均在可控范圍。華潤置地資金實(shí)力雄厚、融資成本優(yōu)勢顯著，商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富，有能力應(yīng)對自持項(xiàng)目的資金與運(yùn)營壓力。而濱海灣新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、政策支持、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，將持續(xù)轉(zhuǎn)化為住宅需求與商業(yè)消費(fèi)力，支撐項(xiàng)目長期穩(wěn)健發(fā)展。

2月僅拿一宗宅地，是華潤置地的戰(zhàn)略收縮；斥資13.1億加碼濱海灣，是央企的戰(zhàn)略篤定。這場看似矛盾的操作，本質(zhì)是行業(yè)新常態(tài)下，優(yōu)質(zhì)房企從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升、從單點(diǎn)開發(fā)向片區(qū)統(tǒng)籌、從住宅單一驅(qū)動(dòng)向“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型的縮影。

濱海潤府三期的落地，不僅是華潤置地在東莞的又一里程碑，更是大灣區(qū)核心板塊價(jià)值重估的信號。在“房住不炒”與行業(yè)分化的大背景下，唯有聚焦核心區(qū)域、深耕產(chǎn)品與服務(wù)、打通住宅與商業(yè)協(xié)同的房企，才能穿越周期、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。華潤置地用真金白銀給出答案，也為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了可借鑒的樣本。