不少住了幾十年老破小的朋友，最近應(yīng)該都刷到過一個熱詞，原拆原建。它既不是大家印象里大拆大建趕人走，也不是隨便刷墻換管的面子工程，這回是中央層面正式定了政策，人民日報還專門探訪了首批試點(diǎn)，結(jié)果早就浮出水面了。

很多人一聽到“拆”字，第一反應(yīng)就是搬去外地等拆遷款，原拆原建跟這完全不一樣。核心就是拆了你的危舊老樓，在原址建新房子，原來的住戶還能回原來的地方住，不用離開熟悉的社區(qū)，也不用分開相處幾十年的老鄰居。和傳統(tǒng)老舊小區(qū)改造比，它是從根源上解決老樓所有問題，不是修修補(bǔ)補(bǔ)湊合用。和大拆大建比，它不占用新的建設(shè)用地，不會沖擊樓市，還保住了老社區(qū)的煙火氣。

2025年，中共中央國務(wù)院印發(fā)推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見，第一次在中央層面明確提出支持老舊住房自主更新原拆原建。這意味著這個模式正式進(jìn)入國家政策范疇，開始在全國范圍內(nèi)試點(diǎn)推廣。不少盼著改老房的朋友，一下子就看到希望了。

北京西城區(qū)三里河一區(qū)，有一棟1978年建的老樓，已經(jīng)住了四十多年，墻體開裂管線老化，沒電梯的日子，住在這里的老人苦不堪言。這棟樓就是當(dāng)?shù)卦鹪ǖ脑圏c(diǎn)，還是西城區(qū)第一個“拿地即開工”的危舊樓改建項(xiàng)目。它沒用傳統(tǒng)施工方法，用上了智能建造MiC技術(shù)，說白了就是像造汽車一樣造房子。施工隊先在工廠做好一百五十多個模塊單元，包括墻體管線內(nèi)裝大部分工序，檢測合格了再運(yùn)到現(xiàn)場吊裝拼接。

從2025年9月開工，僅用46天就完成了主體結(jié)構(gòu)封頂，速度快到讓人驚訝。74歲的老住戶劉桂蘭，搬離原址才不到半年，就拿著嶄新的房本回了家。原來又舊又?jǐn)D的家，變成了寬敞明亮帶電梯的新房，老人滿意得不行。項(xiàng)目還根據(jù)54戶居民的家庭結(jié)構(gòu)，量身定制了6種戶型，連隔音都考慮到了，雙層樓板加隔聲墊，設(shè)備噪音低于35分貝，睡覺都能安安穩(wěn)穩(wěn)。

長沙雨花區(qū)湘農(nóng)橋社區(qū)，有一棟1975年建成的老樓，房齡快五十年了，檢測出來是C級危房，墻皮掉預(yù)制板漏雨，住在這里的人天天提心吊膽。67歲的周偉在這住了32年，第一個提出做原拆原建，他把政策轉(zhuǎn)發(fā)到樓棟群，一開始鄰居們都挺熱情。真要動起來，不少人就打了退堂鼓。

有人經(jīng)濟(jì)困難拿不出改建的錢，有人早就搬離老樓不愿費(fèi)心出資，還有人想等政府拆遷拿更多補(bǔ)償款。周偉和幾個熱心鄰居，干脆挨家挨戶上門算明白賬。一筆一筆說透，大家慢慢就想通了。

算安全賬，老樓成了危房，哪天出事誰都擔(dān)不起。算成本賬，重建成本遠(yuǎn)低于周邊商品房，還能拿政府獎補(bǔ)。算情感賬，老鄰居住了幾十年，重建完還能繼續(xù)住一起。最后所有人都達(dá)成了共識，2025年11月，這個項(xiàng)目順利交付，嶄新的四層小樓帶電梯，和旁邊的老樓對比特別明顯。

遂寧船山區(qū)介福東路106號的老樓，是D級危房，35戶居民盼著改造，最大的難題就是錢從哪來。原拆原建需要不小的投入，光靠居民自己，很難撐起來。居民陳曉玉被推選為自主改造委員會委員，牽頭解決這個難題。

他們選了專業(yè)代建公司，由公司先行墊付所有資金，居民分四次繳款，一下子就減輕了大家的壓力。經(jīng)濟(jì)困難的住戶，街道幫忙協(xié)調(diào)允許先欠款，有貸款需求的，也聯(lián)系了金融機(jī)構(gòu)提供貸款，解決了籌資難的問題。項(xiàng)目還爭取到了中央和省級財政補(bǔ)助，以及地方政府專項(xiàng)債券支持，多渠道湊齊了資金。

整個項(xiàng)目總投資大概兩千萬元，居民出資九百多萬元，剩下的由政府和企業(yè)統(tǒng)籌解決。新建的房子除了安置原居民，剩余的用來出售租賃，剛好補(bǔ)充資金缺口，整個模式跑通了。

隨著首批試點(diǎn)項(xiàng)目都成功落地，人民日報也專門發(fā)文探訪解讀。原拆原建不是一刀切，就是因地制宜精準(zhǔn)施策，一切都圍著居民需求轉(zhuǎn)。它的核心就是讓居民當(dāng)主體，自己協(xié)商共同決策自籌資金，政府只做引導(dǎo)支持，幫著解決實(shí)際問題。

這個模式的好處真的很多，既保住了原有社區(qū)的關(guān)系網(wǎng)和煙火氣，又從根源上消除了危舊住房的安全隱患，實(shí)打?qū)嵦嵘司幼∑焚|(zhì)。同時它不會大幅增加容積率，也有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，算是一舉多得。試點(diǎn)過程中也碰到不少問題，比如各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，居民出資比例不明確，高層老樓更新路徑?jīng)]定，這些都要后續(xù)慢慢完善優(yōu)化。

現(xiàn)在原拆原建還在試點(diǎn)階段，可從首批項(xiàng)目的效果看，已經(jīng)拿到了居民的普遍認(rèn)可，也給后續(xù)推廣攢了不少寶貴經(jīng)驗(yàn)。碰到的問題，各地也都在積極想辦法解決。錢的問題，現(xiàn)在各地都在完善“居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的多渠道投入機(jī)制。北京還首創(chuàng)了專屬的個人住房改建貸款，放寬貸款期限和收入要求，解決居民融資的煩心事。

審批方面，各地都在簡化流程推并聯(lián)審批，北京西城的試點(diǎn)就做到了拿地即開工，大幅縮短了項(xiàng)目周期，也減少了居民過渡安置的成本和麻煩。凝聚共識方面，政府和社區(qū)都會幫忙搭協(xié)商平臺，耐心解答疑問，還推出一戶一策的精準(zhǔn)服務(wù)，最大程度滿足居民合理訴求，拉滿了大家的參與意愿。不少業(yè)內(nèi)人都看好，原拆原建接下來會迎來更大發(fā)展。

可以預(yù)見，十五五時期，原拆原建會迎來更大規(guī)模的推廣，它會成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，更是實(shí)打?qū)嵦嵘用裥腋８械拿裆こ?。用不了多久，會有更多住危舊老房的朋友，能享受到這個政策的紅利。

參考資料：

人民日報 老舊住房如何實(shí)現(xiàn)自主更新、原拆原建?記者多地探訪

中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 從“憂居”到“優(yōu)居”:北京探路城市更新新模式

新華網(wǎng) 原拆原建蘊(yùn)含城市再生哲學(xué)