圖：十全街位于蘇州古城的區(qū)位

來源：小紅書博主栗子姐，追光研究所整理

三月的江南，醉在姑蘇。

蘇州古城，這座歷經(jīng)兩千五百載的古城，是當(dāng)代蘇州的城市封面，更是江南的精神原鄉(xiāng)。它的文脈從未塵封于歷史，而是在傳承中生長，在時(shí)代里新生。

這里有世界文化遺產(chǎn)級(jí)的古典園林、婉轉(zhuǎn)評(píng)彈、深宅庭院與精致點(diǎn)心；更在城市尺度上完成了風(fēng)貌迭代與當(dāng)代煥新，讓年輕人一見傾心、流連忘返。

正因如此，這座世界級(jí)歷史文化名城的活態(tài)保護(hù)與有機(jī)更新，本身就極具研究價(jià)值。

今天我要解讀的，正是其中名揚(yáng)全國的經(jīng)典樣本——蘇州古城?十全街。

前兩年，十全街歷經(jīng)半年輕擾動(dòng)、微更新，完成一場(chǎng)低調(diào)卻驚艷的城市更新。項(xiàng)目落地后，客流激增 3 倍，特色餐飲、文創(chuàng)零售、沉浸式體驗(yàn)業(yè)態(tài)集中爆發(fā)，重新站上城市舞臺(tái)，成為蘇州古城年輕力與創(chuàng)新力的代表。

這個(gè)被住建部列為典型、業(yè)界公認(rèn)的“共生式更新” 案例，究竟做對(duì)了什么？下面為你深度拆解。

歷史演進(jìn)：御賜十全，風(fēng)雅千年

十全街東起護(hù)城河葑門橋堍，西至人民路三元坊口，全長約兩公里，面街背水、河街并行，是蘇州古城“水陸雙棋盤”格局的典型縮影。沿途園林星羅、學(xué)府林立、古宅連片，一磚一瓦皆承載著姑蘇城的文化肌理與生活本底，堪稱古城精華所在。

唐宋之際，此地因十眼清泉得名“十泉街”，枕水而居、巷陌井然，是姑蘇城南最溫潤、最生活化的人居肌理，煙火與詩意在此天然共生。

明清以來，這里官紳望族聚居、名園別院相望，文脈鼎盛、風(fēng)雅日��；乾隆南巡途經(jīng)于此，御賜“十全”之名，一街自此冠絕江南，成為帝王行旅、文人棲居、士紳往來的風(fēng)雅高地。

圖：姑蘇繁華圖 來源：徐揚(yáng) 清代蘇州籍宮廷畫師

民國以降，西風(fēng)東漸，中西文化在此激蕩交融。舊式書院、同鄉(xiāng)會(huì)館與新式市井業(yè)態(tài)并立共存，傳統(tǒng)蘇州的風(fēng)骨底蘊(yùn)與近代城市的新潮氣息悄然相融，在守正與變通中續(xù)寫繁華。

到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，十全街一度褪去文雅致意，轉(zhuǎn)為五金建材集聚的市井街巷。彼時(shí)這里的街道逼仄擁堵、業(yè)態(tài)粗放雜亂，千年文脈隱沒于粗糲的城市煙火之中，昔日盛景暫歸沉寂。

改革開放后，十全街因聚集南林、南園等涉外賓館，成為外賓來蘇的第一窗口。80年代起，涉外客流催生古董、工藝品等旅游商業(yè)自發(fā)萌芽，十全街已顯現(xiàn)文旅商業(yè)潛質(zhì)。但這種小商戶們自發(fā)形成的業(yè)態(tài)零散、環(huán)境簡陋，與“東方威尼斯”的城市定位嚴(yán)重不符，無法形成規(guī)模效應(yīng)。蘇州亟需一條能代表古城氣質(zhì)、承載國際接待功能的標(biāo)桿街區(qū)。

于是，在1992年，十全街啟動(dòng)了第一次的系統(tǒng)性改造，這是蘇州古城保護(hù)從理念走向?qū)嵅俚年P(guān)鍵一躍。

圖：十全街夜景鳥瞰來源：小紅書博主名仕

這次改造以風(fēng)貌復(fù)位、空間提質(zhì)、業(yè)態(tài)煥新、功能適配為核心，拆除違建與違和界面，統(tǒng)一重塑粉墻黛瓦的蘇式街巷肌理；拓寬步行空間、升級(jí)管網(wǎng)與照明等基礎(chǔ)設(shè)施，讓老街承載現(xiàn)代城市運(yùn)行；同步保育古井、古橋、古宅等歷史節(jié)點(diǎn)，并引導(dǎo)工藝品、文創(chuàng)、特色餐飲集聚，推動(dòng)街區(qū)從粗放市井轉(zhuǎn)向文旅商業(yè)。

由此，90年代的這次更新，不僅讓十全街重回雅致有序的古城氣質(zhì)，更成為蘇州對(duì)外文化窗口與外賓游客必訪地標(biāo)，奠定其后三十年的商業(yè)底盤與空間格局，也成為了全國歷史文化街區(qū)保護(hù)與利用并舉的早期范本。

于是，經(jīng)過這輪改造后，到了2000年，玉器文玩與潮流酒吧的業(yè)態(tài)次第登場(chǎng)，這里白日溫潤如舊、夜晚喧囂新潮。十全街在傳統(tǒng)與現(xiàn)代、靜謐與熱鬧的碰撞中，開啟了一段新的旅程。

交通與空間重構(gòu)：打通千年街巷的“梗阻”，還道于人

十全街有著典型的江南街區(qū)的獨(dú)特空間風(fēng)貌，這里“水陸平行、河街相鄰”，具備典型的“小橋流水人家”的水鄉(xiāng)韻味。它的北側(cè)十全河是古城“三橫四直”水系的一部分，這條近千米河道上橫跨烏鵲橋、帶城橋等14座古橋。

雖然在90年代，十全街的第一次改造治理了之前的亂象、挽救了古城的風(fēng)貌，打下了不錯(cuò)基礎(chǔ)，使得它從臟亂差變回蘇式古街，但時(shí)隔三十多年后，十全街的街道空間擁擠、設(shè)施老化、業(yè)態(tài)單一、體驗(yàn)落后的問題又彰顯出來。

時(shí)過30年后，它的風(fēng)貌結(jié)構(gòu)已無法滿足如今步行友好、年輕消費(fèi)、文商旅融合的新需求，所以到了2024年，十全街迎來了一次再更新，這次是在90年代成果上做人本化、精細(xì)化、功能化的迭代升級(jí)，讓古街真正適配當(dāng)代生活與城市發(fā)展。

圖：十全街綜合更新項(xiàng)目概要信息來源:小紅書博主討伐型人格

2024年的十全街更新，首先從最核心的交通痛點(diǎn)入手，以“擴(kuò)容、分流、優(yōu)化”為核心，徹底改變了街巷的通行格局。

按照蘇州市政府部署，此次道路改造工程由蘇州城投公司負(fù)責(zé)資金籌措，于2023年9月正式啟動(dòng)，確保2024年5月全面完工。

2024年的這次改造之后，十全街最直觀的改變是道路的全面拓寬與車道重構(gòu)。

改造前，十全街僅為9米寬的單行道，機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車混行，行人只能在狹窄的人行道上艱難穿行，最窄處僅30厘米，通行安全與體驗(yàn)大打折扣。

此次更新中，施工團(tuán)隊(duì)大膽拓寬路面，將街道寬度延伸至14米，徹底打通了千年街巷的交通梗阻，解決了長期困擾街區(qū)的“行車難、繞路遠(yuǎn)”問題。與此同時(shí)，對(duì)空間進(jìn)行科學(xué)重構(gòu)，壓縮原4米寬的人行道作為混合車道，實(shí)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的有序分流，讓行人和車輛各得其所。

圖：改造后的十全街風(fēng)貌來源：小紅書博主大劉愛蘇州

除了路面拓寬，交叉口渠化、公交站點(diǎn)港灣式改造同步推進(jìn)，十全街還增設(shè)古典園林式候車亭，既提升了通行效率，又呼應(yīng)了蘇式建筑風(fēng)貌，讓交通設(shè)施與古街氣質(zhì)融為一體。

此外，施工團(tuán)隊(duì)還清理了沿街112處占道設(shè)施，移除了阻礙道路拓寬的行道樹，進(jìn)一步釋放通行空間，讓這條千年古街第一次擁有了“寬敞、有序、通暢”的現(xiàn)代通行體驗(yàn)，也為后續(xù)商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)奠定了空間基礎(chǔ)。

圖：十全街的道路慢行港灣式停車來源：小紅書博主yuki

基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)：褪去“煙火粗糙感”，筑牢街區(qū)“硬根基”

如果說交通改造是“面子”，那么基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)就是“里子”。

2024年的十全街更新，以“精細(xì)化、系統(tǒng)化”為原則，重點(diǎn)推進(jìn)管線入地、雨污分流等基建工程，徹底抹去了古街的“粗糙感”，筑牢了長期發(fā)展的“硬根基”。

管線入地是此次基建升級(jí)的核心任務(wù)之一。

而這次的更新，政府按照“誰家的孩子誰家抱”的資金籌措原則，讓供電、廣電、通信等強(qiáng)電弱電全部實(shí)施入地改造，徹底消除了空中線纜雜亂纏繞的亂象，還原了姑蘇古城干凈、整潔的天際線，讓粉墻黛瓦的蘇式建筑得以完整呈現(xiàn)。

這一舉措不僅改善了街區(qū)的視覺觀感，更消除了線纜老化帶來的安全隱患，讓古街的居住與經(jīng)營環(huán)境得到質(zhì)的提升。

圖：十全街與烏鵲橋路交叉口來源：小紅書博主momo

與此同時(shí)，雨污分流工程同步落地，施工團(tuán)隊(duì)全面改造街區(qū)污水干管，實(shí)現(xiàn)污水完全截流入網(wǎng)，徹底解決了雨季積水、河道污染的頑疾。

在此之前，十全街沿線河道因污水直排，水質(zhì)渾濁、異味明顯，與“水陸并行、河街相鄰”的江南肌理格格不入；改造后，污水有序排放，河道水質(zhì)明顯改善，重新煥發(fā)了江南水巷的溫潤氣質(zhì)，讓“小橋流水人家”的詩意場(chǎng)景得以重現(xiàn)。

此外，環(huán)衛(wèi)設(shè)施也同步升級(jí)，沿街增設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化公共廁所、分類垃圾箱，建立常態(tài)化保潔機(jī)制，徹底改變了以往街區(qū)衛(wèi)生臟亂的現(xiàn)狀。這些看似細(xì)微的基建升級(jí)，不僅提升了居民與游客的體驗(yàn)感，更讓十全街?jǐn)[脫了“粗放市井”的標(biāo)簽，朝著“精致、整潔、宜居”的現(xiàn)代街區(qū)邁進(jìn)。

風(fēng)貌重塑：喚醒蘇式美學(xué)，讓古街“顏值回歸”

作為蘇州古城的核心街巷，十全街的風(fēng)貌承載著江南文脈的精髓。

因此，十全街在2024年的這一輪更新，始終堅(jiān)持“保護(hù)為主、優(yōu)化為輔”的原則，以蘇式美學(xué)為核心，對(duì)沿街建筑風(fēng)貌進(jìn)行全面整治，讓千年古街重新擦亮“乾隆御路”的文化底色。

首先，沿街建筑立面整治是風(fēng)貌重塑的重點(diǎn)。

施工團(tuán)隊(duì)對(duì)沿街所有建筑進(jìn)行統(tǒng)一梳理，拆除違規(guī)搭建、亂貼亂畫，修復(fù)破損的磚雕、門樓，統(tǒng)一打造“粉墻黛瓦、蘇式門窗、坡屋頂”的經(jīng)典蘇式風(fēng)格，讓沿街建筑既保留原生肌理，又呈現(xiàn)出整齊有序的美學(xué)質(zhì)感。

值得注意的是，此次整治并未追求“千店一面”，而是在統(tǒng)一風(fēng)格的基礎(chǔ)上，保留了部分建筑的個(gè)性特征，讓古街既有整體美感，又不失煙火靈氣。

圖：十全街夜景來源：蘇州市旅游咨詢中心

其次，景觀亮化與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)升級(jí)同步推進(jìn)，進(jìn)一步喚醒了古街的夜間活力與文化氣質(zhì)。

這輪改造中，施工團(tuán)隊(duì)更換了沿街路燈，采用古典式設(shè)計(jì)，搭配暖黃色燈光，打造“烏鵲橋紅帶夕陽”的夜間意象，讓夜晚的十全街既有江南夜色的溫婉，又有現(xiàn)代燈光的氛圍感；同時(shí)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)路名牌、指示牌，融入蘇式紋樣與書法元素，讓標(biāo)識(shí)系統(tǒng)成為古街文化的延伸，既實(shí)用又具觀賞性。

此外，施工團(tuán)隊(duì)還對(duì)十全街沿線的古橋、古井進(jìn)行修復(fù)，清理橋體周邊的雜物，還原古橋的歷史風(fēng)貌，讓8座古橋重新成為串聯(lián)街巷的文化地標(biāo)，進(jìn)一步強(qiáng)化了“水陸并行、河街相鄰”的江南格局，讓十全街的每一處細(xì)節(jié)都彰顯著蘇式文化的底蘊(yùn)。

圖：十全河夜游 來源：小紅書博主寒山學(xué)長

40年近代商業(yè)史，5輪業(yè)態(tài)調(diào)整

作為一條有豐富歷史傳承的文化街區(qū)，這條街的商業(yè)以沿街獨(dú)立商鋪為主，這里并沒有集中式購物中心，整體為線性、分散型商業(yè)形態(tài)。

這條東西長2004米的街區(qū)，擁有的商鋪總數(shù)約598家，總商業(yè)體量大約4.6萬平米。

其中，微型鋪（≤30㎡）的數(shù)量約180家，占比30%；小型鋪（31–80㎡）的數(shù)量約270家，占比45%，是這里的絕對(duì)主力，而大型鋪（≥201㎡）的數(shù)量約38家，占比7%，屬于稀缺資源。

因此，這里小鋪主導(dǎo)的商鋪面積結(jié)構(gòu)（75%商鋪≤80㎡），就決定十全街具備了“小而美、快迭代、強(qiáng)體驗(yàn)”的基因。

而從這些鋪位的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，十全街最鮮明的特征是產(chǎn)權(quán)極度分散，這里的私有產(chǎn)權(quán)占比82%，為絕對(duì)主體。因此，這種小業(yè)主、高流動(dòng)性、自主決策的模式，使得整條街區(qū)的租金隨行就市，業(yè)態(tài)迭代完全由市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)。

在這種背景下，我們?cè)賮砜词值臉I(yè)態(tài)迭代歷史，就能看到非常強(qiáng)的年代特征。

圖：十全街夜景來源：小紅書博主假面の舞會(huì)

十全街近四十年的業(yè)態(tài)迭代，清晰劃分為五個(gè)階段，每一輪都對(duì)應(yīng)城市發(fā)展、消費(fèi)需求與街區(qū)治理的深層變化。

1、上世紀(jì)80—90年代，是十全街的涉外文旅起步期

依托片區(qū)內(nèi)涉外賓館聚集，街區(qū)以旅游工藝品、絲綢、餐飲等外賓接待業(yè)態(tài)為主，1992年改造后正式確立古城文旅窗口定位，商業(yè)以服務(wù)游客、對(duì)外展示為核心，奠定了粉墻黛瓦的風(fēng)貌基底。

2、2000年到2013年，進(jìn)入休閑娛樂爆發(fā)期

酒吧、茶樓、特色餐飲、外貿(mào)服飾快速崛起，十全街成為蘇州年輕人夜生活與潮流消費(fèi)地標(biāo)，業(yè)態(tài)豐富度達(dá)到一輪高峰，日間文旅與夜間休閑并行，城市煙火與年輕活力高度疊加。

3、2013到2017年是玉器業(yè)態(tài)壟斷期

受玉器市場(chǎng)熱潮帶動(dòng)，大量玉器商鋪涌入，一度占據(jù)街區(qū)半數(shù)以上份額，業(yè)態(tài)高度單一化。租金快速上漲，休閑、餐飲、零售被大幅擠壓，街區(qū)可玩性、體驗(yàn)感明顯下降，走向?qū)I(yè)化但也陷入同質(zhì)化困境。

4、2017到2024年為主理人品牌復(fù)蘇期

玉器熱潮退去后，街區(qū)重新洗牌，精品咖啡、獨(dú)立餐飲、文創(chuàng)買手等小而美品牌陸續(xù)進(jìn)駐，以年輕主理人帶動(dòng)業(yè)態(tài)回歸多元。街區(qū)逐步“去玉器化”，體驗(yàn)感、顏值化、個(gè)性化重回主流，年輕客流穩(wěn)步回升。

5、2024年至今，十全街進(jìn)入首店與共生業(yè)態(tài)定型期

在新一輪系統(tǒng)更新支撐下，首店集群、網(wǎng)紅消費(fèi)、老字號(hào)、非遺體驗(yàn)、后街與二樓經(jīng)濟(jì)共同構(gòu)成立體商業(yè)生態(tài)，政府引導(dǎo)、商戶共創(chuàng)、市場(chǎng)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)文旅、商業(yè)、生活深度融合。街區(qū)從單一商業(yè)街，轉(zhuǎn)向可持續(xù)運(yùn)營的城市文商旅標(biāo)桿，客流、消費(fèi)與品牌層級(jí)全面提升。

圖：十全街商鋪立面來源：小紅書博主假面の舞會(huì)

用公共投資修復(fù)街區(qū)底線，

用底線修復(fù)激活整個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值

十全街全長2004米，擁有598家獨(dú)立商鋪，其中私有產(chǎn)權(quán)占比高達(dá)82%，產(chǎn)權(quán)分散在數(shù)千位小業(yè)主手中，是典型的“小業(yè)主、高流動(dòng)、純市場(chǎng)化”古城街區(qū)。

在全國絕大多數(shù)城市，像十全街這樣商鋪產(chǎn)權(quán)高度分散、80%以上屬于私人小業(yè)主的老街，政府平臺(tái)公司通常都沒有動(dòng)力、也沒有意愿投入大額資金改造。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不歸平臺(tái)、無法統(tǒng)一運(yùn)營、無法通過租金、銷售、物業(yè)實(shí)現(xiàn)直接回本，傳統(tǒng)“投—建—管—收”的閉環(huán)走不通，這類街區(qū)普遍會(huì)被歸類為“改不動(dòng)、管不好、算不過來賬”的難題街區(qū)。

但面對(duì)步行空間狹窄、設(shè)施老化、業(yè)態(tài)低效、安全隱患突出等長期困境，姑蘇區(qū)政府又必須想辦法改變。

于是，政府確定了以約1億元為總預(yù)算的整治提升計(jì)劃，核心原則是100%投入公共區(qū)域，堅(jiān)持輕擾動(dòng)、微更新，不觸碰私人產(chǎn)權(quán)，不介入私人物業(yè)，切實(shí)做到不與民爭利。本次改造的投資主體為市區(qū)兩級(jí)財(cái)政與蘇州名城保護(hù)集團(tuán)，實(shí)施主體為蘇州名城保護(hù)集團(tuán)及萬和建設(shè)。

這筆錢沒有用于商鋪收購、沒有用于統(tǒng)一裝修、沒有用于業(yè)態(tài)強(qiáng)控，全部投向了私人和市場(chǎng)都不可能承擔(dān)的公共硬件，其中包括：

人行道拓寬、雨污管網(wǎng)更新、弱電線路規(guī)整、夜景照明提升、電瓶車立體停車庫建設(shè)、公共空間與口袋公園改造、古橋與駁岸修復(fù)、道路與景觀整治。

這些所有投入都屬于公共品、基礎(chǔ)設(shè)施、民生保障類支出，不產(chǎn)生針對(duì)私人資產(chǎn)的直接收益，也從根源上避開了產(chǎn)權(quán)分散帶來的投資障礙。

所以，十全街這個(gè)案例真正特殊的，是它的投資思路完全跳出了傳統(tǒng)項(xiàng)目算賬邏輯。

在這里，政府平臺(tái)的思路不是“做商業(yè)開發(fā)”，而是“用公共投資修復(fù)街區(qū)底線，用底線修復(fù)激活整個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值”。

在產(chǎn)權(quán)無法統(tǒng)一的前提下，政府只做三件事：把路修好、把環(huán)境做好、把秩序理順，讓整條街的安全、美觀、舒適度、通行效率回到合格線以上。

當(dāng)?shù)卣钪�，一旦公共空間質(zhì)變，私人商鋪的價(jià)值自然水漲船高，客流、消費(fèi)、租金、稅收都會(huì)同步上升，政府不需要占有物業(yè)，就能分享片區(qū)增值帶來的長期綜合收益。

圖：十全河河道來源：小紅書博主假面の舞會(huì)

所以，這套思路的本質(zhì)，可以概括為三句話：

只投公共，不投私有；只做底線，不做經(jīng)營；只圖增值，不圖直接回本。

所以，當(dāng)?shù)卣靡还P“一次性公共投入”，解決了私有街區(qū)幾十年解決不了的空間頑疾，把一個(gè)衰敗、擁擠、老化的街區(qū)，重新變成可逛、可游、可消費(fèi)的城市資產(chǎn)。

在這樣的背景下，平臺(tái)公司不需要靠收租、賣房、自營來養(yǎng)活自己，而是通過國有資產(chǎn)增值、公共服務(wù)收費(fèi)、政策補(bǔ)貼、市場(chǎng)化運(yùn)營服務(wù)形成輕資產(chǎn)現(xiàn)金流，再依靠商戶自治共建降低長期運(yùn)維成本，最終實(shí)現(xiàn)“政府補(bǔ)短板、市場(chǎng)賺收益、平臺(tái)可持續(xù)”的閉環(huán)。

這也是十全街能成為全國樣本的關(guān)鍵：

它沒有試圖改變“產(chǎn)權(quán)高度分散”這個(gè)現(xiàn)實(shí)，而是在這個(gè)現(xiàn)實(shí)之上，找到了政府該做、能做、劃得來做的事，把最難改的老街，做成了投入最清晰、回報(bào)最長遠(yuǎn)、阻力最小的城市更新模式。

所以，從結(jié)果來看，政府1億元公共投入之后，就精準(zhǔn)撬動(dòng)社會(huì)資本超1.5億元，這里包括了商戶自主改造、品牌升級(jí)、裝修投入，同時(shí)帶動(dòng)約10%商戶自主更新，單店投入從數(shù)十萬到數(shù)百萬不等。

構(gòu)建全新的共生治理體系

十全街改造完成后，政府平臺(tái)并未采用傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一管理”的模式，而是立足“82%私有產(chǎn)權(quán)分散、小業(yè)主主導(dǎo)”的核心現(xiàn)實(shí)，構(gòu)建起“政府定方向、平臺(tái)做服務(wù)、產(chǎn)權(quán)守邊界、商戶自治造血”的共生治理體系。

這樣各方各司其職、互不越界，既尊重私有產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)規(guī)律，又實(shí)現(xiàn)街區(qū)長效活力，徹底破解了分散產(chǎn)權(quán)街區(qū)“改后易亂、運(yùn)營難續(xù)”的行業(yè)難題。

圖：十全街網(wǎng)紅店鋪來源：小紅書博主寒山學(xué)長

首先，在政府層面（蘇州市、姑蘇區(qū)兩級(jí)政府及雙塔街道），核心定位是規(guī)則制定者、公共統(tǒng)籌者與政策引導(dǎo)者。他們不直接介入招商、不干預(yù)商戶經(jīng)營、不觸碰私人產(chǎn)權(quán)，重點(diǎn)做好“定方向、立規(guī)則、給政策、保底線”四項(xiàng)工作。

在業(yè)態(tài)引導(dǎo)上，政府明確“文商旅融合、新舊共生”的核心定位，倡導(dǎo)首店經(jīng)濟(jì)、非遺體驗(yàn)與本土煙火業(yè)態(tài)共生，不搞“騰籠換鳥”式強(qiáng)制淘汰，保留老面館、糕團(tuán)店等本土老店28家，引導(dǎo)商戶自主升級(jí)業(yè)態(tài)，同時(shí)出臺(tái)負(fù)面清單，清退五金加工、低端燒烤等擾民低效業(yè)態(tài)12家，從源頭把控街區(qū)商業(yè)品質(zhì)。

在風(fēng)貌管控上，政府出臺(tái)《十全街店招與外立面導(dǎo)則》，實(shí)行“剛性標(biāo)準(zhǔn)+柔性引導(dǎo)”，商戶店招、外立面改造需備案且符合蘇式風(fēng)貌要求，但不統(tǒng)一設(shè)計(jì)、不強(qiáng)制統(tǒng)一風(fēng)格，既保證街區(qū)整體格調(diào)，又保留商戶個(gè)性。

在政策支持上，為自主更新商戶提供設(shè)計(jì)補(bǔ)貼、亮化補(bǔ)貼與外擺許可，簡化店招、外擺等審批流程，推行“快速備案、高效落地”，同時(shí)推動(dòng)“二樓經(jīng)濟(jì)、后街經(jīng)濟(jì)”發(fā)展，釋放閑置空間約3000平方米，引導(dǎo)商戶拓展經(jīng)營維度。在公共治理上，牽頭成立四方共治專班，建立快速響應(yīng)機(jī)制，統(tǒng)籌市容、交通、安全、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)管理。

圖：改造后的十全街風(fēng)貌來源：小紅書博主大劉愛蘇州

其次，國資平臺(tái)（蘇州名城保護(hù)集團(tuán)及其下屬萬和建設(shè)），作為政府投資的實(shí)施主體與街區(qū)公共服務(wù)的核心載體，定位為公共運(yùn)維者、服務(wù)提供者與資源對(duì)接者，實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。他們不持有商鋪、不統(tǒng)一招商、不參與商戶經(jīng)營，重點(diǎn)承擔(dān)公共設(shè)施運(yùn)維、商戶服務(wù)與文旅引流三大職責(zé)。

在公共設(shè)施運(yùn)維上，他們負(fù)責(zé)1億元改造投入形成的公共資產(chǎn)（人行道、電瓶車立體停車庫、管網(wǎng)、照明、綠化、古橋、公共節(jié)點(diǎn)等）的日常養(yǎng)護(hù)、維修與更新，全程不向商戶收取任何運(yùn)維費(fèi)用，確保改造成果持續(xù)落地。

而這種國資平臺(tái)不向商戶收取任何公共運(yùn)維費(fèi)用，符合法規(guī)與公共服務(wù)定位。其運(yùn)營成本由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政專項(xiàng)預(yù)算、名城保護(hù)集團(tuán)綜合收益反哺、古城價(jià)值提升的稅收與資產(chǎn)增值共同覆蓋，形成“公共投入—街區(qū)增值—收益反哺—持續(xù)運(yùn)維”的良性閉環(huán)，不存在凈虧空風(fēng)險(xiǎn)，是歷史街區(qū)可持續(xù)更新的成熟范式。

在商戶服務(wù)上，他們通過搭建商戶聯(lián)盟溝通群，覆蓋近400家商戶，作為信息樞紐，及時(shí)對(duì)接商戶訴求、協(xié)調(diào)解決經(jīng)營中的實(shí)際問題（如停車、外擺、市容協(xié)調(diào)等）；同時(shí)為商戶提供免費(fèi)設(shè)計(jì)咨詢、店招優(yōu)化等服務(wù)，推動(dòng)近百家商戶完成店招升級(jí)，助力商戶提升店鋪形象。

在資源對(duì)接與文旅引流上，國資平臺(tái)聯(lián)動(dòng)文旅、宣傳部門，打造十全街Citywalk路線、水上游線與27處網(wǎng)紅打卡場(chǎng)景，運(yùn)營官方新媒體賬號(hào)，推送街區(qū)動(dòng)態(tài)與主理人故事，為街區(qū)引流賦能；同時(shí)對(duì)接首店資源、網(wǎng)紅品牌與非遺項(xiàng)目，為商戶提供品牌對(duì)接服務(wù)，助力優(yōu)質(zhì)商戶入駐與本土品牌成長。其收益主要來自國有資產(chǎn)增值、政府政策補(bǔ)貼與市場(chǎng)化服務(wù)收入（如活動(dòng)策劃、資源對(duì)接傭金），實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營。

再次，對(duì)于產(chǎn)權(quán)主體（占比82%的私人小業(yè)主，分散于數(shù)千位個(gè)人），核心定位是資產(chǎn)所有者與租金收取者，嚴(yán)格堅(jiān)守“產(chǎn)權(quán)自主、收益自享、責(zé)任自擔(dān)”的邊界，不參與統(tǒng)一招商、不干預(yù)商戶經(jīng)營，主要做好三項(xiàng)核心工作。

一是自主開展出租經(jīng)營，按市場(chǎng)行情自主確定租金標(biāo)準(zhǔn)、自主選擇承租方、自主簽訂租賃合同，不接受政府或平臺(tái)的統(tǒng)一托管與強(qiáng)制招商，充分享有產(chǎn)權(quán)帶來的收益權(quán)與決策權(quán)。

二是配合街區(qū)風(fēng)貌管控，嚴(yán)格按照《十全街店招與外立面導(dǎo)則》要求，配合商戶完成店招、外立面、空調(diào)機(jī)位等改造，確保符合蘇式風(fēng)貌標(biāo)準(zhǔn)，若不符合要求則不予備案，助力維護(hù)街區(qū)整體形象。

三是支持商戶自主更新，多數(shù)業(yè)主允許商戶投入資金進(jìn)行店鋪裝修、露臺(tái)改造與業(yè)態(tài)升級(jí)，不干涉商戶具體經(jīng)營行為，形成“業(yè)主享增值、商戶謀發(fā)展”的良性互動(dòng)。

最后，商戶作為街區(qū)經(jīng)營的核心主體與自治的核心力量，定位為自主經(jīng)營者、自我更新者與共建共享者，通過“自主經(jīng)營+聯(lián)盟自治”的模式，實(shí)現(xiàn)自我造血、自我管理、自我提升，成為街區(qū)長效活力的核心支撐。

圖：十全河夜游來源：公眾號(hào)蘇州姑蘇發(fā)布

在組織層面，商戶們成立十全街商戶自治聯(lián)盟，吸納近400家商戶加入，設(shè)立輪值主席與明確議事規(guī)則，形成“自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督、自我營銷”的自治體系，不掛靠政府、不搞行政化，是商戶與政府、平臺(tái)溝通的重要橋梁。

在共建共治上，商戶嚴(yán)格履行“門前三包”責(zé)任，負(fù)責(zé)門前衛(wèi)生、秩序與綠化維護(hù)，同時(shí)參與公共空間認(rèn)養(yǎng)（14處公共節(jié)點(diǎn)被商戶認(rèn)養(yǎng)），加入“廁所聯(lián)盟、環(huán)衛(wèi)驛站”等共建項(xiàng)目，主動(dòng)承擔(dān)部分公共服務(wù)責(zé)任，降低政府與平臺(tái)的治理成本。

這樣的模式，有了非常好的結(jié)果。

改造后，十全街上的商戶營業(yè)額平均提升50%-100%，部分網(wǎng)紅店?duì)I業(yè)額實(shí)現(xiàn)翻倍，日均客流從不足7000人次升至2萬人次，周末峰值突破5萬人次，商戶的獲得感與參與積極性顯著提升，形成“街區(qū)興、商戶旺”的良性循環(huán)。得益于街區(qū)環(huán)境提升與客流增長，商鋪?zhàn)饨鹌毡樯蠞q20%-50%，部分優(yōu)質(zhì)點(diǎn)位租金漲幅超100%。

總結(jié)

如今，住建部將十全街作為全國城市更新典型案例推廣，這里最值得學(xué)習(xí)的，就是它在產(chǎn)權(quán)高度分散、古城保護(hù)嚴(yán)格、無法統(tǒng)一收儲(chǔ)操盤的現(xiàn)實(shí)條件下，走出了一條不搞大拆大建、不與民爭利、可復(fù)制可落地的路徑。

因此，住建部高度肯定這種“共生式更新”理念：尊重私有產(chǎn)權(quán)、不收購不托管、不統(tǒng)一招商，以最小行政干預(yù)實(shí)現(xiàn)最大社會(huì)參與，從根源破解了老舊街區(qū)“改不動(dòng)、管不好、算不過賬”的全國性難題。

在實(shí)施方式上，十全街以微更新、輕擾動(dòng)、漸進(jìn)式改造也成為住建部推廣的重點(diǎn)。

在投資與價(jià)值閉環(huán)上，十全街為全國提供了可借鑒的樣板：

政府以公共投入做杠桿，撬動(dòng)數(shù)倍社會(huì)資本參與更新，不靠租金、銷售回本，而是通過稅收增長、國資增值、城市品牌提升、文旅消費(fèi)拉動(dòng)實(shí)現(xiàn)綜合回報(bào)。

這種“政府補(bǔ)短板、市場(chǎng)獲收益、多方共共贏”的模式，被住建部認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)分散型老舊街區(qū)更新的最優(yōu)解，也是其面向全國推廣的核心價(jià)值所在。