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以下為正文：

2026年一季度北京新房市場，在“去庫存”與“保價值”的雙重博弈下，朝陽東五環(huán)正在成為極具研究價值的樣本。作為保利在北京布局重磅“天字系”項目，朝觀天珺（備案名：天珺和苑）入市約9個月，截至2026年3月中旬，根據(jù)最新網簽數(shù)據(jù)，項目累計網簽157套，相對541套總供應量，整體去化率約為29%。

在強調“高周轉”與“精準打擊”的市場環(huán)境下，不到三成網簽進度，讓曾經被寄予厚望的高端改善項目面臨著一定的去化大考。

首開21億？網簽遇冷的預期差距

保利朝觀天珺坐落于北京朝陽北路，緊鄰地鐵六號線褡褳坡站，向西一直達青年路朝陽大悅城、呼家樓國貿核心商務區(qū)。規(guī)劃建設中的地鐵二十二號線將在項目南側約八百米處設站，開通后五站即達金臺夕照，五站亦可直通城市副中心。

盡管項目在絕對區(qū)位、產品設計、得房率、品牌背書等方面具備優(yōu)勢，其市場表現(xiàn)卻未達預期。從深度智聯(lián)《朝觀月度成交走勢圖》看，項目在2025年6月宣傳“首開認購21億元”后，后續(xù)網簽并未出現(xiàn)預期的“長尾效應”。

自2025年5月取得首批預售證后，項目于6月實現(xiàn)首月成交39套，7月成交13套，8月加推第二批房源后成交18套，9月成交15套，10月回落至9套，11月因特價房政策短暫回升至18套，12月維持18套；2026年1月降至13套，2月成交11套，3月僅成交3套。

截至目前，項目成交面積20,329平方米，成交金額16.49億元，成交均價約為8.2萬元/平方米。整體呈現(xiàn)“高開低走、逐月遞減”趨勢。

雖然考慮到網簽流程的滯后性，這種斷層式的成交表現(xiàn)也側面印證項目在從認購意向轉化為實際網簽的過程中遇到阻力。對于保利而言，如何填補宣傳熱度與實際成交間的“預期差”，是目前需面對的品牌課題。

土地成本與“定價包袱”

朝陽區(qū)住宅用地市場經歷2021年峰值擴張與此后多年持續(xù)調整后，正逐步進入以結構優(yōu)化為主導的新階段。2025年成交樓面價達52,321元/㎡，同比漲幅約28%，為近年高位，優(yōu)質地塊的稀缺性正在顯現(xiàn)。

根據(jù)深度智聯(lián)《朝觀金茂土地對比分析》顯示，朝觀天珺與相鄰的金茂滿曜在拿地初便拉開身位。兩地塊由保利和金茂以交叉持股的方式拿地，后續(xù)各自操盤，各自戶型設計和房源配比避免重合。

保利朝觀天珺樓面價約5.3萬元/㎡，金茂滿曜樓面價約4.8萬元/㎡，5000元/㎡價差成為朝觀天珺定價邏輯基石，當前背景下，市場對地價成本的“同情度”急劇降低，購房者更傾向于結果導向。

相鄰項目以7.64萬元/㎡均價提供同等配套，朝觀天珺每平米貴出的6000元，能否通過“天字系招牌”完成價值自洽？對比深度智聯(lián)《周邊競品去化分析》發(fā)現(xiàn)，朝觀天珺相對友鄰面臨一定去化壓力。

截止目前，金茂滿曜實現(xiàn)超350套去化，供求比維持在良性的2.05，朝觀天珺供求比則高達3.79。在改善型客群對價格敏感度顯著提升的2026年，朝觀天珺似乎在“極致產品力”與“市場定價接受度”之間，陷入孤掌難鳴的境況。

改善客群錯位 去化產品中大戶型僅四成

另一個值得關注的現(xiàn)象是成交結構分化。在朝觀天珺已成交房源中，約106㎡的三居小戶型占據(jù)近六成（58%），項目主打的139㎡和165㎡四居大戶型去化卻嚴重滯后，兩者合計成交占比僅42%。

首改客群雖認可其產品力，但總價天花板壓制購買力；深度改善客群則擁有更廣的選擇范圍。在朝陽區(qū)住宅用地供求趨勢分析中，這類中大戶型正面臨更激烈的全區(qū)競爭。當總價跨入千萬門檻，購房者的眼光會跳出三間房板塊，投向望京、朝青等成熟地段。位于朝青板塊的紫京宸園與璞樾，雖距離朝觀天珺約3公里，但憑借更高能級的產品與配套，對千萬級改善客群形成強力吸引。

極致產品力或遇邊際遞減效應

央企背景、極致的得房率以及高標準的精裝表現(xiàn)，在2025年入市初期確實吸睛。不否認產品本身的優(yōu)秀，但在“高地價、高溢價、高競爭”的三高環(huán)境下，單純依靠硬件堆砌已難以產生跨越式的市場溢價。

在2026年的市場邏輯下，單純依靠產品本身帶來的溢價已出現(xiàn)邊際遞減。在馬拉松式去化周期中，保利北京會選擇繼續(xù)堅守價格陣地以保住“天字系”品牌溢價，還是會選擇更靈活的營銷策略？

在當下的北京新房市場，極致的產品力是否還能支撐起溢價空間？關于這個項目，您會打幾分？歡迎評論區(qū)來聊聊~

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