2026年3月，深圳樓市“小陽(yáng)春”如約而至。

但與往年不同的是，這輪行情并非普漲，而是冷熱分化明顯。

在眾多項(xiàng)目中，一個(gè)標(biāo)志性事件格外引人注目：

號(hào)稱(chēng)“從不打折”的新世界香蜜四季，終于低下了高昂的頭。

這個(gè)位于福田香蜜湖板塊的代表性新盤(pán)，自2025年9月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一直以13.48萬(wàn)/㎡的備案均價(jià)傲視群雄。

然而進(jìn)入2026年小陽(yáng)春，項(xiàng)目開(kāi)始推出限時(shí)優(yōu)惠、折扣等政策，折后均價(jià)降至12-12.6萬(wàn)/㎡，調(diào)整幅度約6%-9%。

對(duì)于一直觀望的改善型買(mǎi)家而言，這意味著約1200多萬(wàn)就能買(mǎi)到三房，而且還是在香蜜湖。

01 |香蜜湖十年等一盤(pán)，為何也要降價(jià)？

香蜜湖作為深圳傳統(tǒng)豪宅區(qū)，過(guò)去十年幾乎沒(méi)有新增住宅用地供應(yīng)。

上一次新房入市還要追溯到2023年10月的深業(yè)中城，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下2794批客戶(hù)認(rèn)籌、中簽率僅6.8%的神話(huà)。

新世界香蜜四季作為香蜜湖華泰小區(qū)舊改項(xiàng)目，歷經(jīng)16年開(kāi)發(fā)周期，終于在2025年9月正式開(kāi)盤(pán)。

項(xiàng)目總建面約46.68萬(wàn)㎡，涵蓋住宅、高端公寓、星級(jí)酒店、商業(yè)MALL等多種業(yè)態(tài)，定位為香蜜湖片區(qū)的壓軸大戲。

然而，即便是這樣的稀缺項(xiàng)目，在市場(chǎng)面前也不得不做出讓步。

根據(jù)深圳住建局平臺(tái)顯示，香蜜四季家園首批拿證房源152套。

截至目前，已備案、已錄入合同狀態(tài)的房源超過(guò)75%，剩余的30多套期房待售，這一波以91折促銷(xiāo)，大概率是為加速去化，為下一批房源的入市而做的前期準(zhǔn)備。

觀望者開(kāi)始出手，性?xún)r(jià)比成關(guān)鍵

隨著新世界香蜜四季價(jià)格的適度調(diào)整，很多原本在觀望的買(mǎi)家開(kāi)始認(rèn)真盤(pán)算起來(lái)。

根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)整理的價(jià)格，香蜜四季折后區(qū)間大致為：

105㎡三房?jī)尚l(wèi)折后約1221-1325萬(wàn)；

120㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)折后1250-1600萬(wàn)；

143-145㎡五房三衛(wèi)折后約1756-1908萬(wàn)；

220平折后約3000-3100萬(wàn)；

280平折后約3800-3900萬(wàn)……

1200多萬(wàn)買(mǎi)三房，建面約123-145㎡，單價(jià)約12萬(wàn)/㎡，200+㎡以上大戶(hù)型折后在3000萬(wàn)以上，這樣的價(jià)格在香蜜湖片區(qū)屬于什么水平？

在深圳貝殼平臺(tái)查詢(xún)到，項(xiàng)目周邊二手房?jī)r(jià)，目前香蜜湖水榭花都二手掛牌均價(jià)約21萬(wàn)元/㎡，實(shí)際成交17萬(wàn)/㎡；東方玫瑰花園約10.1萬(wàn)元/㎡，緹香名苑約9.1萬(wàn)元/㎡。

以上都是開(kāi)盤(pán)較早的二手小區(qū)，同片區(qū)的次新盤(pán)天健天驕，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)破發(fā)。

天健天驕南苑，2月最新的掛牌均價(jià)約12.3萬(wàn)/㎡，實(shí)際成交價(jià)在11萬(wàn)/㎡，據(jù)周邊中介門(mén)店介紹，大部分的100+出頭三房戶(hù)型，成交均價(jià)在10萬(wàn)/㎡；入市較晚的北廬，目前的成交價(jià)格也在11.5萬(wàn)/㎡。

新世界香蜜四季12-12.6萬(wàn)/㎡的折后價(jià)格，有新規(guī)房的實(shí)用優(yōu)勢(shì)，但這個(gè)價(jià)格，在香蜜湖片區(qū)能否具有競(jìng)爭(zhēng)力，只能交給市場(chǎng)去驗(yàn)證。

金牌案場(chǎng)數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)決策專(zhuān)家分析指出，新世界香蜜四季的價(jià)格調(diào)整，再次驗(yàn)證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本規(guī)律：

沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的房子，只有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)格。

即使是香蜜湖這樣的頂級(jí)豪宅板塊，也需要根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)整價(jià)格策略。