進(jìn)入2026年沒幾個(gè)月，深圳舊改十分熱鬧！

那些沉睡已久、牽動(dòng)人心弦的舊改“老大難”，如福田香蜜湖，南天電力舊改工地圍擋內(nèi)，工程車開始作業(yè)；

南山科技園，萊英花園舊改現(xiàn)場(chǎng)傳出施工的“Duang Duang”聲，基坑開挖正在進(jìn)行；附近的南山康佳集團(tuán)總部舊改，改造也有了眉目；

被央企接盤的東部“巨無霸”——龍崗五和樞紐舊改，正在期待春天的到來……

這些場(chǎng)景背后是一份網(wǎng)傳的重點(diǎn)推進(jìn)名單，揭示了一場(chǎng)醞釀已久的城市更新大戲，正在拉開帷幕！

深圳舊改新政，今日正式實(shí)行

3月16日，一份名為《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》正式實(shí)施。

這份文件給深圳舊改市場(chǎng)帶來了關(guān)鍵變量——未完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目原則上可不配建保障性住房。

此前，城市更新項(xiàng)目需承擔(dān)一定比例的保障房配建任務(wù)，這對(duì)開發(fā)商而言是“甜蜜的負(fù)擔(dān)”。

新政實(shí)施后，項(xiàng)目收益率預(yù)期得到改善，市場(chǎng)動(dòng)力得以修復(fù)。

合一城市更新研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，截至2025年底，深圳市已批規(guī)劃項(xiàng)目平均土地移交率約40.3%。在房地產(chǎn)上升期，這能為城市帶來更多公共利益。

這份舊改的新規(guī)，簡(jiǎn)單來說就是在滿足交通、教育等配套服務(wù)能力的前提下，項(xiàng)目可在更新單元規(guī)劃階段合理調(diào)整土地移交要求，無需履行計(jì)劃調(diào)整程序。

這樣做的好處，是極大調(diào)動(dòng)了房企舊改的動(dòng)力，及緩解房企的資金壓力，確保了足夠利潤空間，而對(duì)城市更新項(xiàng)目來說，在可售商品房數(shù)量及產(chǎn)品質(zhì)量打造上均有了更多可想象空間。

金牌案場(chǎng)數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)決策專家分析，新政顯著激活存量項(xiàng)目重啟與新增項(xiàng)目申報(bào)動(dòng)能。

同時(shí)，保障功能并未弱化，市主管部門及各區(qū)政府需通過新增建設(shè)、存量盤活、多元收購等渠道統(tǒng)籌落實(shí)保障房任務(wù)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展與民生的再平衡。

104個(gè)！網(wǎng)傳“攻堅(jiān)名單”

與此同時(shí)，一份網(wǎng)傳的“104個(gè)項(xiàng)目”重點(diǎn)推進(jìn)名單在業(yè)內(nèi)流傳。

據(jù)合一城市更新數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月8日，深圳已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目達(dá)1064個(gè)，其中761個(gè)項(xiàng)目已通過城市更新專規(guī)批復(fù)。

2月5日，深圳市舉辦城市更新工作現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)，網(wǎng)上流出一份名單，有關(guān)深圳明確選出104個(gè)城市更新項(xiàng)目重點(diǎn)推進(jìn)，確保完成2026年城市更新領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資1680億元任務(wù)目標(biāo)。

從區(qū)域分布來看，這104個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目覆蓋深圳10個(gè)行政區(qū)，呈現(xiàn)“核心區(qū)領(lǐng)跑、全域發(fā)力”的格局：

南山區(qū)以19個(gè)項(xiàng)目位居首位，寶安、龍華各15個(gè)緊隨其后，羅湖13個(gè)、龍崗12個(gè)、福田10個(gè)。

目前，已有近三分之一的項(xiàng)目進(jìn)入開工、立項(xiàng)等實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段，甚至有盤已經(jīng)拿證入市。

核心項(xiàng)目最新進(jìn)展

通過對(duì)深圳34個(gè)有明確主導(dǎo)企業(yè)、申報(bào)主體或意向單位的舊改項(xiàng)目進(jìn)行梳理，不難發(fā)現(xiàn)，其中有多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，并且是具備入市的條件的。

樂居君重點(diǎn)整理近期已有動(dòng)作、或有明確方向的15個(gè)項(xiàng)目新動(dòng)靜。以下為最新進(jìn)展：

制表：合一城市更新，網(wǎng)傳清單信息，僅供參考！下同

龍崗五和樞紐：位于坂田片區(qū)的五和樞紐重點(diǎn)城市更新單元，近期迎來了非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)入的公示。作為片區(qū)重點(diǎn)工程，該項(xiàng)目對(duì)完善坂田片區(qū)交通樞紐功能、提升城市面貌具有重要意義。

木棉灣舊改：布吉街道木棉灣入口城市更新單元近期發(fā)布規(guī)劃修改草案。該項(xiàng)目規(guī)劃容積高達(dá)120.5萬㎡，其中住宅77.9萬㎡（含公共租賃住房11.4萬㎡），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑37.5萬㎡。

萊英花園舊改：地處粵海街道、緊鄰華潤城。2009年被納入城市更新范圍，2026年初重新啟動(dòng)，目前已進(jìn)入基坑開挖階段。項(xiàng)目備案名為紅樹別院二期，總建面約7.4萬㎡，規(guī)劃打造住宅、公寓、商業(yè)、辦公于一體的綜合體。

康佳集團(tuán)總部舊改：南山區(qū)19個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目之一，地處科技園北片區(qū)，緊鄰萬象天地，項(xiàng)目進(jìn)展備受市場(chǎng)關(guān)注。

沙尾文化創(chuàng)意園：福田區(qū)的重點(diǎn)舊改項(xiàng)目之一，被列入福田區(qū)10個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目范圍。

南天電力舊改：福田香蜜湖街道的重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，2013年被納入更新計(jì)劃，2024年12月確定開發(fā)主體為深圳兄弟聯(lián)合置業(yè)（背后傳聞關(guān)聯(lián)京基）。

樂居君2月初實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已搭建圍擋，圍擋縫隙中可見施工車輛作業(yè)。項(xiàng)目總建面超21萬㎡，涵蓋住宅、公寓、辦公樓、幼兒園等多元業(yè)態(tài)，其中住宅部分約4.2萬㎡（含保障房）。

布心花園一二四區(qū)：羅湖區(qū)東湖街道的重點(diǎn)更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積82.5萬㎡，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑、地下商業(yè)空間以及公共配套設(shè)施。項(xiàng)目內(nèi)將設(shè)兩所18班幼兒園、便民服務(wù)站、社區(qū)健康服務(wù)中心等。

羅芳村舊改：作為羅湖較早列入舊改計(jì)劃的項(xiàng)目，羅芳村舊改一直是片區(qū)關(guān)注焦點(diǎn)。隨著羅湖區(qū)2026年確立15個(gè)城市更新沖鋒攻堅(jiān)項(xiàng)目，羅芳村舊改有望加速推進(jìn)。

金鉆豪園舊改：深圳舊改史上的 “最長待機(jī)”項(xiàng)目，等待時(shí)間長達(dá)26年。2010年被列入深圳首批住宅改造名單，2025年中信城開聯(lián)合體接手后正式啟動(dòng)動(dòng)工。

目前已備案名為“信悅映翠府”，總建面約27萬㎡，規(guī)劃4棟60-73層高住宅、1所9班制幼兒園，共約1720戶，其中商品房約440套。網(wǎng)傳項(xiàng)目計(jì)劃2026年3-4季度入市。

107發(fā)展帶洪橋頭段：寶安區(qū)107國道發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目，被納入寶安區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)的舊改清單。

寶城26區(qū)：中洲集團(tuán)位于寶安區(qū)核心區(qū)域的舊改項(xiàng)目，隨著寶安舊改整體提速，項(xiàng)目進(jìn)展值得關(guān)注。此外，少不了“翻新大戶”龍華區(qū)，還有光明、鹽田、坪山以及大鵬等片區(qū)，皆有覆蓋。

光明區(qū)共5個(gè)項(xiàng)目入選。其中，最為人熟識(shí)的就是13號(hào)線月亮路站的巨無霸大盤——潤宏城，以及越秀舊改項(xiàng)目越秀星科源啟，都已經(jīng)拿證開盤。

龍華區(qū)共15個(gè)項(xiàng)目入選。其中，10個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，5個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。

鹽田區(qū)共8個(gè)項(xiàng)目入選，其中，4個(gè)項(xiàng)目實(shí)施主體公示，4個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)；大鵬新區(qū)共2個(gè)項(xiàng)目入選，其中，2個(gè)項(xiàng)目均為開工建設(shè)。

坪山區(qū)共5個(gè)項(xiàng)目入選。其中，有1個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)，1個(gè)項(xiàng)目取得規(guī)劃批復(fù)，3個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)。