保利發(fā)展作為國內(nèi)頭部房地產(chǎn)企業(yè)，近年來在全國多地開發(fā)的項(xiàng)目因涉嫌虛假宣傳而頻繁受到市場監(jiān)管部門的行政處罰，并引發(fā)大量業(yè)主投訴。這些案例揭示了房地產(chǎn)行業(yè)在營銷宣傳中存在的普遍性問題。

一、 已查實(shí)并受到行政處罰的典型案例

1. 陜西西咸新區(qū)“云谷和著”項(xiàng)目

? 處罰時(shí)間：2025年9月8日。

? 處罰單位：西咸新區(qū)市場監(jiān)督管理局。

? 主要違規(guī)行為：

? 無證提前宣傳：該項(xiàng)目最早于2024年12月6日才取得《商品房預(yù)售許可證》，但其官方抖音賬號(hào)“陜西保利”早在2024年11月26日就已發(fā)布預(yù)售信息視頻，并提前開放售樓處進(jìn)行宣傳。

? 使用絕對(duì)化用語：項(xiàng)目在微信公眾號(hào)、視頻號(hào)、小程序、抖音及售樓處現(xiàn)場等多個(gè)渠道的廣告中，使用了法律禁止的絕對(duì)化用語。

? 處罰結(jié)果：被處以80,097.6元的罰款。此外，該項(xiàng)目還因短期內(nèi)大幅降價(jià)銷售（以“工抵房”名義），導(dǎo)致早期購房業(yè)主損失十?dāng)?shù)萬至數(shù)十萬元，被業(yè)主質(zhì)疑為變相降價(jià)和價(jià)格欺詐，市場監(jiān)管部門在調(diào)查后也以“虛假宣傳”為由進(jìn)行了處罰。

2. 云南昆明“保利春湖”項(xiàng)目

? 處罰時(shí)間：2025年8月5日（聽證告知日期）。

? 處罰單位：昆明市五華區(qū)市場監(jiān)督管理局。

? 主要違規(guī)行為：

? 夸大和虛構(gòu)數(shù)據(jù)：在售樓部門口的宣傳牌上，宣稱“深棲自然獨(dú)享2萬畝山湖小鎮(zhèn)”、“380畝春湖水波蕩漾”。經(jīng)查，“2萬畝用地”屬于夸大宣傳，與實(shí)際規(guī)劃面積（約19730畝）不符；“380畝春湖”則無法提供確切的數(shù)據(jù)出處。

? 使用禁止性時(shí)間表述：廣告中使用“主城駕車15分鐘享湖山墅”的表述，違反了《廣告法》中不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置的規(guī)定。

? 使用無法驗(yàn)證的生態(tài)數(shù)據(jù)：宣傳“森林覆蓋率64%，1000余種植物”等內(nèi)容，雖然提供了第三方報(bào)告，但報(bào)告中的數(shù)據(jù)無法驗(yàn)證。

? 處罰結(jié)果：被處以100,000元罰款。監(jiān)管部門認(rèn)為，該案事實(shí)清楚，證據(jù)充分，定性準(zhǔn)確�？紤]到當(dāng)事人積極配合調(diào)查、更換違法廣告，依法給予了減輕處罰。

3. 山東淄博“保利大成置業(yè)”項(xiàng)目

? 處罰時(shí)間：2021年12月（行政處罰決定時(shí)間）。

? 處罰單位：淄博市張店區(qū)市場監(jiān)督管理局。

? 主要違規(guī)行為：

? 對(duì)規(guī)劃中的設(shè)施作誤導(dǎo)宣傳：在微信公眾號(hào)發(fā)布含有“輕軌1號(hào)線”、“幼兒園”、“九年一貫制學(xué)�！钡纫�(guī)劃中內(nèi)容的廣告，但未明確標(biāo)注這些設(shè)施處于“規(guī)劃中”狀態(tài)。

? 承諾升值或投資回報(bào)：置業(yè)顧問向客戶發(fā)送信息，稱“您所買的房子馬上將升值”、“好學(xué)區(qū)！好價(jià)格！”，明確作出了升值承諾。

? 虛假或引人誤解的商業(yè)宣傳：宣傳項(xiàng)目位于“新村路、洪溝路、東二路、縱三路交匯區(qū)域”，以及“總占地面積約500畝，總建筑面積近百萬㎡”，與實(shí)際狀況差別過大。

? 處罰結(jié)果：依據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》，被處以500,000元的較重罰款。

4. 安徽合肥“和宸房地產(chǎn)”項(xiàng)目

? 處罰時(shí)間：2024年3月。

? 處罰單位：合肥市市場監(jiān)督管理局。

? 主要違規(guī)行為：在銷售商鋪的宣傳折頁中，含有對(duì)未來收益作出明確承諾的投資回報(bào)保證內(nèi)容。

? 處罰結(jié)果：依據(jù)《廣告法》第五十八條，被處以1,500元罰款。

5. 青島“山東保利會(huì)”公眾號(hào)違規(guī)

? 處罰時(shí)間：2024年8月16日。

? 處罰單位：青島市市北區(qū)市場監(jiān)督管理局。

? 主要違規(guī)行為：其運(yùn)營的微信公眾號(hào)“山東保利會(huì)”發(fā)布的文章，內(nèi)容違反了《中華人民共和國廣告法》第二十六條的規(guī)定。

? 處罰結(jié)果：被處以170元罰款。

二、 引發(fā)大規(guī)模投訴與爭議的案例（調(diào)查中或未予立案）

除了上述已處罰案例，保利發(fā)展在全國多地還有多個(gè)項(xiàng)目因宣傳問題引發(fā)業(yè)主集體投訴，部分已由政府部門介入調(diào)查。

1. 湖南長沙“北中心·保利時(shí)代”項(xiàng)目

該項(xiàng)目因承諾的32萬平方米商業(yè)綜合體及200米地標(biāo)建筑長期未動(dòng)工，涉嫌虛假宣傳，引發(fā)業(yè)主持續(xù)維權(quán)。業(yè)主投訴指出，自2021年拿地時(shí)承諾的商業(yè)配套，截至2025年8月仍為空地，且開發(fā)商疑似計(jì)劃單方面將商業(yè)規(guī)模大幅縮減84%，并改變用地性質(zhì)。長沙市開福區(qū)已成立工作專班推進(jìn)此事，但監(jiān)管部門暫未將其定性為虛假宣傳。

2. 江蘇南京“保利燕璟和頌”項(xiàng)目

2025年9月，業(yè)主投訴小區(qū)公共區(qū)域的綠化、燈光等實(shí)際效果與銷售宣傳存在顯著差距，涉嫌虛假宣傳和裝修減配。經(jīng)棲霞區(qū)住建局、城管局、市場監(jiān)管局三部門聯(lián)合核查后，區(qū)住建局督促建設(shè)單位整改了燈光問題，但認(rèn)為虛假宣傳和綠化問題超出其職能范圍，建議業(yè)主向市場監(jiān)管局反映。目前公開信息未顯示市場監(jiān)管部門對(duì)此立案處罰。

3. 山西太原“保利和悅?cè)A錦”與“保利時(shí)代”項(xiàng)目

這兩個(gè)項(xiàng)目均陷入“學(xué)區(qū)房”宣傳爭議。“和悅?cè)A錦”宣傳簽約“現(xiàn)代雙語”學(xué)校，但實(shí)際學(xué)校命名與之無關(guān)；“保利時(shí)代”宣傳“劃片汾東中學(xué)”或暗示可直升，但業(yè)主子女實(shí)際被分配至其他學(xué)校。此類利用教育資源進(jìn)行模糊或承諾性宣傳的行為，是房地產(chǎn)虛假宣傳的高發(fā)區(qū)。

三、 總結(jié)：違規(guī)模式與法律依據(jù)

綜合以上案例，保利發(fā)展項(xiàng)目的虛假宣傳行為呈現(xiàn)出以下幾種常見模式：

1. 違規(guī)承諾與暗示：包括承諾升值或投資回報(bào)（違反《廣告法》第二十六條第一項(xiàng)），以及利用學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)等規(guī)劃中或不確定的配套進(jìn)行誤導(dǎo)宣傳（違反《廣告法》第二十六條第四項(xiàng)）。

2. 數(shù)據(jù)夸大與虛構(gòu)：無依據(jù)地夸大項(xiàng)目用地面積、配套規(guī)模（如湖泊、森林面積）或生態(tài)數(shù)據(jù)。

3. 使用禁止性表述：包括使用絕對(duì)化用語（如“頂級(jí)”、“唯一”），以及用“駕車X分鐘”表示距離。

4. 程序違規(guī)：在未取得《商品房預(yù)售許可證》前，即開展各種形式的宣傳和預(yù)售活動(dòng)。

處罰的法律依據(jù)主要集中于《中華人民共和國廣告法》第二十六條和第五十八條。對(duì)于構(gòu)成不正當(dāng)競爭行為的，則依據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》進(jìn)行處罰。罰款金額根據(jù)廣告費(fèi)用、違法情節(jié)及社會(huì)危害程度而定，從數(shù)百元到數(shù)十萬元不等。

這些案例反映出，即便作為大型央企，保利發(fā)展在部分項(xiàng)目的營銷管理中仍存在合規(guī)漏洞。對(duì)于消費(fèi)者而言，在購房時(shí)需謹(jǐn)慎對(duì)待開發(fā)商的各類口頭與書面承諾，特別是涉及學(xué)區(qū)、交通、商業(yè)配套及投資回報(bào)等內(nèi)容，應(yīng)要求其寫入合同，并核實(shí)相關(guān)規(guī)劃的真實(shí)性與時(shí)效性。